Компании-члены ГРМО
Список по городам
Муниципальные гильдии

Награды ГРМО

Зал славы ГРМО
Лауреаты конкурса/Спонсоры
Гильдия риэлторов Московской области РГР 2018 РГР 2018 РГР 2018 РГР 2018 Лидер отрасли
Российская Гильдия Риэторов
Объединяя профессионалов
Основана в 1997 году

ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ЛУЧШЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ РГР 2018, ЛИДЕР ОТРАСЛИ 2018


8 (496) 465-07-29, 8 (985) 604-97-92
 

Сервисы
ГРМО
Реестр компаний
сертифицированных
Профессиональная
база недвижимости
Статьи, оценка, мнения
25.11.2019

Вице-президент ГРМО Ольга Власова для ИРН: предложение квартир в Москве и Подмосковье в октябре-ноябре 2019 года превышает спрос

Снижение ипотечных ставок удерживает рынок от стагнации, но только в столице

 

 
Осень пока не оправдывает надежд профессиональных участников рынка: несмотря на снижение ипотечных ставок, спрос на вторичное жилье остается низким для «высокого сезона». Особенно непростая ситуация складывается в Подмосковье, где на фоне роста объемов предложения и падения спроса покупатели становятся все более избалованными.

Спрос

В октябре управление Росреестра по Москве зарегистрировало 12 605 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – на 25,7% больше, чем в сентябре. Прибавка вроде бы значительная, но по факту уровень спроса ощутимо ниже, чем в весенний деловой сезон: в марте-апреле ежемесячно регистрировалось 13-15 тыс. переходов прав. Примерно столько же новых прав на недвижимость, сколько в октябре, было зарегистрировано летом, в июле (12 563), когда рынок немного ожил благодаря снижению ипотечных ставок.

Рост спроса на жилье в октябре также обеспечили ипотечные покупатели. В октябре ЦБ РФ сократил ключевую ставку сразу на 0,5 п.п. против обычных 0,25 п.п. Банки ждали этого и заранее снижали ставки по своим ипотечным программам: по данным риэлторов, ставки выдачи кредитов на покупку «вторички» в октябре опустились ниже 10% годовых. На фоне удешевления ипотеки число ипотечных сделок на первичном и вторичном рынке, по данным Росреестра, в октябре увеличилось на 21% по сравнению с сентябрем.

Однако, как и летом, подешевевшей ипотеки не хватило, чтобы спрос достиг уровня прошлого года. Годом ранее, в октябре 2018 г., в столице было зарегистрировано 16 129 переходов прав на жилье, то есть нынешний октябрь оказался хуже прошлогоднего на 21,8%.

С ипотекой такая же ситуация: в октябре 2019 г. Росреестр зарегистрировал в Москве на 20,2% меньше ипотечных договоров, чем в октябре 2018-го. Раздельную статистику по первичному и вторичному рынку Росреестр не приводит, однако она есть у риэлторов: например, в «Инкоме» количество ипотечных сделок на «вторичке» за год сократилось на 29,5%. При этом доля кредитных сделок в общем объеме спроса уменьшилась лишь на 1,2 п.п., с 41,2% до 40%.

Что касается данных риэлторов по спросу в целом, то они не сильно отличаются от официальной статистики. Число авансов от потенциальных покупателей в «Инкоме» в октябре выросло на 27% относительно сентября, но упало на 30% по сравнению с октябрем 2018 г. В «Азбуке Жилья» потенциальный спрос (число обращений в компанию) в октябре увеличился на 1% к сентябрю 2019 г., но оказался на 18% ниже, чем в октябре 2018-го. Количество сделок осталось на уровне прошлого года, а по сравнению с сентябрем 2019 г. выросло на 4%. В «PROобмен» число обращений по конкретным объектам увеличилось не более чем на 5% относительно сентября, а по отношению к октябрю предыдущего года показатель сократился на 17%.

«С сожалением можно констатировать, что в этом году, на фоне усугубившейся рецессии экономики, покупательская способность населения низкая, и даже традиционного сезонного всплеска не произошло», - говорит Екатерина Никитина, директор агентства недвижимости «PROобмен».

На отсутствие «позитивных перемен» с наступлением высокого сезона обращает внимание и Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость»: «Если в предыдущие годы уровень спроса осенью в целом был как минимум на 10% выше в сравнении с летними месяцами, то в 2019-м активизации рынка не произошло».

Причины проседания спроса, особенно по сравнению с прошлым годом, – насыщение ипотечного спроса и так называемый эффект высокой базы: осенью 2018-го активность покупателей на «вторичке» достигала аномально высоких значений, напоминает эксперт.

Собственно, исчерпание спроса на ипотеку в значительной мере следствие «высокой базы». Ипотечный спрос насытился потому, что осенью 2018 г. начала дорожать ипотека, до этого быстро дешевевшая, и потенциальные заемщики, которые могли бы выйти на рынок в 2019 г., поспешили со сделками, чтобы закрепить ставки. А в первой половине 2019 г. спрос, тоже во многом кредитный, простимулировали опасения роста цен на квартиры в связи с реформой 2014-ФЗ. Из-за искусственного ажиотажа в конце 2018 – первой половине 2019 гг. даже стремительно дешевеющей в последние месяцы ипотеки уже недостаточно для существенной и продолжительной активизации рынка, не говоря о прошлогодних рекордах. Напомним, эффекта от летнего снижения ставок хватило лишь на месяц-полтора.

«По уровню покупательской активности ноябрь этого года однозначно будет хуже ноября 2018-го, пока мы предполагаем, что по уровню внесенных авансов он более-менее сравняется с нынешним октябрем», - говорит Сергей Шлома.

Екатерина Никитина также отмечает, что спрос в ноябре практически не превышает показатели октября 2019 г. и «это очень серьезный звонок для продавцов квартир как на вторичном рынке, так и в новостройках. Есть повод пересмотреть маркетинговую стратегию и максимально сконцентрироваться на выходе на сделку».

Впрочем, не все так безнадежно - в конце года столичный рынок недвижимости может поддержать переток средств с депозитов, так как падают не только ипотечные ставки, но и доходность банковских вкладов (см. «Рынок недвижимости оживят инвестиционные покупатели»).

А вот подмосковной «вторичке» это вряд ли поможет – область куда менее привлекательна и для инвесторов, и для конечных покупателей. По словам вице-президента Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО), гендиректора АН «Удачный выбор» (г. Раменское) Ольги Власовой, количество сделок на вторичном рынке в октябре по сравнению с сентябрем сократилось более чем на 10%, а количество внесенных покупателями авансов в среднем уменьшилось на 13-15%. В ноябре спрос может упасть еще на 5-10%.

Ольга Власова, член Национального совета Российской Гильдии Риэлторов,
 
вице-президент Гильдии риэлторов Московской области,
гендиректор АН «Удачный выбор» (г.Раменское) 

«Ситуацию не спасает даже массовое снижение ипотечных ставок банками, первая волна которых прошла еще в сентябре, - подчёркивает Ольга Власова. - Денег у людей не становится больше, а если у кого-то и увеличиваются зарплаты, то не на столько, чтобы этих средств хватило на приобретение недвижимости. Плюс сказывается закредитованность населения, что значительно снижает эффект от падающих ипотечных ставок».

Все это приводит к тому, что покупатели становятся более избалованными. В октябре в Подмосковье даже наметился новый тренд: отказ от приобретения объектов недвижимости, за которые ранее был внесен аванс. «Совсем сделки не разваливаются, однако увеличивающийся объем предложения и разнообразие лотов приводят к тому, что в подмосковных агентствах теперь часто можно стать свидетелем примерно такого диалога между риэлтором и покупателем: «Ну что, закрываем сделку? – Ой, подождите, появилась более интересная квартира!». Или: «Я только-только увидел объект, который мне подходит больше!», - рассказывает Ольга Власова.

Одновременно на фоне снижения ставок растет зависимость рынка от кредитных средств. В среднем на вторичном рынке области доля ипотечных сделок в октябре превысила 60%. Годом ранее этот показатель составлял 52%. А в АН «Удачный выбор» 90% клиентов в октябре воспользовались заемными средствами против 65% в октябре 2018-го.

Предложение

По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», объем предложения на вторичном рынке жилья «старой» Москвы в октябре вырос в сравнении с сентябрем на 2,8%. В то же время по отношению к октябрю прошлого года экспозиция в сегменте уменьшилась на 7,9%.

Согласно подсчетам «Азбуки Жилья», количество выставленных на продажу квартир осталось на сентябрьском уровне, а их суммарная площадь сократилась на 2,2%. В годовом выражении показатели уменьшились на 11% и 14% соответственно.

«С учетом общего снижения спроса в сравнении с прошлогодними показателями объем предложения на «вторичке» ожидаемо должен был увеличиться, однако он, напротив, уменьшается. Более того, согласно статистике «ИНКОМ-Недвижимость», число вторичных объектов, поступивших в базу компании за два первых месяца нынешней осени, снизилось в два раза по сравнению с тем же периодом 2016-го – 10 876 лотов против 21 510 лотов соответственно», - отмечает Сергей Шлома.

Эксперт объясняет этот парадокс тем, что продавцы «вторички» не ожидают падения цен и потому в условиях экономической неопределенности и неуверенности в завтрашнем дне не спешат выходить на сделки. Тем более, что на вторичном рынке много альтернативных сделок, где продавец после реализации собственной квартиры сам становится покупателем. Такого рода операции обычно предполагают доплату, издержки на переезд, ремонт, услуги риэлтора и т. д., что зачастую требует немалых трат.

В Подмосковье, в отличие от Москвы, все логично: спрос падает, предложение - наоборот. По данным «Азбуки Жилья», по сравнению с сентябрем число квартир в экспозиции увеличилось на 1,7%, их площадь – на 1,8%. В годовом выражении предложение выросло на 5% и 4%.

По словам Ольги Власовой, динамика была более существенной: объем предложения в октябре вырос на 15% по сравнению с сентябрем, «что свидетельствует о затоваривании рынка, которое, по всем признакам, продолжится и в ноябре». Годом ранее квартир было меньше на 18%, так как спрос был намного выше - именно в октябре 2018 г. начался бум продаж, который продолжился вплоть до нового года. В целом, «если сравнивать ситуацию на рынке вторичной недвижимости сегодня и в середине осени прошлого года, то можно смело говорить о том, что это два разных рынка – так резко все изменилось», подчеркивает вице-президент ГРМО.

Цены

В октябре 2019 г. квадратный метр на вторичном рынке жилья Москвы подорожал на 0,2% до 177 000 руб. в среднем, подсчитали аналитики ИРН. При этом цены росли почти исключительно в дорогом сегменте, а дешевый даже ушел в минус. «Это обычная ситуация для периодов торможения рынка», - отмечается в обзоре рынка недвижимости по итогам октября 2019 года.

По данным «Азбуки Жилья», средняя стоимость столичной квартиры за месяц уменьшилась на 5,8%, до 22 млн руб. В экономклассе цены не изменились (9,13 млн руб.), комфорткласс подешевел на 2,6% (18,32 млн), а «бизнес» - на 9% (37,61 млн).

В годовом выражении, по сравнению с октябрем 2018 г., бюджет сделки также снизился – в среднем на 2,7%, согласно подсчетам агентства. Квартиры экономкласса подорожали на 4,5%, а в комфорт- и бизнес-классе цены упали на 2,2% и 7,6% соответственно.

За год сократилась и средняя стоимость проданной столичной квартиры, но ненамного: по данным «Инкома», с 8,5 млн руб. в октябре 2018 г. до 8,45 млн в октябре 2019-го. В сентябре 2019 г. этот показатель составлял 8,4 млн руб.

При этом в Подмосковье, несмотря на снижение спроса, цены предложения растут. По данным «Азбуки Жилья», среднестатистическая квартира в области в конце октября стоила 5,87 млн руб. – на 0,4% больше, чем в сентябре. В эконом- и комфортклассе бюджет увеличился на 1,1% и 1,2% соответственно (до 4,2 млн и 5,85 млн руб.). В бизнес-классе цены просели на 0,8% до 8,18 млн руб.

В годовом выражении цены в среднем по рынку прибавили 7,1%. В экономклассе - 5,6%, в «комфорте» - 8,9%, в «бизнесе» - 6,5%.

Но рынок растет только за счет квартир в относительно новых домах, построенных максимум 15 лет назад, а цены на хрущевки и другое старое жилье по-прежнему стремятся вниз, отмечает Ольга Власова. «Другой вопрос, что даже при затоваривании рынка сравнительно новых квартир на нем не так уж много, да и покупают их интенсивнее. Как раз основная масса находящихся на рынке лотов приходится на долю старой жилой недвижимости. К примеру, сейчас в Подмосковье купить двухкомнатную квартиру в старом жилом фонде постройки 50-х годов можно по цене однокомнатной в том же старом жилфонде, но гораздо более свежего года постройки. Причем речь идет о квартирах, находящихся в одной локации», - резюмирует эксперт.

www.irn.ru

Вернуться к списку статей

Техническая поддержка