Московская область традиционно удерживает первенство как самый застраиваемый регион. И предложений квартир в домах на разных стадиях строительства здесь немало. Особый интерес представляют завершенные новостройки. Но покупатели не всегда готовы заключать по ним сделки. Вопрос, как всегда, заключается в главном – в цене.

Metrinfo.ru уже писал о квартирах в готовых новостройках в Москве (см. статью «Три аргумента за покупку готовой квартиры в новостройке: дом достроен, дадут ипотеку, видны преимущества и недостатки»). Сегодня мы рассмотрим подмосковную ситуацию.

В Московской области практически нет ни одного города, где ни строилось бы жилье. До кризиса спрос был настолько велик, что квартиры «разбирали» на ранних этапах строительства. В разгул финансовой нестабильности обстановка резко изменилась. Покупатели, напуганные угрозой стать владельцами недостроя, перестали заключать сделки. А застройщики, ведущие сразу несколько строек, переориентировались на объекты, которые были на этапах, близких к завершению. И на первичном рынке появились предложения в уже построенных и сданных домах.

Готовность на уровне от 20 до 40 процентов

К началу сентября 2010 года, по оценке компании «МИЭЛЬ-Новостройки», на рынке новостроек Московской области доля уже сданных объектов составляет порядка 30% от всех новостроек. Похожие цифры - 30-40% в зависимости от района, назвала Мария Рязанова, менеджер отдела рекламы и маркетинга компании АТЛАНТ ИНВЕСТ. Впрочем, Владимир Моребис, заместитель директора департамента новостроек компании Est-a-Tet, считает, что в Подмосковье процент предложений в уже сданных домах составляет не более 20.

Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», подсчитал, что за лето доля сданных государственной комиссии (ГК) новостроек сократилась на 3% и составила 21%. По его словам, в структуре предложения по-прежнему преобладают (около 36%) объекты на стадии выполнения отделочных и благоустроительных работ и подготовки к ГК, а доля новостроек на этапе нулевого цикла равна всего 12%.

Где их искать?

Впрочем, состояние строек в разных населенных пунктах отличается. Мария Рязанова (АТЛАНТ ИНВЕСТ) считает, что больше всего готовых объектов сосредоточено в городах юго-восточного направления - в Балашихе и в Балашихинском районе, в Железнодорожном; на западе Подмосковья - в Одинцово и Одинцовском районе, на севере – в Солнечногорске. Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», сюда же отнесла города Звенигород и Щелково, Артём Ржавский («Азбука Жилья»), - Мытищи, Королев, Видное. Впрочем, эксперт считает, что тенденция превалирования совокупной доли готовых и почти готовых домов над строящимися наблюдается практически во всем Подмосковье. Исключение - небольшие поселки, в которых строится один, максимум два объекта.

«В Раменском, - рассказывает Сергей Рябчиков, исполнительный директор ООО «Кредит – Центр недвижимость», аттестованный специалист Гильдии риэлторов Московской области, - объем предложений в готовых домах составляет менее 5% от общего количества продающихся объектов первичного рынка, сейчас активно идет застройка района».

Спрос на новенького

Новостройки Подмосковья пользуются спросом и у местного населения, и у москвичей, и у провинциалов, перебирающихся поближе к столице. По словам Марии Литинецкой («МИЭЛЬ-Новостройки»), наибольший спрос приходится на новостройки эконом-класса, готовые для проживания или на завершающей стадии строительства со стоимостью квадратного метра в пределах 70 000 – 90 000 рублей. «На сегодня это наиболее востребованный формат жилья», - подчеркивает эксперт.

«С одной стороны, все хотят купить квартиры в построенных домах, с другой – по ценам уровня котлована, - иронизирует Сергей Рябчиков (Кредит – Центр недвижимость»). - Поэтому на сегодня соотношение договоров примерно 20% на 80% в пользу строящихся домов».

Готовые дома и разные квартиры

Посмотрим, каков же «ассортимент» предложений у компаний, продающих подмосковные новостройки.

Среди объектов, реализуемых «МИЭЛЬ-Новостройки», квартиры в готовых домах можно приобрести в Люберцах, в ЖК «Красная горка». Речь идет о микрорайонах № 7 и № 8, в корпусах №№ 1, 2, 31, 32. В ассортименте есть однокомнатные квартиры площадью 41,4 - 41,8 кв. м; двухкомнатные (55,7- 61,7 кв. м) и трехкомнатные квартиры (78,1- 83,3 кв. м). Стоимость квадратного метра варьирует от 54 000 до 69 000 руб.

В Мытищах свободные квартиры представлены в построенном ЖК «Ярославский». Это однокомнатные (34,4-37,4 кв. м) и двухкомнатные (56-60,4 кв. м) квартиры с внутренней отделкой. В них уже остеклены балконы, на стенах - обои, на полах - ламинат, установлены пластиковые стеклопакеты, входная и межкомнатные двери, необходимая сантехника и электрика, и даже домофоны. Стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах составляет от 80 480 руб., в двухкомнатных – от 73 410 руб.

В Реутове, в микрорайоне 9А, квартиры есть в построенных и сданных ГК корпусах №№ 1, 2, 6, 7, 8А, 8Б, 9, 10. Продажи идут по закону об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ. Это однокомнатные квартиры площадью 58,5-60,5 кв. м, двухкомнатные (76,25-90,4 кв. м) и трехкомнатные (102,9-110,7 кв. м). По самой низкой цене продаются трехкомнатные квартиры. Их цена - от 77 600 руб. за 1 кв.м.

По данным компании Est-a-Tet, квартиры в сданных домах есть в подмосковном городе Одинцово на ул. Вокзальная, корп.10, где стоимость квадратного метра составляет от 84 000 руб.; в Апрелевке - на ул. Парковая в корпусах №№ 1,2,3, где минимальная цена составляет от 49 900 руб. за кв.м. В скором времени будет сдаваться ЖК «Калипсо» (Щербинка, ул. 40 лет Октября, д. 15), где цена – от 72 000 руб. за кв. метр. «Покупателям предлагается специальная акция – подготовка к чистовой отделке бесплатно»,- рассказывает Владимир Моребис (Est-a-Tet). Осенью сдадут дом в Химках, на улиеце Совхозная, квартиры в котором предлагаются уже с отделкой.

По словам Сергея Рябчикова («Кредит – Центр недвижимость»), в Раменском на ул. Молодежная продаются таунхаусы общей площадью 135-166 кв. м по цене 44 500 – 47 00 руб. за кв.м. Трехкомнатные квартиры площадью 88 кв.м остались в доме 16 по ул. Приборостроителей. Цена предложения - 56 000 за 1 кв.м.

Мария Рязанова (АТЛАНТ ИНВЕСТ) также дополнила список объектами, расположенными в Балашихе (мкр. «Жемчужина Балашихи» на ул. Зеленая), где квартиры продаются по цене от 64 500 руб. за кв.м; в Одинцово, ЖК «Сколков Бор», с предложениями от 89 000 руб. за кв.м и ЖК «Гусарская Баллада», (пос. ВНИИСОК) - от 78 000 руб. за кв. м; в Солнечногорске (р-н Рекинцо-2, мкр 3), где квартиры стоят от 45 000 руб. за кв. м; в п. Островцы Раменского р-на, на ул. Подмосковная, 30 с предложениями по цене от 42 000 руб. за кв. м.

Бережем нервы, но платим больше

Однако в целом выбор квартир в построенных домах остается ограниченным: самые удачные варианты все-таки раскупаются на стадии строительства. «Практически исчезли одно- и двухкомнатные квартиры нормальных планировок, подтверждает Сергей Рябчиков (ООО «Кредит-Центр недвижимость»). - Пока еще сохранился небольшой выбор трехкомнатных квартир больших площадей, но и он сокращается».

Но главная причина, которая «тормозит» покупателя - цены. По словам Марии Литинецкой (МИЭЛЬ-Новостройки»), стоимость квадратного метра от начала продаж на нулевой стадии строительства до сдачи дома Госкомиссии может вырасти на 30-40%. Артем Ржавский («Азбука Жилья») отметил, что по итогам августа, средняя цена «квадрата» на рынке новостроек Подмосковья составила 65 500 руб. А, стоимость квартир в сданных ГК домах на 12-15% выше среднерыночного показателя.

Впрочем, Сергей Рябчиков («Кредит – Центр недвижимость»), считает, что факт ввода дома в эксплуатацию куда меньше влияет на цену квартиры, чем оформленное компании свидетельство о праве собственности на здание. По его словам, в среднем это дает скачкообразный рост цены на 8-10% по сравнению с квартирой в сданном доме, но без наличия такого свидетельства. «Постановление же о вводе дома в эксплуатацию, на примере Раменского, поднимает цену на 3-5 %», - говорит он.

Что ждать и на что надеяться

Как заявил Metrinfo.Ru Артем Ржавский («Азбука Жилья»), вероятнее всего, в краткосрочной перспективе превалирование готовых и почти готовых новостроек в общей структуре спроса сохранится. Но уже через 2-3 года по мере наращивания темпов строительства, укрепления позиций застройщиков, и с возвращением на рынок инвесторов, доля покупок квартир на более ранних этапах строительства возрастет. Этому будет способствовать и то, что с более широким внедрением ДДУ (договора долевого участия по 214-ФЗ) у покупателей будет больше гарантий, и, соответственно, акцент сместится на квартиры в строящихся домах, т.к. они дешевле, - объясняет Мария Рязанова (АТЛАНТ ИНВЕСТ).

Но и сегодня новые готовые проекты на рынок выходят нечасто. «В 2008-2009 гг. объем нового строительства сократился, поэтому потребуется еще 1-2 года, чтобы новостройки вышли на стадию готовности», - говорит Мария Литинецкая («МИЭЛЬ-Новостройки»). Так что выбор готовых квартир на рынке новостроек, конечно, есть, но чтобы найти подходящий вам вариант, надо все же постараться.

Людмила Чичерова