Компании-члены ГРМО
Списки по городам
Муниципальные гильдии
и профессиональные объединения
Награды ГРМО

Зал славы ГРМО
лауреаты конкурса/спонсоры
Гильдия риэлторов Московской области Основана в 1997 году

ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Российская Гильдия Риэторов
Объединяя профессионалов
(496) 465-07-29, (985) 604-97-92

Сервисы
ГРМО
Реестр компаний
сертифицированных
Единая база
объектов ГРМО
Статьи, оценка, мнения
26.07.2016

«Люди, которые не успеют взять ипотеку на новостройку под 12%, естественно, проиграют»

IRN.RU в гостях у старшего вице-президента, директора департамента ипотечного кредитования банка ВТБ24 Андрея Осипова

Ипотека – не только главный инструмент решения жилищной проблемы в России, но и, как следствие, основной драйвер жилищного строительства. Неудивительно, что для поддержания этого инструмента в условиях кризиса государство готово тратить немалые средства. За последние годы в России запустили сразу несколько госпрограмм для поддержки ипотечного рынка в целом и ипотечников в частности, но работают на сегодняшний день далеко не все. Что происходит на рынке ипотеки сегодня и что будет происходить завтра, когда стоит ждать снижения ставок и почему не все госпрограммы пользуются популярностью у населения, в интервью IRN.RU рассказал старший вице-президент банка, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов.

По прогнозам Минстроя, объем выдачи ипотеки в 2016 г. может достичь 1,7 трлн руб., повторив рекорд 2014 г. Какими были показатели выдачи ипотеки у ВТБ24 в 2014 г. и реально ли банку достичь таких цифр по итогам текущего года?

Я достаточно осторожно отношусь к прогнозам на текущий год. 2014-й был абсолютно рекордным годом во всем, в том числе по объему выдачи ипотеки. Все мы помним тот ажиотажный спрос на жилье в условиях высокой волатильности курса валют, когда люди буквально скупали квартиры в качестве инструмента сбережения. Сейчас такого нет. Все, кто хотел и у кого была возможность купить жилье, уже сделали это в 2014 г., поэтому я, конечно, не ожидаю в 2016 г. повторения того рекордного результата. В этом году мы можем достичь планки в 1,4-1,5 трлн руб. Это максимум.

У ВТБ24 объем выдачи ипотеки в 2014 г. превысил 350 млрд руб. – это был тоже рекорд для банка. В этом году мы планировали выдать ипотеки примерно на 280 млрд руб., сейчас идем чуть выше плана. Допускаю, что по объемам выдачи 300 млрд руб. мы в этом году достигнем, но совершенно точно не больше.


В последние годы банки переориентируются с очень доходного, но высокорискового потребительского кредитования на менее рисковое залоговое, в т.ч. ипотечное. Однако, согласно отчетности банка, ВТБ24 выдал в прошлом году ипотеки примерно столько же, сколько потребительских кредитов. Почему? На ипотеку нет достаточного спроса, несмотря на все усилия государства?

У каждого банка разная точка старта. Например, у ВТБ24 и у Сбербанка доля выдачи ипотеки и так очень высокая по сравнению с другими продуктами. Вы ни одного другого такого банка не найдете - кроме специализированных монобанков, где доля продаж ипотеки будет выше, чем других розничных продуктов. ВТБ24 действительно выдает очень много ипотеки. Другой вопрос в том, почему мы не выдаем еще больше…

Во-первых, ипотечные кредиты низкомаржинальны. Поэтому высокая доля ипотеки в структуре активов отрицательно влияет на основные показатели эффективности работы банка в целом – возврат на активы и возврат на капитал. Во-вторых, ипотека подвержена процентному риску, что мы увидели в конце 2014 – начале 2015 гг., после неожиданного решения Банка России резко поднять ключевую ставку. Естественно, абсолютно все ипотечные портфели во всех банках после такого решения мгновенно стали убыточными, прошло 5-6 месяцев, прежде чем убытки начали снижаться. Поэтому максимизировать объем ипотечного портфеля в структуре активов на балансе банков – это достаточно спорная, неоднозначная с учетом цикличного развития экономики стратегия.


На ваш взгляд, как финансиста, монополизация ипотечного рынка госбанками – это хорошо или не очень? Если не очень, то как запустить обратный процесс?

Любая монополия, олигополия – это, безусловно, плохо. Вот вы приходите на рынок: чем больше перед вами будет стоять продавцов яблок, тем больше у вас будет выбор, тем лучше продукт вы в итоге купите. Ровно такая же ситуация должна быть на любом другом рынке, и на рынке ипотеки в том числе: чем больше игроков, тем больше мотивация у каждого участника рынка предложить лучший продукт, от чего в конечном итоге всегда выигрывает потребитель.

В нашей стране сложилась такая картина: по сути два банка держат 75-80% рынка ипотеки. В большинстве развитых стран такая доля приходится не на два банка, а примерно на пять. Но в России, с учетом высокого процентного риска, немногие готовы держать ипотеку на своем балансе, а инструмент рефинансирования ипотечного портфеля, так называемый вторичный рынок ипотеки, в нашей стране отсутствует полностью. Он начинал развиваться, но был полностью убит кризисом 2008 г. Конечно, эпизодически такие сделки проходят, но речь идет буквально о сделках на несколько миллиардов рублей при общем объеме рынка почти в 4,5 трлн.

Только с развитием вторичного рынка ипотеки можно привлечь на первичный рынок больше активных игроков. Как только появятся реальные инвесторы, готовые покупать ипотечные бумаги хотя бы на 100-200 млрд руб., как только экономика таких сделок начнет разрастаться, мы получим совершенно другой рынок. Как раз сейчас АИЖК прилагает большие усилия в этом направлении, и я надеюсь, что у них это получится. Но, конечно, процесс этот будет длительным.


По мнению АИЖК, с помощью развития рынка ипотечных ценных бумаг можно будет снизить ставку по ипотеке на 0,8–1,5 п.п. Как вы считаете, это реально? Будут ли эти бумаги интересны инвесторам, учитывая их предположительно невысокую доходность и наличие других, более выгодных возможностей для инвестирования?

Конечно, реально. Это же расширение доступа к капиталу. Ипотечная ценная бумага, по сути, по показателям риска будет близка к ОФЗ. Но это история не быстрая. Я надеюсь, что через три-пять лет мы к этому придем, при этом первые сделки возможны уже в этом году.

Будут ли эти бумаги пользоваться спросом у инвесторов - пока сложно сказать. Мне очень хотелось бы, чтобы такие инвесторы нашлись. Однако для начала необходимо создать данный инструмент и предложить его покупателям.


По статистике ЦБ, с января 2015 г. в России начал быстро расти объем просроченных ипотечных кредитов (свыше 90 дней), причем основной рост пришелся не на валютную ипотеку, а на рублевую. На 1 июня 2016 г. «просрочка» достигла 131,2 млрд руб. против 96,1 млрд годом ранее. Каковы объемы и динамика просрочки по ипотечным кредитам, выданным ВТБ24?

ВТБ24 всегда отличался умеренным аппетитом к риску. Если смотреть отдельно на рублевый портфель, без учета валютной ипотеки, то у нас просрочка по нему всегда измерялась десятыми долями процентов и никогда не достигала 1%, даже в кризис.

Да, доля просроченной задолженности у ВТБ24 какое-то время росла, но именно доля. И никакого критического уровня она не достигала. Я это связываю с тем, что в какой-то период времени, особенно в прошлом году, у нас сильно замедлился рост портфеля, а какая-то доля ранее выданных кредитов рано или поздно выходит на просрочку - это жизнь. Когда объем портфеля растет быстро - доля просрочки снижается, когда портфель не растет - доля просрочки увеличивается. Вот и вся математика. Я бы не связывал это с какими-то макроэкономическими факторами, хотя понятно, что в экономике не все хорошо, и это тоже влияет на качество кредитных портфелей банков.


Нарисуйте портрет наиболее недисциплинированного ипотечного заемщика.

Это далеко не бедный человек, как правило, бизнесмен. Он оформил ипотечный кредит не на первое, а на второе или даже третье жилье, чаще всего загородное, дорогое. Качество обслуживание именно таких кредитов хуже, так как мотивация выплачивать ипотеку у такого заемщика в разы ниже, чем у человека, который на скромную зарплату взял кредит на «однушку» в типовом панельном доме.

Поэтому мы не любим выдавать крупные кредиты, не любим кредитовать загородное жилье. Ипотеки в этих сегментах у нас не так много, возможно, по этой причине у нас и просрочка в целом ниже, чем у тех игроков, которые более агрессивно присутствуют в этих сегментах.


В конце прошлого года заместитель президента-председателя правления банка Анатолий Печатников сообщал, что ВТБ24 планирует реализовать имущество, «отобранное у должников» (автомобили и недвижимость) через аукционы в связи с существующим затовариванием. Как часто банку приходится «отбирать у должников» залоговое имущество?

Банк запускает судебные процессы по взысканию задолженности и обращению взыскания на заложенное имущество в тупиковых случаях: если человек не может расплатиться по кредиту, если ему не помогают никакие меры реструктуризации, если заемщик не может самостоятельно продать квартиру и купить себе что-то поменьше и так далее. Это нормальная практика, на этом весь рынок живет. Но доля таких случаев в нашем банке – одна-две десятые процента.

На балансе банка в среднем находится порядка 800 объектов недвижимости, принятых по отступному либо в рамках исполнительного производства по всей стране. Ежеквартально около 100 таких активов реализуется с баланса и столько же принимается. Никакого затовариваниями непрофильными залогами нет. Есть отдельные кейсы с неликвидным загородным жильем, которое может задерживаться на балансе банка, так как покупателей приходится искать дольше. Но это, скорее, эпизодические случаи.


Не боитесь, что со временем проблема неплатежей еще усугубится (реальные доходы населения продолжают сокращаться, инфляция остается высокой и в целом макроэкономические прогнозы не очень радуют), цены на недвижимость серьезно упадут и банк окажется в убытке?

Банк выдает ипотечные кредиты с существенным первоначальным взносом - 20%. По наиболее ликвидному жилью - по недорогим квартирам в типовых домах - мы снижаем требование к первому взносу до 15%. Этой суммы нам достаточно, чтобы покрыть риск снижения стоимости недвижимости.

Мы совершенно точно не несем убытков при реализации типовых квартир с баланса банка. Убытки могут быть при реализации дорогих объектов, особенно неликвидных: как правило, банку выгоднее дать скидку и продать этот объект дешевле рынка, чем держать его на балансе. Поэтому да, убыток в таких случаях может формироваться, но в масштабах банка он не значимый.


Риелторы и застройщики утверждают, что банки в кризис ужесточили требования к заемщикам, серьезно выросло число отказов, что логично. В ВТБ24 с этим как?

Безусловно, мы реагировали на резкое изменение ситуации в конце 2014 г. и тогда осознанно «закрутили гайки» и заняли выжидательную позицию. Мы в принципе в I квартале 2015 г. не очень хотели выдавать ипотеку, которая генерировала убыток. И в течение нескольких месяцев - первые, может быть, пять месяцев 2015 г. - у нас росла доля отказов. Но не сильно. Условно говоря, если мы раньше отказывали примерно 14-15% обратившихся, то в тот период мы могли отказывать в 18-19% случаев. Как только мы увидели, что рынок достаточно быстро восстанавливается и шок, вызванный резким ростом ключевой ставки, прошел, все показатели по доле отказов вернулись на привычный уровень.


Весной 2015 г. правительство запустило ипотечную программу с субсидированной ставкой. Застройщики от нее, естественно, в восторге, банкиры говорят разное. Прокомментируйте, пожалуйста, насколько эта программа выгодна для банков, конкретно - для ВТБ24? И как повлияет на ситуацию прекращение субсидирования после снижения ключевой ставки ЦБ до 9,5%?

Бесспорно, эта программа очень серьезно спасла рынок ипотеки в 2015 г. Было понятно, что по предлагаемым тогда ставкам в 15-16% ипотеку брать сложно, а ставка в 12% в рамках госпрограммы - абсолютно нормальная ставка для рынка, в том же самом рекордном 2014 г. средние ставки по ипотеке были на уровне 12,5%.

Если говорить об экономике программы для банков, то, конечно, по сравнению с кредитами, которые банки в тот период выдавали себе в убыток, программа льготной ипотеки позволила получать небольшую фиксированную маржу. Со снижением ключевой ставки и сокращением субсидирования ситуация стала пограничной, поэтому и последовала мгновенная реакция: ставки по программе повысились до максимально возможных 12%. Сейчас доходность по госпрограмме для нас хуже, чем по другим выдачам.


Глава АИЖК Александр Плутник ранее заявил, что ставки по ипотеке сейчас весьма низкие и рекомендовал россиянам не тянуть с улучшением жилищных условий. Сейчас действительно хорошие условия для покупки квартир в ипотеку или через некоторое время они станут еще лучше – учитывая снижение ключевой ставки ЦБ? Ваши прогнозы по ставке на несубсидируемую ипотеку для граждан.

Личное мое мнение следующее: ставок в 12% на покупку квартир в новостройках не будет еще долго. Люди, которые не успеют купить квартиру в новом доме по ставке 12%, естественно, проиграют. В следующем году, в случае завершения действия госпрограммы, ставки по ипотеке на «первичке» совершенно точно вырастут.

Да и цены на квартиры в новостройках сейчас близки к дну, и я не вижу потенциала для их дальнейшего снижения. Более того, в ряде регионов цены уже начали обратное движение – вверх, и оно будет продолжаться. Поэтому, конечно, я соглашусь, что в ближайшие несколько месяцев условия для покупки квартир в новостройках, в том числе в ипотеку, будут максимально выгодными.

Что касается вторичного жилья, то ставки, безусловно, будут снижаться. Уже через полгода ставки могут опуститься минимум на 1 п.п. Другой вопрос - цены на «вторичку» менее эластичны. Продавцы-физические лица более трепетно относятся к своей кровно нажитой квартире и готовы ждать годами, лишь бы продать ее по более высокой цене.


Вообще, на ваш взгляд, полезна ли эта программа для экономики в целом? Дефицитный бюджет тратит немалые деньги на поддержку одной-единственной отрасли, причем никаких требований к застройщикам при этом не предъявляется – поддержку де-факто получают и качественные проекты от надежных девелоперов, и сомнительные компании, которые и до кризиса чувствовали себя не лучшим образом…

Безусловно, полезна. Этот инструмент субсидирования позволил в определенный момент за очень небольшие бюджетные деньги достаточно серьезно подстегнуть спрос на ипотеку и в целом на жилье. С учетом того, что программа действует только на первичном рынке, она дает эффект мультипликатора: растет спрос на покупку квартир в новостройках, соответственно, девелоперы больше строят, покупают больше стройматериалов, заказывают больше услуг у логистических компаний, увеличивается число рабочих мест на стройках и так далее. При этом бюджету эта программа стоила всего 2,8 млрд руб. по итогам 2015 г. Сравните это с десятками и сотнями миллиардов, которые тратятся на другие отрасли с неочевидным в целом для экономики эффектом. По моей личной оценке, это самая эффективная госпрограмма поддержки рынка из всех тех, что реализовывались в период экономического кризиса.


Предъявляет ли ВТБ24 особые требования к строительным проектам, аккредитованным по программе льготной ипотеки, и к самим заемщикам? Если да, то какие.

Абсолютно всех своих заемщиков по всем программам банк оценивает одинаково, к строительным проектам у нас разные требования: какие-то объекты мы готовы кредитовать, что называется, не глядя, при нулевой степени готовности. Я говорю о понятных проектах крупных застройщиков, которым мы доверяем, считаем, что они в любом случае жилье достроят и все свои обязательства исполнят. Какие-то объекты мы соглашаемся кредитовать только на определенных стадиях строительства - когда объект возведен на 50-70%, его уже проще и выгоднее достроить, чем бросать.

Есть застройщики, аккредитовать которых мы не готовы. Это мелкие компании, практически без опыта, строящие один-два дома. Плюс ко всему, мы смотрим на историю компании. ВТБ24 не кредитует покупку квартир у девелоперов, которые, например, во время прошлого кризиса замораживали стройки.


Многие девелоперы выступают за снижение ставки по льготной ипотеке до 5-6-7%, уменьшение первоначального взноса до 10% и т.п. Как вы относитесь к этим идеям?

Крайне отрицательно. Повторюсь, уровень ставок по ипотеке на уровне 12,5% является абсолютно приемлемым, и такой равновесный уровень как раз и сложился в последние годы, не считая всплеска в 2015-м. А если посмотреть с точки зрения разрыва между ставками на «первичке» и «вторичке», то, снижая ставки на первичном рынке, мы, по сути, полностью убиваем рынок «вторички». Зачем?


А к ипотеке с переменной ставкой? Например, ипотеке со ставкой, зависящей от уровня инфляции, которую уже запустило АИЖК.

У ВТБ24 была программа с переменной ставкой, которую мы привязывали к ставке рефинансирования ЦБ. Но позже мы эту программу свернули и, видимо, не зря. Если бы ЦБ поднял ставку рефинансирования так же резко, как ключевую, что, по идее, он должен был сделать, это привело бы к большому количеству дефолтов, была бы такая же большая волна протестов, как по валютной ипотеке. Поэтому я в «плавающие» продукты на нашем рынке не верю.


ВТБ24 предложил сразу несколько вариантов решения проблем валютных ипотечников, однако протесты со стороны валютных заемщиков банка продолжаются. Что их не устраивает и не планирует ли банк предпринимать новые шаги для урегулирования проблемы? Высокие ли потери несет банк при реструктуризации?

Ситуация с валютной ипотекой непростая, и есть действительно очень сложные случаи. Банк старается в индивидуальном порядке помогать своим заемщикам и делает реальные движения им навстречу. У нас есть полноценные программы помощи, когда мы готовы и прощать часть долга, и предоставлять практически бесплатно жилье, которое, конечно, забираем на баланс банка, но заемщик всегда его может выкупить. Есть масса возможностей, которые позволяют клиентам остаться с жильем. Но все, повторюсь, индивидуально.

Если валютная заемщица приезжает на встречу в банк на новой Audi, а у нее весь кредит чуть дороже, чем стоит ее машина, о чем здесь можно говорить? Продай машину – погаси кредит. Почему банк должен что-то ей вообще прощать?

Однако у людей сложилось представление о том, что они не виноваты, что на такой резкий скачок курса они при заключении договоров не рассчитывали, поэтому выступают за то, чтобы банк как экономически сильная сторона взял на себя большую часть реализованного процентного риска. Вот суть требований валютных заемщиков. Идя навстречу валютным заемщикам, реструктурируя их кредиты, прощая часть долга, банк сознательно несет убытки. Мы теряем деньги, и счет уже идет на сотни миллионов рублей.


Как считаете, может быть, валютную ипотеку для частных лиц вообще стоит запретить на законодательном уровне, учитывая печальный опыт последних лет?

А ее и так уже нет. Только за первые 4 месяца этого года число валютных ипотечников в стране сократилось на 14%. Такими темпами через год-два валютных заемщиков останется не больше 10 000 на всю страну с населением в 140 млн.

ЦБ, в свою очередь, уже сделал все возможное, чтобы банкам сегодня ипотеку в валюте просто не выгодно было выдавать. Да и сами банкиры все-таки адекватные люди. Зачем, поймав глобальный риск, снова на него идти?


В прошлом году АИЖК запустило программу помощи ипотечникам, однако за год такую помощь получили лишь 880 заемщиков из более 6 000 обратившихся (программа выполнена всего на 3,8%). Почему, на ваш взгляд, программа реализуется столь медленными темпами и что нужно сделать для их ускорения? Сколько уже реструктуризировано кредитов в рамках данной программы в ВТБ24?

Во-первых, программа АИЖК представляет собой достаточно громоздкую для заемщиков процедуру: сбор справок, расширенных выписок из домовой книги занимает достаточно много времени, стоит денег. В силу этих причин программа буксует.

Во-вторых, сказывается достаточно ограниченный инструментарий программы. По сути, единственно действенная мера, которая предлагается, это единовременное прощение 10% долга. Это все. Если человек потерял работу или его доход снизился в 1,5-2 раза, как ему поможет снижение платежа по ипотеке на 10%? Была у клиента зарплата 30 тыс., платеж по ипотеке - 15 тыс. Сейчас он получает 20 тыс., а платеж по ипотеке 13 тыс. А жить-то на что он будет?

Не сомневаюсь, что ряду заемщиков эта программа поможет. Но в ближайшие пару лет все выделенные на программу 4,5 млрд руб. вряд ли будут освоены.

В нашем банке эта программа работает, но не очень активно. Реструктуризированных в рамках программы кредитов - считанные десятки. До конца года, возможно, будет реструктурировано 300-500 кредитов.


Какая программа помощи ипотечникам, на ваш взгляд, была бы более действенной?

Мне кажется, нам нужно немного в другом ключе работать: бюджетные средства, выделяемые на финансирование программ помощи, лучше направить на создание некого маневренного фонда. Чтобы люди, которые лишились купленных в ипотеку квартир, получали жилье на условиях социального найма.


Застройщики жалуются на заградительные ставки по кредитам, привлекаемым для строительства жилья. Насколько активно банк кредитует застройщиков и под какой процент?

Для ВТБ24 проектное финансирование никогда не было приоритетным направлением. У нас есть порядка 10-15 проектов, которые мы прокредитовали. Общий кредитный портфель банка на стройку не превышает 1% от всего ипотечного портфеля. Если посмотреть на рынок в целом, то он сегодня очень жестко монополизирован. А чем меньше конкуренции, тем сложнее конечному потребителю. В данном случае застройщику. Крупные компании вряд ли испытывают какие-либо трудности с привлечением финансирования, небольшим, конечно, непросто.


Сейчас власти пытаются реформировать 214-ФЗ. На начальном этапе разработки законопроекта предполагалось введение запрета на привлечение застройщиком средств напрямую от дольщиков, только через банк. В итоге в жестком виде эта идея отпала, но осталась как вариант. Как вы относитесь к этому предложению?

К такому инструменту, когда все риски, связанные со строительством, перекладываются на банк, я лично негативно отношусь. Это неправильно. Необходимо более жесткое регулирование отрасли, а простое перераспределение рисков между участниками рынка, в моем понимании, неверное решение. Хотя, в целом, любое движение в сторону улучшения качества конечного продукта для потребителя я, конечно, приветствую. При этом не нужно забывать, законопроект может привести к риску еще большей монополизации рынка в пользу банков, которые активно финансируют застройщиков.

Вообще, инвестирование в строительство жилья неквалифицированными инвесторами-физическими лицами в целом неправильно, так рынок работать не должен. Во всем цивилизованном мире застройщик сначала полностью возводит дом, а потом продает в нем квартиры. Это правильная картина рынка, и к этому абсолютно точно нужно приходить, это будет выгодно потребителям.

www.irn.ru

Вернуться к списку статей
© 2008–2017 Гильдия риэлторов Московской области.
Все права защищены.
  Яндекс.Метрика