Кризис на рынке недвижимости внес сумятицу в понимание того, сколько же должна стоить недвижимость. Год тому назад, в самом начале кризиса, все были единодушны в том, что она будет дешеветь. Разница в оценках сводилась лишь к тому, насколько она будет дешеветь.

Попробуем оценить сегодняшний уровень цен на квартиры в Раменском, используя Коэффициент доступности жилья.

Коэффициент доступности жилья (КДЖ) – это показатель, иллюстрирующий покупательскую способность граждан на рынке жилья. Выражается КДЖ в количестве лет, в течение которых среднестатистической семье надо откладывать весь свой совокупный доход, чтобы купить среднестатистическую квартиру.

Мировой опыт рынка недвижимости говорит о том, что жилье доступно, если КДЖ равен 3-м годам и меньше. Так что же у нас?

В России среднестатистической квартирой принято считать квартиру общей площадью 54 кв.м. А вот среднестатистическая зарплата в каждом регионе своя. В Раменском средняя зарплата по итогам 2009 года – 24834 рубля. Таким образом, месячный совокупный доход семьи, где работают оба супруга, будет равен около 50 тысяч рублей. Годовой доход такой среднестатистической семьи составит – 600 тысяч рублей. А теперь, используя эти показатели, рассчитаем Коэффициент доступности жилья для Раменского. КДЖ рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв.м к среднему годовому доходу семьи из 3-х человек (два работающих супруга и ребенок).

Средняя стоимость 1 кв.м. жилья в Раменском в феврале 2010 года составляла на вторичном рынке 69 300 рублей (это цена предложения, а не реальных сделок!), на первичном рынке - около 50 тысяч рублей. Учтем, что квартиры на первичном рынке продаются, как правило, без отделки. Стоимость стандартной отделки на квадратный метр составляет примерно 5-6 тысяч рублей. С учетом этой поправки, средняя стоимость квадратного метра в новостройке составит 56 тысяч рублей. Подставим эти данные в несложную формулу и получим значения Коэффициента доступности жилья в Раменском:

КДЖ (Раменское - вторичка) - 6,2 лет. КДЖ (Раменское, первичка) – 5,0 лет.

Для того чтобы понять, много это или мало, сравним эти цифры со значениями коэффициента доступности жилья в докризисные годы, когда граждане активно покупали жилье или совершали обмены путем купли-продажи. По данным аналитического агентства RWAY в 2001 году Коэффициент доступности жилья для жителей Подмосковья на перви чном рынке составлял 5,3, а к 2008 году этот показатель снизился до 4,1. Учтем, что в активном 2008 году на рынке присутствовала спекулятивная составляющая. Поэтому для ориентира, с которым можно, сравнить нынешние показатели КДЖ, примем показатель КДЖ равным 5,0.

Как мы видим, определенный нами Коэффициент доступности жилья для первичного рынка Раменского в начале 2010 года (5,0) вполне соответствует его значениям для предкризисных лет, когда население активно покупало жилье. А значит средний уровень цен на квартиру в новостройке в 50 тысяч рублей (без отделки) вполне соответствует уровню адекватному платежеспособному спросу на жилье. Высокий уровень спроса на квартиры в строящихся домах в Раменском тому подтверждение.

Что касается вторичного рынка, то, как показывает практика работы агентств недвижимости в Раменском, реальные сделки сейчас проходят по ценам в диапазоне 50-70 тысяч рублей за 1 кв.м. (причем, чем больше площадь квартиры, тем цена квадратного метра дешевле). То есть, в среднем по цене около 60 тысяч рублей за 1.кв.м. Индикатор доступности жилья при такой цене составляет 5,4, что также приближается к уровню платежеспособного спроса. Сравните с определенным нами выше показателем в 6,2, который отражает уровень цен предложения!!! Квартирам с таким показателем КДЖ и выше еще есть куда дешеветь.

Вспомним, что в развитых странах мира Коэффициент доступности жилья равен 3 годам. Так что, нам есть куда стремиться. Но, для этого нужно, чтобы жилья строилось много, стоило оно дешевле, а доходы граждан были бы выше.

Конечно, приведенные рассуждения отражают ситуацию с уровнем доступности квартир в общем и среднем. В тоже время, они помогут владельцем квартир и тем, кто собирается их приобрести, лучше сориентироваться в разнообразнейшем калейдоскопе предложений, вариантов и цен, которые имеются сегодня на рынке недвижимости нашего региона.

Хромов Андрей Александрович, Президент Гильдии риэлторов Раменского района и города Жуковского