С 1995 года, в течение фактически 15 лет в России проводятся эксперименты по введению общепринятого в мире налога на недвижимость. По мнению экспертов RWAY, результаты этих экспериментов крайне негативно отразились на развитии российского рынка недвижимости потому, что этого налога до сих пор нет и, соответственно, нет его позитивного воздействия. Напомним, что возраст российского рынка недвижимости уже вполне «совершеннолетний», а рынок до сих пор является крайне несбалансированным по ряду ключевых характеристик. В том числе, и из-за отсутствия на нем общепринятого в мире налога на недвижимость, полноценного права собственности на объекты недвижимости и защиты этого права, крайне сложных административных процедур согласования ИРД, завышенной стоимости земельных участков и т.п. Все вышеперечисленные недостатки российских рынков недвижимости связаны, прежде всего, с действовавшими и действующими на рынке «правилами игры», которые чаще всего формировались в интересах региональных игроков рынка, обеспечивающих им контроль над этим рынком, то есть получение максимальных доходов от его работы.

В середине сентября 2010 г. Министерство финансов РФ подготовило и разослало на согласование в профильные министерства и ведомства поправки в действующее законодательство, предусматривающие введение налога на недвижимость. Согласно заявлениям представителей Минфина, этими поправками будут определены плательщик, объект налогообложения, налоговая база и ставки, суммы вычетов. Налог на недвижимость заменит два: на имущество и землю. Должен появиться не раньше 2013 г. Налог на недвижимость будут взимать с рыночной стоимости объекта.

Предполагается, что базовая ставка будет определяться на федеральном уровне, около 0,1% от стоимости недвижимости, но на уровне регионов данная ставка может быть снижена. Ранее обсуждался диапазон от 0,1% до 1%. Возможно, для разных федеральных округов или даже разных регионов базовая ставка будет разной. Общеизвестно, что налог на недвижимость, введенный с учетом накопленного мирового опыта, приводит к улучшению финансового состояния муниципалитетов. Если основываться на усредненных данных ряда муниципалитетов Московской области, на сегодняшний день структура налоговых поступлений в местные бюджеты такова. Около 70% приходится на подоходный налог с физических лиц, около 25% – на имущественный налог, около 5% – на земельный налог.

Фундаментом новой системы налогообложения недвижимости должна стать модель массовой оценки. Ее создание поручено Росреестру. При этом ведомство вправе привлекать на субподряде профессиональных оценщиков, которые также участвуют в разработке федеральной методики массовой оценки. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в данный момент приступает к оценке 65 млн. объектов капстроительства по всей стране. По данным участников рынка, Национальный совет по оценочной деятельности ускоренными темпами разрабатывает федеральные стандарты оценки недвижимости и нормативную базу.

Предполагается, что система массовой оценки должная быть разработана к 2013 г.

История вопроса

Специалисты RWAY напоминают, что законодательная попытка введения налога на недвижимость предпринимается в России не в первый раз. В 2004 г. Госдума приняла в первом чтении соответствующий законопроект. Но дальнейшее принятие и обсуждение документа было заблокировано.

Основной формальной причиной такого решения стало отсутствие механизма массовой оценки рыночной стоимости недвижимого имущества. Предполагалось, что оценку для целей налогообложения будет осуществлять специальный орган местного самоуправления, руководствуясь методами массовой оценки. Однако разработка соответствующей методики не была доведена до конца. В итоге реформа была отложена.

Частично механизмы массовой оценки применялись при создании земельного кадастра. Государство разрабатывало методологию, нормативы, Роснедвижимость выполняла функции налогового оценщика. Однако, по мнению ряда специалистов, земельный кадастр получился «не вполне совершенным».

Справка:
По данным московского управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в столице приватизировано около 3 млн. квартир, около 700 тыс. пока не оформлено в частную собственность. По прогнозам специалистов ведомства, к 1 марта 2013 г. частной собственностью станут не более 200-300 тыс. из этих квартир. Часть граждан вообще не намерена приватизировать жилье, опасаясь будущих налогов на недвижимость.

Текущее положение

В данный момент в России существуют два налога – на имущество и землю. Сейчас налог на имущество организаций взимается с его балансовой стоимости, физлиц – рассчитывается по оценке БТИ; база для земельного налога – кадастровая стоимость участка. В текущем положении базовая ставка налога на землю и имущество устанавливается на федеральном уровне, а на местах может корректироваться.

Полностью тема раскрыта в ноябрьском номере Бюллетеня RWAY за 2010 год

Пресс-служба Гильдии риэлторов Московской области