Лефортово, Нижегородский и Южнопортовый – самые близкие к центру Москвы районы Юго-Восточного округа, но считаются промышленными зонами. Эта особенность серьезно влияет на их популярность у потенциальных покупателей недвижимости. Однако у этих районов есть масса достоинств: отличное месторасположение, хорошая инфраструктура, достаточно транспорта, да и будущее – оптимистично.

Журнал Metrinfo.ru сегодня расскажет о состоянии рынков недвижимости этих районов, а также о перспективах, в том числе - строительных.

Все, что надо
Итак, достоинство первое – инфраструктура. Лучшим в этом отношении можно считать Лефортово, где на 87 тыс. человек приходится 15 поликлиник и больниц, 6 ВУЗов, 20 детских садов и 15 школ, детская музыкальная и спортивная школы, кружки и секции. Также - порядка 25 объектов ритейла, в том числе магазины «Седьмой континент», «Пятерочка», «Перекресток» и «Квартал».

В Лефортово расположены и уникальные памятники истории и архитектуры: Екатерининский дворец, церковь Петра и Павла, здание госпиталя имени Бурденко, Вдовьи дома; дача Строгановых и дом княгини Шаховской, Лефортовский парк.

В Южнопортовом, где проживает примерно 63 тыс. чел., действуют 13 детских садов, 12 школ, 3 ВУЗа, 4 поликлиники и 3 больницы, есть 4 библиотеки, музыкальная и спортивная школы, два выставочных зала. К услугам жителей более 40 магазинов шаговой доступности, среди которых такие крупные операторы как «Ароматный мир», «Квартал», «Седьмой континент», «Магнит», «Фамилия». Есть два вещевых рынка и рынок автозапчастей.

Инфраструктура Нижегородского немного беднее. На 31 тыс. человек около 15 магазинов, среди них «Пятерочка», «Квартал», «Седьмой континент». Открыты 7 детских садиков, 7 школ, 6 ВУЗов, 4 поликлиники, травмпункт, множество аптек.

С транспортом хорошо
По сравнению с другими районами ЮВАО, добраться отсюда до центра Москвы «поверху» можно за небольшое время, тем более что есть прямые маршруты. Через Лефортово, Нижегородский и Южнопортовый проходит третье транспортное кольцо, которое позволяет добираться в другие районы минуя центр.

Но пробки одолевают автомобилистов и здесь. В «часы пик» как радиальные трассы (шоссе Энтузиастов, Рязанский, Волгоградский проспекты, ул. Велозаводская и Симоновский Вал), так и третье кольцо обычно «стоят».

Зато много станций метро! В Лефортово: Авиамоторная и Площадь Ильича, неподалеку - Курская и Семеновская Арбатско-Покровской линии. Поселившись в Нижегородском районе, удобно пользоваться станциями метро Текстильщики, Кузьминки, Перово, Рязанский проспект, Таганская, а в Южнопортовом – станциями Дубровка, Кожуховская, Крестьянская застава, Пролетарская и Автозаводская. К тому же районы эти пронизаны железнодорожными линиями, можно проехаться и на электричках.

А с экологией беда
Все опрошенные нами эксперты в один голос говорят: в рассматриваемых нами районах со свежим вохдухом дела неважные. Оно и понятно: промзоны, транспорта много, зелени мало. Чуть лучше ситуация в Лефортово: где есть большой парк, а площадь промзон - меньше. Кстати, часть производства металлургического завода «Серп и молот» переместилась в Смоленскую область, но об окончательном приостановлении производства речь пока не идет.

На экологию отрицательно влияют и традиционные для Москвы западные ветры, которые приносят на юго-восток загрязненный воздух из центра города.

На вторичном рынке
Если честно, то районы ЮВАО не самые популярные у покупателей. «Доля округа в общей структуре спроса на жилье Москвы составляет около 10%, - сообщает Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья», - а приобрести квартиру в Лефортово: , Нижегородском и Южнопортовом рассчитывают около 15% потенциальных покупателей в ЮВАО». Неплохой показатель, обусловленный близостью к центру столицы, а также качественным составом жилищный фонда. Возможно, спрос был бы еще выше, но степень износа жилых домов здесь все-таки высока – более 60%.

На вторичном рынке всех трех районов преобладают кирпичные дома застройки 1930-1960 гг. (в Лефортово: есть дома даже 1920-х гг.) и 12-17-этажные панельные здания, возведенные в 80-90-е гг. прошлого века.

Большим выбором квартир хорошего уровня отличается Южнопортовый: «Жилье комфорт-класса, составляет половину всего объема предложения. Доля жилья бизнес-класса - около 31%, и только 19% приходится на экономкласс. Для сравнения, в среднем по ЮВАО распределение предложения по классам выглядит следующим образом: 47%-37%-16% (эконом-комфорт-бизнес)», - рассказывает Артем Ржавский («Азбука жилья»).

Структура предложения в Лефортово по данным эксперта, тоже заметно смещена в сторону жилья комфорт-класса (40% всего объема предложения), а доля квартир бизнес-класса - 27%. Кроме того, на вторичном рынке Лефортово выше доля двухкомнатных квартир - 40%, тогда как в среднем по ЮВАО – 37%.

Еще больше двушек предлагается в Нижегородском районе, их доля – 48%, но здесь на вторичном рынке преобладает жилье эконом-класса: «Оно составляет 38% от всего объема предложения. Еще 35% приходится на квартиры в домах комфорт-класса и 27% - на объекты бизнес-класса», - комментирует Артем Ржавский.

Артем Ржавский утверждает, что самый высокий в Юго-восточном округе уровень цен на жилье – 144,4 тыс. руб. за квадратный метр, - в Лефортово: . А самые низкие, по его мнению, цены - 130,8 тыс. руб. – в Нижегородском, из-за худшей транспортной доступности района по сравнению с Лефортово и Южнопортовым.

Однако Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», уверяет, что самые высокие цены на жилье, напротив, в Нижегородском, где средняя стоимость квадратного метра – в среднем150 тыс. рублей. А в Лефортово стоимость наименьшая - 121 тыс. руб. В Южнопортовом же, по ее мнению, средняя цена жилья – 125 000 руб./кв.м.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком», согласен, что самые высокие цены в Лефортово , но самым дешевым районом он считает Южнопортовый. По его данным, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Лефортово - 6,4 млн. руб., двухкомнатной - 8,4 млн. руб., трехкомнатной - 10,9 млн. руб. Например, за 6,6 млн. руб. реализуется однокомнатная квартира площадью 38 кв. м (кухня 7,5 кв.м) в панельном доме на ул. Рабочая, за 8,8 млн. рублей - «двушка» площадью 60 кв. м (кухня – 10 кв.м) в кирпичном доме на ул. Авиамоторная, а за 11 млн. руб. можно приобрести «трешку» площадью 75 кв. м (кухня – 10 кв. м) в панельном доме на ул. Солдатская.

Стоимость однокомнатной квартиры в Нижегородском - 5,9 млн. руб., «двушка» здесь оценивается в 7,7 млн. руб., а трешка – в 9,6 млн. руб. Например, однокомнатную квартиру площадью 34 кв. м (кухня – 8 кв. м) в кирпичном доме на ул. Михалковская можно приобрести за 5,7 млн. руб., двухкомнатное жилье площадью 55,7 кв. м (кухня – 9 кв. м) в кирпичном доме на Рязанском проспекте продается за 7,8 млн. руб., а трехкомнатная квартира площадью 76 кв.м. (кухня – 10 кв. м) по соседству, но в панельном доме стоит 9,7 млн. руб. В Южнопортовом же районе средняя стоимость однокомнатной квартиры - 5,2 млн. руб., двухкомнатной - 7,5 млн. руб., трехкомнатной 9,4 млн. руб. Просторную однушку (площадь 40 кв. м) в кирпичном доме и недалеко от метро можно купить за 5 млн. руб., двушка площадью 63,5 кв.м. (кухня – 8,5 кв. м) в кирпичном доме на ул. Южнопортовой стоит 7,6 млн. руб., трешка площадью 71 кв. м (кухня – 7 кв. м) тоже в кирпичном доме - 9,5 млн. руб.

Что касается электронного сервиса нашего журнала «Цены на квартиры в Москве по районам», то он распределил районы следующим образом. На первом месте – Нижегородский с показателем 155 389 рублей за кв.м, на втором – Южнопортовый с результатом 130 465 рублей за кв.м, и на третьем – Лефортово: 123 265 рублей за кв.м.

Новостройки пока в дефиците
Вторичный рынок Лефортово, Нижегородского и Южнопортового довольно развит, а вот на первичном рынке объектов очень мало – всего два, причем бизнес-класса.

Один из них – «Это двухсекционный 18-этажный монолитно-кирпичный дом с подземным паркингом. Он был сдан ГК во II квартале 2009 г. и в настоящее время заселяется», - рассказывает Артем Ржавский («Азбука жилья»). Жилой комплекс отличается современными системами пожаротушения и вентиляции, собственным тепловым пунктом, охраняемой, благоустроенной территорией с детской и спортивными площадками, местом для выгула собак и гостевой автостоянкой.

ЖК Высоцкий

ЖК «Высоцкий» расположен в 5 минутах езды на общественном транспорте от Таганской площади, недалеко от общеобразовательной школы, детского сада, ресторанов, салонов красоты, спортивных, торговых и медицинские центров. А в 1,5 км находится гипермаркет «Ашан».

«Сегодня покупателям предлагаются 1,2,3-комнатные квартиры площадью от 52 до 124 кв. м по цене 130 тыс. руб./кв. м», - сообщает Артем Ржавский, и есть возможность их совмещения. Все квартиры с высотой потолков 3 м имеют свободную планировку, остекленные окна и лоджии, радиаторы с регуляторами температуры (предусмотрена и возможность отключения подачи тепла) и металлические двери c порошковым покрытием.

Другая новостройка находится в Южнопортовом районе. Это ЖК «Well House на Дубровке» - два монолитно-кирпичных корпуса высотой 18-29 этажей, объединенных 2-этажным стилобатом. Комплекс расположен в нескольких минутах ходьбы от станций метро Дубровка и Автозаводская, в 5 минутах езды от ТКК и в 5-10 минутах езды от парка Коломенское и Кузьминского лесопарка.

В Well House планируется довольно большая собственная огороженная и охраняемая территория, на которой разместятся кафе, рестораны, фитнес-центр, салон красоты, детский игровой клуб, бассейн, супермаркет, торгово-развлекательный центр и службы быта. Также инфраструктура комплекса включает в себя трехуровневый подземный паркинг и наземную гостевую автостоянку, детскую площадку, а совсем рядом - сквер.

Планируемый срок сдачи ГК – III кв. 2011 г., покупателям предлагаются 1,2,3-комнатные квартиры площадью от 49 до 139 кв. м, а средняя стоимость квадратного метра составляет 120 тыс. руб.

Строительство, однако, затянулось, и соинвесторы даже создали некоммерческое партнерство, чтобы вместе решать проблемы дома.

Вид на район из ЖК Высоцкий

В ближайшем будущем в Южнопортовом планируется начать строительство еще одного ЖК бизнес-класса на ул. Мельникова. Эта новостройка обещает стать трехсекционным монолитно-кирпичным жилым домом переменной этажности (14, 19 и 22 этажа). Приступить к строительству должны в начале 2011 г., ввод здания в эксплуатацию намечен на 2013-2014 гг., но продажа квартир здесь еще не началась.

В правительстве Москвы существуют планы развития этих территорий. Так, в Лефортове будут реконструировать квартал 29 и микрорайон А, в Нижегородском – кварталы 78, 79, 80. А в Южнопортовом районе до 2025 г. планируется увеличить площадь жилищного фонда на 300,6 тыс. кв. м. На ближайшие годы намечено строительство новых школ и детских садов, открытие 4 крупных торгово-развлекательных центров, 6 высотных административных зданий, включая многофункциональный деловой центр «Метрополь», который разместится на месте выведенных за пределы Москвы промзон. В Лефортово на территории завода «Серп и Молот» запланировано открытие крупнейшего в пределах Третьего транспортного кольца торгово-офисного комплекса.

Кроме того, префектура ЮВАО запланировала реконструкцию набережной реки Яуза в Лефортове и реорганизацию и благоустройство территории от АЗЛК до Южного речного порта в Южнопортовом районе.

Well house на Дубровке

Инвестиционные перспективы
Естественно, такие планы по реконструкции Лефортово, Нижегородского и Южнопортового вызовут интерес покупателей к данным районам, «но пока периодически анонсируемые проекты по комплексному освоению промышленных зон, а также строительству дорог не приобрели реальных очертаний, - утверждает Сергей Кушменюк, генеральный директор Инвестиционного Агентства Недвижимости «Кондр», - и, следовательно, ждать резкого роста цен в данных районах в ближайшее время не стоит. Сложившийся уровень стоимости квартир будет изменяться в зависимости от изменения цен на жилье в целом по городу».

«Тем не менее, в рассматриваемых районах наблюдается дефицит нового жилья, поэтому в случае реализации какого-либо строительного проекта, он, безусловно, будет востребован. И учитывая то, что цена квартиры в новостройке повышается с переходом проекта на более высокую стадию строительства, инвестиционную привлекательность новостроек в Лефортово, Нижегородском и Южнопортовом можно оценить как высокую. Привлекательность же объектов вторичной недвижимости здесь не столь велика, как в других районах, прилегающих к ЦАО», - рассуждает Артем Ржавский.

Резюме журнала о недвижимости Metrinfo.ru
Районы Лефортово, Нижегородский и Южнопортовый расположены близко к центру столицы, отличаются хорошей инфраструктурой и прекрасной транспортной доступностью, но картину портит экологическая обстановка как на всем юго-востоке Москвы, так и в данных районах. Здесь пока еще много промышленных предприятий, довольно большой трафик, а западные ветры приносят загрязненный воздух из ЦАО и других районов. Это отталкивает многих покупателей жилья, и возможно, поэтому застройщики не стремятся здесь строить. Правда, у правительства Москвы и Префектуры ЮВАО есть грандиозные планы по реконструкции и благоустройству Лефортово, Нижегородского и Южнопортового, вероятно, их воплощение в жизнь улучшит экологическую ситуацию и сделает районы более популярными, но пока реализация задуманных проектов не началась.