Компании-члены ГРМО
Списки по городам
Муниципальные гильдии
и профессиональные объединения
Награды ГРМО

Зал славы ГРМО
лауреаты конкурса/спонсоры
Гильдия риэлторов Московской области РГР 2018 Основана в 1997 году

ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ЛУЧШЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ РГР 2018

Российская Гильдия Риэторов
Объединяя профессионалов
8 (496) 465-07-29, 8 (985) 604-97-92

Сервисы
ГРМО
Реестр компаний
сертифицированных
Единая база
объектов ГРМО
Статьи, оценка, мнения
25.08.2011

Новинки загородного рынка: вышло 70 поселков. Экономкласс преобладает, участки без подряда «цивилизируются», готовые проекты активизируются

Сезон, когда загородный рынок активен, еще не закончился, он продлится до октября. Это, конечно, условная граница – люди продают-покупают загородные дома, дачи, участки круглый год. Просто летом и золотой осенью этим заниматься приятнее – и тепло, и дорога легче, и будущее приобретение предстает во всей еще не опавшей природной красе. И именно к лету застройщики стараются вывести новые проекты.

Рынок загородного жилья молод и за годы своего примерно 20-летнего существования пережил несколько метаморфоз. Начинался он как элитный, вернее псевдоэлитный, когда каждый «браток» стремился обзавестись домом-монстром из красного кирпича. Позже начали появляться организованные поселки, прорастала архитектурная мысль, помимо «кирпичной» заявляли о себе новые строительные технологии. Но «загородка» практически до кризиса 2008 года оставалась в нише дорогого жилья: демократичных поселков было очень мало, хотя спрос на них зашкаливал. «У кого нет миллиарда, то может идти…» - девиз того времени.

Кризис 2008 года сыграл роль дубинки-демократизатора для загородного рынка: многие застройщики пересмотрели свои проекты в сторону понижения классности. Тогда появилось на рынке огромное количество поселков с участками без подряда, причем значительная часть из них были непродуманными, без коммуникаций и без перспектив их появления, а лендлордам главное было – продать эту землю, а там хоть трава не расти. Рынок явно перекосило в другую сторону.

Сейчас ситуация выравнивается, на рынке появляются достойные проекты, предлагающие покупателю то, что нужно. Ведь главное – четко соответствовать заявленной функции. Если это поселок для постоянной жизни, то тогда он должен быть не слишком далеко от Москвы, ему необходима нормальная инфраструктура вплоть до детского садика (школы – разговор отдельный), в таком поселке может быть разноформатное жилье – и отдельные дома, и таунхаусы с небольшими участками земли. Если это дальняя дача, то там лепить таунхаусы нельзя, дачный поселок предполагает, что у каждого – свой дом, приличный участок, есть где купаться и куда ходить за грибами. Еще одно требование времени - желательно, чтобы у каждого поселка была своя изюминка в виде интересной архитектурной концепции, ландшафтного решения, умело обыгранных природных достоинств и т.д.

Какие же интересные новинки появились на рынке в этом сезоне? Об этом журнал www.metrinfo.ru поговорил с экспертами.

Начиная с весны, на рынок, по данным экспертов, вышло более 20 новых загородных поселков. Если начинать отсчет с января, то цифра вырастает до 70 поселков. Причем подавляющее большинство новичков, более чем две трети (70%), – это проекты экономкласса, предлагающие на продажу участки без обязательного подряда на строительство, отмечает Тимур Сайфутдинов - управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood. В этой оценке с коллегой солидарны и другие эксперты. Часть новых предложений - это замороженные в кризис проекты, которые были реанимированы и выставлены на продажу. По подсчетам Юлии Севериненко, генерального директора компании «ЗемАктив», сегодня на долю поселков экономкласса приходится более 25% от общего числа поселков в Московской области.

Любопытную тенденцию отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости». Согласно «Исследованию рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2010-2011 годы», только за последние полгода (с IV квартала 2010 г. по II квартал 2011 г.) число дачных поселков (с видом разрешенного использования земли «под дачное строительство») выросло на 16%: с 119 до 138. А их доля в общем объеме предложения коттеджного жилья увеличилась с 42% до 44%. (подробнее см. статью «Дачные поселки Подмосковья растут в цене и в количестве»).

География новых проектов

Какие же направления и расстояния от МКАД облюбовали застройщики для новых предложений? Поскольку речь идет преимущественно о проектах экономкласса, то понятно, что от столицы они находятся сравнительно далеко, в основном за 30-километровой отметкой.

Среди популярных у застройщиков трасс эксперты назвали Новорижское, Калужское и Симферопольское, Киевское шоссе.

Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость», выделяет лидера по числу новых предложений – это новорижское направление. И более половины новых проектов на Новой Риге (57%) – опять-таки участки без подряда.

Тенденции сезона: больше готовых проектов Нынешний расклад на рынке отражает чаяния покупателей. Как отмечает Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty , по итогам 1 квартала 2011 года подавляющая доля спроса пришлась на участки без подряда (80% от общего количества сделок). Спрос на готовые коттеджи составил 6%, участки с подрядом – 8%, таунхаусы и многоквартирные дома – 6%.

Несмотря на активный спрос на участки без подряда, эксперт считает, что интерес покупателей к этому продукту все же сокращается. Выражается это в том, что покупатель перестал «мести» с рынка все, что попало. «Интересную динамику продаж участки без подряда показывают лишь в поселках с хорошей репутацией и у известных девелоперов, где покупателям понятно, что никаких проблем с коммуникациями, документами и т.п. у них не возникнет. Как пример такого поселка можно привести проект «Новорижский» (23 км. от МКАД, Новорижское шоссе)», - говорит эксперт.

По наблюдениям Дмитрия Цветкова, в поселках, где продажи идут слабо, заметно снижается цена, многие из них в борьбе за покупателя вступили в жесткую ценовую конкуренцию друг с другом. Так, средняя стоимость сотки в поселках, вышедших на рынок в 2011 году, составляет чуть более $6 000, в 1 квартале 2010 года этот показатель составлял $7300.

Юлия Севериненко («ЗемАктив») не столь категорична в оценках, но в целом ее позиция логически близка к изложенной: девелоперы, работающие в недорогом сегменте, стараются продемонстрировать надежность и стабильность. Так, они все чаще выводят на рынок новые очереди уже готовых коттеджных поселков. Такие предложения популярны, так как покупатели имеют возможность посмотреть уже реализованные проекты добросовестных компаний.

Что касается поселков более высокого уровня, то, как сообщает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», в сегменте бизнес-класса в этом сезоне начались продажи в 9 поселках, большее число новых проектов расположены на Новорижском и Калужском шоссе – по 3 поселка.

В сегменте люксовых предложений эксперт отмечает затишье: выход таких предложений планируется на осень. Один из таких поселков заявлен на Рублево-Успенском шоссе, к продаже будут предлагаться коттеджи под ключ, по цене от 2 млн долларов. Кстати, среди наметившихся тенденций Владимир Яхонтов выделяет именно выход на рынок ряда поселков, предлагающих коттеджи под ключ. Таких вариантов немного, покупатели их приветствуют, так как по-прежнему сохраняется дефицит готового жилья.

Прогнозы: участки без подряда «цивилизуются», готовые проекты активизируются
Что касается будущего загородного рынка, то тут стоит привести прогноз Сергея Махмудова, директора по развитию компании Atlas Development, выразившего в нескольких словах общее мнение: «В среднесрочной перспективе мы прогнозируем возврат потенциальных покупателей к качественным готовым поселкам либо поселкам, предлагающим на продажу участки с обязательным подрядом». Также, с точки зрения эксперта, в ближайшей перспективе более активно должен начать развиваться сегмент высокобюджетной загородной недвижимости, ведь начиная с осени 2008 года выход проектов данного типа практически остановился.

Но журнал www.metrinfo.ru тоже решил выступить в качестве провидца и дополнить прогноз собственными выкладками. С нашей точки зрения, несмотря на явную «нелюбовь» некоторых наших комментаторов к сегменту «участки без подряда», он продолжает уверенно править бал на рынке загородного жилья. Неласковое отношение к бесподрядной земле, впрочем, отчасти оправдано: слишком много недобросовестных застройщиков нагрело на ней руки, и масса покупателей накололась на неприятности. В то же время нельзя не признать и привлекательности этого продукта, в руках честных девелоперов он действительно может стать «конфеткой». Так что будущее у этого сегмента, безусловно, есть, и чем больше здесь будет появляться серьезных компаний, тем меньше шансов они оставят желающим сорвать куш и убежать.

Эксперты упорно отмечают снижение интереса покупателей к бесподрядным участкам. Мы бы все-таки изменили формулировку: речь скорее о дифференциации спроса, когда узнавший о чужом горьком опыте покупатель отвергает слишком сладкие предложения на рынке и отдает предпочтение тем, кто продает реальный продукт по реальным ценам.

www.metrinfo.ru
Вернуться к списку статей

Техническая поддержка