05.02.2010

Минувший 2009 год стал первым серьезным испытанием для развивающегося рынка коммерческой недвижимости России. Растеряв активы и заморозив проекты, российские девелоперы ждут обновления рынка и роста спроса. Однако эксперты уверены, что спрос, только наметившийся в III квартале, не скоро вернется на докризисный уровень.

Прошедшие 12 месяцев ознаменовались, пожалуй, самым мощным сокращением российской экономики с 1991 года. Так, ВВП России сократился за прошлый год на 7,9%. Для сравнения, в 1998-м этот показатель упал на 5,3%. Доллар тогда подорожал в три раза – с 6 рублей в августе 1998-го до 21 рублей в январе 1999-го, сейчас же девальвация не превысила 30% - с 23 рублей до 30 рублей – за те же пять месяцев. Падение промышленного производства не могло не вызвать роста безработицы, которая по официальным данным достигла 8,2%, и снижения потребительских расходов на 6,7% (данные Citi Group).

Главным следствием глобального экономического кризиса стал дефицит денег. В результате банки повысили ставки по рублевым кредитам выше 20%, а иногда и до 30%. Параллельно росли ставки по валютным кредитам, вплотную приблизившись к 20%. Для большинства девелоперов такие условия явились фактически запретительными. Следствием сокращения банковского финансирования на рынке коммерческой недвижимости стало замораживание большинства проектов, находившихся на стадии проектирования и до 80% - на стадии котлована, рост вакантных площадей и снижение арендных ставок.

Однако после завершения активной фазы кризиса, осенью ставки по кредитам начали постепенное снижение, достигнув в декабре 17-19% в рублях и 12-14% в иностранной валюте, поэтому некоторые девелоперы сумели продолжить реализацию ранее начатых проектов.

Общий инвестиционный климат в Москве оставался привлекательным, а ставки капитализации по уже функционрующим и полностью арендованным офисным и торговым центрам составляли к концу года порядка 13%-15%. Определяющим трендом года стал переход портфелей объектов и проектов в руки с неохотой принимающих их банков. Например, структурам «Альфа-Банка» отошли объекты «Миан Девелопмент» и Kopernik Group, банк ВТБ получил контрольные пакеты акций компаний «Система Галс» и «Дон-Строй Инвест», «Сбербанк» стал совладельцем многофункционального комплекса «Город Столиц», возводимого Capital Group на территории «Москва Сити».

В общей сложности объем инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью в Москве за год составил $2,26 млрд, что на 60% меньше 2008 года. Львиная доля сделок пришлась на офисные центры. При этом инвесторы за год купили только два торговых центра – «Шоколад» и «Тряпка». Стоимость большинства сделок не превышала $300 млн. Стоит отметить событие, произошедшее в конце года, которое лучше любых заявлений консультантов говорит о достижении справедливой цены (иными словами «дна»), по крайней мере, на качественные офисные центры с хорошей локацией и набором арендаторов – инвестфонд Evans Randall купил за ?180 млн БЦ Silver City на Серебрянической набережной.

Офисы. Выживают не все

В 2009 году на офисном рынке продолжили развиваться тенденции, проявившиеся уже осенью 2008 года. В связи с невозможностью привлечения банковского финансирования по «адекватным» ставкам, девелоперы предпочитали замораживать «бумажные» проекты, зачастую пересматривая их концепцию. В столице, однако, удалось избежать полной приостановки уже начатого строительства крупных офисных проектов, поскольку их владельцы предпочитали снижать темпы работ, перенося сроки ввода в эксплуатацию, либо переступать права на строительство. В то же время, не обошлось без перехода заложенных объектов к банку-кредитору.

За 12 месяцев на московский рынок вышло меньше половины прогнозируемого объема новых офисов – 1,25 млн кв. м (класс А – 500 тыс. кв. м, класс B – 750 тыс. кв. м), тогда как в конце 2008 года было заявлено 2,7 млн кв. м. При этом темпы падения нового предложения к IV кварталу превысили 700% - 600 тыс. кв. м в I квартале против 80 тыс. кв. м по итогам последних трех месяцев. Это свидетельствует о том, что на рынок выходили лишь те проекты, открытие которых нельзя было откладывать по тем или иным причинам. К концу года объем офисного рынка московского региона составил 2,1 млн кв. м в классе А и 7,1 млн кв. м – в классе В.

Все первое полугодие арендаторы ждали, пока ставки аренды достигнут желаемого уровня, либо пытались договориться с собственником занимаемого помещения о перезаключении договора на более выгонных условиях. Оживление рынка, вызванное появлением некоей макроэкономической определенности и существенной коррекцией ставок, привело к успешному поглощению около 650 тыс. кв. м. Тем не менее, это не спасло от скачка объема вакантных площадей с 3-4% до 26% в классе А, и до 20% - в классе В. При этом в новых зданиях, открытых в 2008-2009 годах, в среднем пустует около 43% офисного пространства.

Важной тенденцией стала массовая миграция арендаторов из помещений за пределами Третьего Транспортного кольца ближе к центру. Многие компании решили воспользоваться предоставленными кризисом возможностями и снять офис на нереальных ранее условиях. Так, ставки аренды на офисы премиального класса в историческом центре столицы сдавались к концу года в среднем по $800 за кв.м в год, что на 63% ниже докризисного уровня. Ставки аренды высококачественных офисов класса А в историческом центре варьировались в конце декабря 2009 года от $550 до $850 за кв. м в год, вне его пределов высококачественное помещение можно было арендовать за $450-650, аренда офиса класса B стоила в среднем $300.

Стоит отметить, что определяющую роль играло наличие в помещении отделки. Объем площадей в состоянии shell&core на декабрь составил 1,37 млн кв. м. В то же время, порядка половины того слабого спроса, который появился на рынке во втором полугодии, приходилось на вторичные помещения. Причина – отсутствие расходов на отделку при несущественной разнице в цене, а также наличие соседей, которых может совсем не быть в новом комплексе с помещениями shell&core. Куда более предпочтительно для компании – взять в субаренду площади у компании, которую кризис заставил отказаться от части сотрудников. Кстати, объем рынка субаренды также значительно вырос, до 80 тыс. кв. м, и стал составлять конкуренцию основному арендодателю.

Ритейл. Размер не имеет значения

За год, который теперь принято называть «кризисным», в сегменте торговой недвижимости произошел целый ряд знаковых событий. С одной стороны, не справившись с долгами, с рынка ушли несколько крупных торговых сетей: «Санта-Хаус», «Банана-мама», «Беталик», «Цифроград», Dixis. Чуть не ушел «Мосмарт», выживший, благодаря Сбербанку. Уникальный случай произошел с лидером европейского ритейла французским Carrefour, открывшим в 2009 году два гипермаркета в России и тут же объявившем об уходе. В качестве причин ритейлер назвал отсутствие достаточных перспектив органического роста и возможностей для поглощений в краткосрочной и долгосрочной перспективе, что позволило бы компании занять лидирующие позиции в стране. Со своей стороны эксперты назвали главной причиной ухода сети неумелый менеджмент и довольно сильную конкуренцию. Продать открытые в Москве и Краснодаре магазины не удалось, поэтому было решено их просто закрыть в феврале 2010 года.

С другой стороны, в 2009 году в Россию пришли сразу несколько известных марок одежды (H&M, River Island, Bebe, Gap, Ipekyol), а также конкурент IKEA - kika. Во многом это стало возможным после снижения ставок аренды на 30-50%, особенно отчетливо проявившемся в новых ТЦ, вынужденных заполнять пустующие (иногда на 40-60%) торговые галереи уже после официального открытия. Владельцы сверхуспешных проектов, например, «Меги» и «Охотного ряда», даже пошли на повышение арендных ставок, в результате чего добились улучшения качественного состава своих арендаторов.

В общей сложности прошедший год «красного быка» принес нам без малого 900 тыс. кв. м высококачественных торговых площадей. Объем этого рыночного сегмента в Москве достиг 2 538 000 кв. м. К середине года до 15% из них простаивали, не сумев привлечь платежеспособного арендатора. Однако после беспрецедентной коррекции арендных ставок, достигавшей в некоторых объектах с плохой локацией и концепцией 50%, арендаторы стали охотнее подписывать договоры. В итоге к Новому году средний процент незаполненных торговых площадей в Москве не превышал 5-7.

Склады плывут по течению

Складской сегмент коммерческой недвижимости Московского региона пережил 2009 год лучше офисного, говорят эксперты. В целом, тенденции, характерные для офисов и торговой недвижимости, также наблюдались на складском рынке.

- Заморозка большинства проектов и практическое отсутствие новых.

- Снижение срока аренды с 7-10 до 3-5 лет.

- Применение стимулирующих программ для арендаторов: арендные каникулы, рассрочка платежей, гибкий подход к валюте договора и прочее.

- Доля вторичного предложения, выросшая в 10 раз в первом квартале (20%), снизалась до 10% к середине года. При этом из-за гибкой ценовой политики владельцев складов, доля сделок субаренды от общего объема не превысила нескольких процентов.

Если было заявлено к вводу около 1 170 000 кв. м в 2009 году, то реально вышло около 750 000 кв. м, то есть около 65%. Из них только 7400 кв. м в классе B, все остальное новое предложение относится к классу A. Таким образом, общий объем качественных складов в столичном регионе к концу декабря составил чуть более 5,7 млн кв. м, из них на класс A приходится 3,92 млн кв. м, а 1,81 млн кв. м – на класс B.

В течение года было арендовано и приобретено в собственность порядка 700 тыс. кв. м. При этом большая часть сделок (свыше 70%) были закрыты во втором полугодии. Кроме того, существенно изменилась структура спроса. Так, если по итогам 2008 года 47% трансакций приходилось на логистических операторов, то в 2009-м их доля сократилась до 9,6%. В то же время торговые операторы арендовали больше 48% от общего объема площадей. Крупнейшую сделку аренды заключил в самом конце декабря ритейлер «Эльдорадо», заняв 67 тыс. кв. м в «ПНК-Чехов». До этого рекордсменом считалась аренда в сентябре компанией John Deer 45 тыс. кв. м в «Южных Вратах».

Активизация спроса во втором полугодии привела к тому, что вакантность площадей, подскочившая в начале года, по некоторым оценкам, с 2% до 19%, снизилась к его концу в среднем до 10%. Во многом, это связано с тем, что потенциальные арендаторы ждали, пока ставки снизятся до нынешних $100-110 за кв. м в год (класс А). На площади класса B, вакантность которых чуть ниже, ставки аренды составляют сегодня порядка $70-90 за кв.м в год. Цены продаж по сравнению с IV кв. 2008 года снизились на 40-50%, и составили $800-1100 за кв. м класса А, и $600-800 – класса В.

Гостиницы острожничают

За год в Москве, где традиционно не хватает отелей, были введены в эксплуатацию 989 номеров в 11 гостиницах. Звездность большинства из них не превышала трех, при этом единственная гостиница 5* на 18 апартаментов открылась в Башне «Запад» в «Сити» - Grand Hyatt Residences&Spa. Новые номера в Конгресс-парке «Волынское» стали результатом расширения фонда за счет реконструкции. Также стоит отметить приход в Россию сети Ibis оператора Accor Group, открывшего Ibis Paveletskaya 3* на 147 номеров. В IV квартале гостиничный фонд увеличился лишь на 195 номеров в 2 гостиницах, «Аквамарин» и «Кадашевская», обе - 4*. В итоге общий фонд достиг 37 700 номеров.

Основными тенденциями года кризиса для гостиничного рынка стали:

∙ Перенос сроков ввода объектов в эксплуатацию;

∙ Падение спроса;

∙ Снижение стоимости проживания до 50%, а также выручки до 30%;

∙ Смягчение политики аннуляций и штрафов;

Падение выручки и заполняемости в первые 8 месяцев сменился сентябрьским ростом, последовавшим за значительным снижением среднего тарифа. В результате падение показателя «выручки на номер» (RevPAR) несколько замедлилось во всех сегментах и по итогам года не превысило 30%. Исключением оказались номера «выше среднего» класса, сокращение выручки которых ускорилось в IV квартале на 3%, достигнув максимума. Лучше всего себя чувствовали номера «люкс», потерявшие 26% выручки. Несмотря на это, доходность этого бизнеса остается одной из самых высоких в мире.

В ожидании провала

Пытаясь спрогнозировать состояние всего рынка и каждого сегмента в отдельности, консультанты делают оговорку, что все будет зависеть от состояния мировой экономики и цен на энергоресурсы. В целом, ожидания экспертов носят скорее положительный характер, что не лишено оснований. Так, Всемирный Банк прогнозирует рост российского ВВП на 2-3% в 2010 году. Кроме того, по данным Citi Group, потребительские расходы должны вырасти на 2,2%, а безработица снизиться на 0,3%. В то же время, российские эксперты во главе с Минэкономразвития не столь оптимистичны и говорят о продолжении падения основных экономических показателей в РФ в течении, как минимум, первой половины года.

Аналитики не спешат говорить о скором восстановлении рынка. Также они затрудняются сказать, в каком именно сегменте – офисном или торговом – это произойдет раньше.

Однако с полной уверенностью можно ожидать роста ставок аренды высококачественных офисных площадей с хорошей локацией в центре города (класс А) приблизительно на 5-10% к концу года, что будет вызвано дефицитом подобного предложения в связи с сокращением нового строительства и запретом властей на офисное строительство в центре столицы. Всего в будущем году компания CBRE прогнозирует ввод в эксплуатацию около 925 тыс. кв. м качественных офисов, из которых, по данным DTZ, можно реально ждать порядка 700 тыс. кв. м. Поскольку даже по самым оптимистичным прогнозам спрос не сможет поглотить все новые площади, при вероятном сокращении средней вакантности до 14%, она, скорее всего, продолжит расти в классе А и в помещениях без отделки, особенно за пределами Третьего кольца, на которые придется большая доля свободных помещений.

Ритейл, а за ним и рынок торговой недвижимости, оживились осенью 2009 года. Девелоперы, оттягивавшие открытие мегапроектов, и разборчивые торговые сети не решились пропустить Новый год - свой профессиональный праздник. С концом сезона отпусков и началом депрессивного времени года многие покупатели устремились на шоппинг, что серьезно поправило положение ритейлеров.

В 2010 году ожидается ввод порядка 519 тыс. кв. м торговых площадей, в том числе 101 тыс. кв. м в долгожданном Mall of Russia в «Москва-Сити». Однако точно сказать, сколько из них реально выйдет, предсказать не решается никто. Кроме того, поняв безусловные минусы мегапроектов, девелоперы не спешат заявлять о реализации новых «Метрополисов» и «Вавилонов». В этом сегменте, аналогично офисному, роста арендных ставок на 5-10% стоит ждать только во второй половине года.

По мнению консалтинговой компании Colliers International, для гостиничного рынка «год тигра» окажется лучше «года быка». Ожидается прирост предложения в размере 10-12%, в основном за счет сегмента отелей класса 4–5 звезд. Новое предложение, а также продолжающаяся экономия корпоративных клиентов, полагают в DTZ, помешает существенному росту доходности, которая, кстати, все еще превышает среднеевропейский показатель. В I квартале ожидается открытие трех новых крупных проектов: Lotte Hotel на 300 номеров, Radisson Royal Украина на 506 номеров и Renaissance Монарх на 366 номеров. В то же время, сроки ввода гостиниц в эксплуатацию, заявленных к выходу в Ш-IV кварталах 2010 г., могут быть перенесены на 2011 г.

Склады, в целом, должны повторить судьбу офисов и гостиниц: новое предложение резко сократится, на рынке не появится новых крупных проектов, а к III кварталу начнет снижаться вакантность, что приведет к росту ставок аренды. Всего, по данным Knight Frank, в 2010 году можно ожидать ввода порядка 550 тыс. качественных складских квадратов, что приведет к сохранению и стабилизации средних ставок аренды на сегодняшнем уровне. При этом их рост эксперты компании прогнозируют в 2010-2011 году, когда начнет ощущаться «провал» в строительстве новых складов. В то же время, в Cushman&Wakefield ожидают выхода на рынок порядка 100 тыс. кв. м. Кроме того, еще около 125 тыс. кв. м могут, по оценкам Colliers International, освободить логистические операторы. Уровень спроса не берется оценить не один аналитик, однако точно можно сказать, что он будет сильно зависеть от темпов восстановления экономики.

При подготовке статьи были использованы материалы CBRE, Colliers International, Knight Frank, DTZ, Cushman&Wakefield, «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis» и GVA Sawyer.

Пастушин Алексей

Источник: Арендатор.ру

ners.ru