04.04.2012

Юг Подмосковья традиционно воспринимался столичными дачниками как место не очень престижное. Оно хорошо освоено человеком, даже слишком хорошо: тут и множество городов, и промышленные объекты, и аэропорт Домодедово… Однако в последние годы ситуация изменилась: в ближайшем от столицы поясе (километров до 20-30) покупатели ищут уже не дачи, а квартиры для постоянного проживания.

Для такой недвижимости, естественно, выдвигаются менее жесткие экологические требования – вряд ли кто-то всерьез станет желать, чтобы возле самого подъезда его 17-этажки начинался девственный лес. Зато нужны инфраструктура, хорошие дороги, бесперебойно работающие коммуникации… И тут выяснилось, что серьезная урбанизация, характерная для мест к югу от Москвы, и не недостаток вовсе, а благо.

Варшавское – не варшавское, а вот Каширское – вполне каширское
«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» попробует воспроизвести, как можно добраться до интересующих нас мест на автомобиле. Движение на юг от Садового кольца начинается с Люсиновской улицы. Ее несомненное достоинство – она односторонняя, а ехать обратно надо либо по расположенной восточнее Большой Серпуховской, либо западнее – Мытной (эти улицы тоже односторонние). Несмотря на такую организацию движения, эти магистрали довольно загружены. А сейчас, добавляет Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест», на Люсиновской ведутся еще и ремонтные работы, от чего проезд затрудняется еще больше.

Около площади Серпуховской Заставы все три названные улицы сливаются, подобно Арагве и Куре у Лермонтова, в Большую Тульскую. Движение по ней плотное всегда: тут и метро «Тульская» с ТРЦ «Ереван-плаза» (всегда найдется большое количество запарковаться рядом), следом идет развязка с Третьим транспортным кольцом. Развязка довольно путаная, движение плотное – в общем, традиционно пробочное место.

Далее начинается Варшавское шоссе. Название странное – двигаясь по этой трассе, в Варшаву точно не приедешь. Но москвичи привыкли. Дорога объективно хорошая (по четыре полосы движения в каждую сторону), но явно перегружена светофорами. Причем встречаются они не только на перекрестках с другими улицами, но и на пешеходных зебрах. В общем, этой дороге явно не помешала бы кардинальная реконструкция с организацией развязок, подземных переходов и т.п.

После примерно 3,5 км трасса раздваивается. Сама Варшавка немного забирает на запад, а потом возвращается к движению в строго южном направлении. А в юго-восточном направлении (все-таки более южном, чем восточном, что и позволяет включить его в наш сегодняшний обзор) уходит Каширское шоссе. Его название не обманывает – проехав по нему изрядное расстояние, в конечном итоге действительно окажешься в Кашире.

Не попасть в Бутово!
После развилки эти два шоссе уже никогда не встретятся, поэтому рассматривать их будем отдельно. Начнем с Варшавского. Движение по нему протекает вполне бодро до метро «Пражская» - здесь пересечение с улицами Подольских Курсантов и Красного Маяка, движение по которым весьма оживленное. Следующая станция метро («Улица Академика Янгеля») – и новый затор, «благодарить» за который нужно улицы Кировоградскую и Чертановскую.

После пересечения с МКАД нас ждет очередное раздвоение. Западнее идет трасса, сохраняющая «девичью фамилию» - Варшавское шоссе. Несмотря на внушительную ширину (шесть полос на выезде из Москвы), трасса эта очень тяжелая. «Шоссе пролегает через города и села, что сказывается на его пропускной способности, - говорит Андрей Попович, руководитель отделения реализации новостроек «МИЦ-недвижимость». – Магистраль является одной из самых загруженных». От себя добавим, что этой же дорогой пользуются многие жители московского замкадья - Бутово, что, конечно, добавляет нагрузки. В прошлом году власти Москвы озвучили планы по реконструкции Варшавского шоссе. После проведения работ скорость движения транспорта по шоссе должна увеличиться на 10-30%.

А вот идущее чуть восточнее Симферопольское шоссе (оно же федеральная трасса М2 «Крым») является полным антиподом – оно строилось недавно и по новым стандартам. Магистраль старательно огибает все населенные пункты, на ней нет светофоров, пешеходных переходов и железнодорожных переездов. Статус автострады официально разрешает скорость в 110 км/ч. На взгляд автора, с сугубо транспортной точки зрения Симферопольское шоссе – лучшая из подмосковных дорог, даже хваленой Новой Риге до нее далеко.

Каширка: без затей, но тяжело
Вернемся теперь к Каширскому шоссе – вы не забыли о нем? Трасса эта идет незатейливо (нет ни сложных развязок, ни хитроумных ответвлений), однако движение все равно довольно тяжелое. «Пробкообразующая» точка – окрестности метро «Домодедовская», где много торговых предприятий и конечная станция междугородных автобусов и маршруток. А въезд в Москву по Каширскому шоссе застроен крупными гипермаркетами, напоминает Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость». Это создает довольно плотные пробки даже не в часы пик.

«Пехотинцам» - электрички и маршрутки У тех, кто пользуется не личным, а общественным транспортом, возможности добраться стандартные. Во-первых, электрички – они на юг идут от Курского и Павелецкого вокзалов. «К примеру, до Подольска ехать не более 50 минут, до Щербинки – 30 - 40, - говорит Татьяна Решняк, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость». – Также не стоит забывать, что многие железнодорожные станции внутри Москвы находятся рядом с метро, что позволяет значительно сократить время поездки. Ехать можно от станций «Текстильщики» или «Царицыно».

Еще, напоминает Наталья Бланкова («Пересвет-Инвест»), до Домодедово и Подольска помимо обычных электричек ходят и экспрессы.

Второй вариант – автобусы и маршрутки. В города, расположенные по Симферопольскому и Варшавскому шоссе, они отправляются от метро серой ветки («Южная», «Аннино», «Бульвар Дмитрия Донского»). На Каширское шоссе можно попасть от «Домодедовской». «Интервал движения – 15 минут, время в пути до нашего города – 40 минут», - рассказывает Игорь Жолобов, генеральный директор агентства недвижимости «Первое решение» (Домодедово).

Экология хорошая
Завершая общеобзорную часть, посмотрим на экологическую обстановку. Как уже было сказано в начале этой статьи, она, вероятно, не самая замечательная, если подходить с мерками загородной жизни, дач, курортов и т.п. Однако для городов вполне благоприятна. Даже Подольск (самый крупный и промышленно развитый из всех рассматриваемых городов) вполне благополучен. «По данным экологов, город отличается невысоким уровнем загрязнения, - напоминает Татьяна Решняк («Главмосстрой-недвижимость»). – Он считается одним из самых зеленых в Подмосковье, здесь хорошо развита система парков и зеленых зон».

Среди наиболее заметных природных факторов наши эксперты называли реку Пахру, а также обилие лесных массивов.

…Ну а теперь переходим к индивидуальным портретам каждого из городов. Сначала о тех, что расположены вдоль Варшавского шоссе.

Деревня Бутово
Название этого населенного пункта может вызвать некоторую путаницу. Все знают о районах Северное и Южное Бутово. Но они административно принадлежат Москве, хоть и находятся за МКАД. А рассматриваемая нами деревня относится к Московской области.

Расположена деревня Бутово с восточной стороны Варшавского шоссе, в 4 км от МКАД. Особой инфраструктурой не блещет – да и не нужно ей, поскольку совсем рядом находятся упомянутые выше Северное и Южное Бутово, а на чуть большем отдалении – и «основная» Москва. Из новых объектов, говорит Андрей Попович («МИЦ-недвижимость»), там возводится микрорайон экономкласса «Бутово-Парк», планируемый срок завершения строительства которого – IV квартал 2013 года.

Щербинка Небольшой (32 тыс. человек) город, расположенный в 8 км от МКАД по Варшавскому шоссе. С севера с ним граничит московское Южное Бутово. В смысле благоустройства и развития инфраструктуры город в последние годы заметно прибавил, но все равно большая часть населения работает в Москве или Подольске.

Среди интересных новых проектов Андрей Попович («МИЦ-недвижимость») называет ЖК «Калипсо-2». Его строительство начинается в 2012 году, стоимость 1 кв. м на сегодня – от 68 тыс. руб.

Наталья Бланкова («Пересвет-Инвест») рассказывает о еще нескольких проектах. Это три 18-19-этажных монолитно-кирпичных дома на ул. 2-я Овражная. Их сдача запланирована уже на II квартал 2012 года. На ул. Спортивная строятся несколько 17-этажных монолитно-кирпичных домов, сдача летом 2012 года. На ул. Чехова завершается строительство 17-этажного панельного дома. 1-3-комнатные квартиры в нем продаются по цене 2,2 - 6,0 млн руб.

Подольск Этот находящийся в 16 км от МКАД город – самый крупный из рассматриваемых нами, да и вообще в Московской области. Его население приближается к 190 тыс. человек. Город самодостаточный, с хорошо развитой инфраструктурой. Многие жители работают прямо в нем, а не ездят каждый день в Москву.

«Несмотря на то что Подольск расположен очень близко от Москвы, пока еще он входит в категорию «недорогих», недвижимость здесь стоит на порядок дешевле, чем в столице, - говорит Иван Забродин, президент Подольской гильдии риэлторов, генеральный директор ООО «Ипотечная компания Московской области». – При этом вторичное жилье в большинстве случаев находится в сравнительно новых зданиях и пребывает в хорошем состоянии. Старых домов здесь не так уж и много». Минимальные цены на вторичном рынке, по словам эксперта, начинаются от 40 тыс. руб. за кв. м.

Среди новых объектов Иван Забродин называет следующие:

- ЖК «Южный», первая очередь. Он представляет собой три 18-этажных панельных дома. Квартиры сданы в эксплуатацию, покупателям выдаются ключи;
- ЖК «Рязановский», монолитно-кирпичный, 18 этажей. Стадия готовности объекта – 80%, квартиры продаются здесь по 70 - 90 тыс. руб. за кв. м;
- ЖК «Квартал на Садовой». Состоит из панельных домов, квартиры продаются по 46,5 - 75 тыс. руб. за кв. м;
- ЖК «Ривьера-Парк». Невысокие дома (всего 9 этажей), просторные квартиры. Однокомнатные от 47 кв.м, «трешки» - до 117. Цены – 56 - 78 тыс. руб. за кв. м.

Татьяна Решняк («Главмосстрой-недвижимость») рассказывает о еще одном проекте - «Подольские просторы». Это объект комплексной застройки общей площадью порядка 500 тыс. кв. м. Сейчас возводится уже третья очередь. Комплекс с благоустроенной территорией, парковочными местами, нежилыми первыми этажами. В продаже имеются 1-3-комн. квартиры.

Климовск
Город не очень крупный (более 55 тыс. населения). Находится за Подольском (24 км от МКАД) и во многом в его тени - например, многие климовчане ездят на работу не в столицу, а именно к северному соседу. Тем не менее строительство нового жилья ведется и здесь. При этом цены заметно ниже, чем в Подольске – от 42,5 тыс. руб. за кв. м.

Совхоз имени Ленина
Теперь перебираемся на Каширское шоссе: сельское поселение «Совхоз им. Ленина» расположено всего в 1 км от МКАД . Общественным транспортом доехать можно от станции метро «Домодедовская» — вторая остановка «Совхоз им. Ленина». Автобусы № 364, 367. Время в пути 7 минут.

Андрей Глебов, директор управления маркетинга и продаж компании «Домус финанс», отмечает очень приличную инфраструктуру этого места. В шаговой доступности от жилых домов - детский сад, школа, стадион, поликлиника, магазины разных ценовых категорий. На территории поселения есть Дом культуры, спортивные залы, крупные торговые центры «Твой дом», «ВЭЙМАРТ», ТК «StarLight Cash & Carry», а также дилерские центры «Ниссан», «Тойота» и «Лексус». Неподалеку – ТРЦ «Вегас». Есть двухуровневый парк экстремальных аттракционов. А в «Совхозе им. Ленина» производят экологически чистые продукты питания.

Из новостроек здесь стоит отметить 17-этажный монолитно-кирпичный ЖК «Каширский», его первый корпус уже сдан ГК, третий – монтируется. Цена метра - 73 000 – 85 000 руб., квартиры - 3 841 600 – 8 061 300 руб. С 28 марта по 5 апреля действует скидка - 100 тысяч рублей.

Видное
Первым городом, встретившимся нам на Каширке, будет находящееся в 5 км от МКАД Видное. Этот не очень большой (около 57 тыс. жителей) город очень благоустроен: в 2006 году он даже занял первое место в конкурсе «Самый благоустроенный город России» среди населенных пунктов менее 100 тыс. человек.

«В Видном новостройки в основном представлены монолитно-кирпичными домами, - говорит Анна Соколова, руководитель департамента экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Главными застройщиками являются «Сити 21 век», «Ленинвест-Холдинг» и «Мортон». На данный момент в реализации находится около 10 проектов жилых комплексов». Среди наиболее интересных проектов эксперт называет мкр. «Завидное», реализуемый компанией «Мортон». Строительство началось в июле прошлого года. Комплексная застройка территории в 29 га предусматривает строительство 20 домов общей площадью 300 тыс. кв. м. Предусмотрена и развитая социально-бытовая инфраструктура, благоустроенная территория.

Домодедово
Этот город находится уже на значительно большем удалении – 15 км от МКАД. При этом наши эксперты отметили достаточный уровень развития социальной инфраструктуры. Что касается рынка недвижимости, то средняя цена 1 кв. м в старом жилом фонде составляет 75 тыс. руб., а в реконструированных районах в центре города – от 95 тыс. Из интересных новых проектов можно отметить ЖК «Новое Домодедово» и «Центральный».

Заканчивая обзор новостроек, приведем данные исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 3-4 кв. 2011 года. Сравнительный анализ. (Декабрь 2011 – Январь 2012)», которое провел аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Основной прирост квадратных метров шел в радиусе 30 км от МКАД, и в III квартале 2011 года общее число новостроек в этом сегменте увеличилось с 66 до 74. Кстати, до этого времени число новостроек шло на убыль, но выход на рынок таких крупных объектов, как «Завидное», и разморозки остановленных строек этот процесс повернули вспять.

Вторичка: от немецких домов до монолита Денис Бобков, руководитель отдела аналитики и проектного консалтинга компании Est-a-Tet, дал краткую характеристику вторичного рынка некоторых городов южного направления.
Подольск – в жилом фонде преобладают послевоенные кирпичные дома 4-5 этажей. Панельные хрущевки и 9-этажки. Типовые кирпичные и панельные дома преимущественно подмосковных серий от 12 до 16 этажей постройки 1970 - 1980-х гг. Современная панель (как московских, так и подмосковных серий), монолит-кирпич и кирпич от 10 до 25 этажей. На окраинах Подольска сохранилась частная деревянная застройка. Стоимость квадратного метра на вторичке – от 39 943 до 116 667 рублей.

Щербинка - сохранились ветхие 2-3-этажные дома 1950-х гг. Преобладают панельные и кирпичные 5- и 9-14-этажные дома 1970 - 1980-х гг. Застройка 1990 - 2000-х гг. (как массовая, так и точечная, от 12 до 17 этажей, панель и монолит-кирпич), составляющая более 1/3 жилого фонда Щербинки.
Почти все многоэтажное жилье расположено в узкой полосе между железнодорожной линией и Варшавским шоссе. Мест для нового строительства немного.
Долгострой: микрорайон Овражный - один из самых печально известных в Подмосковье. Стоимость «квадрата» - 28 125 – 138 000 рублей.

Домодедово - 9-10-этажная панель и кирпич областных типовых серий 1970 - 1980-х годов, в 1990 - 2000-х гг. строились как панельные дома (12-17 эт., в основном - распространенная в Подмосковье серия П-111М), так и монолит-кирпич. Активно ведется снос ветхого 1-2-этажного жилья. Цена метра - 28 125 – 138 000 рублей.

Видное - Послевоенные 2-3-этажные дома (в т. ч. построенные пленными немцами по немецким проектам). Хрущевские 5-этажки. 9-16-этажная панель московских типовых серий 1970 - 1980-х годов (П-30, П-47, И-700 и др.). Монолитно-кирпичная многоэтажная жилая застройка микрорайонов 4, 5, 6 («Березовая роща») (2000-е гг.), современная панель подмосковной серии 90.1-1М в микрорайоне Солнечный. Диапазон стоимости квадратного метра 46 322 – 134 500 рублей.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru
В целом южные пригороды Москвы следует признать весьма привлекательными. Хорошая транспортная доступность, развитие инфраструктуры и благоприятная (по городским меркам) экология сочетаются здесь с довольно невысокими ценами. А еще можно добавить, что некоторые из перечисленных нами населенных пунктов, в частности Щербинка, юридически стали Москвой – в рамках расширения границ столицы.

www.metrinfo.ru