31.01.2020

Снижение ипотечных ставок перестает быть палочкой-выручалочкой для рынка жилья. В 2019 г. ставки по кредитам на покупку «вторички» ушли ниже 9% годовых, однако этого оказалось недостаточно, чтобы предотвратить снижение спроса. Впрочем, если бы ставки остались на весенних максимумах, рынку было бы намного хуже.

Спрос

В 2019 г. Росреестр зарегистрировал в Москве 145 636 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – на 6,9% меньше, чем в 2018 г.

До мая 2019 г. устойчиво опережал 2018 г. по количеству ежемесячных регистраций – благодаря ажиотажу вокруг реформы долевого строительства не только «первичка», но и «вторичка» в начале года пользовались повышенным спросом. Конечно, переход на проектное финансирование и счета-эсроу касался только строящегося жилья. Но, с одной стороны, застройщики развернули целую информационную кампанию, обещая рост цен на 15-20% после 1 июля, что, естественно, действовало и на психику участников вторичного рынка. С другой – не понимая сути изменений в законодательстве и опасаясь банкротства застройщиков, часть потенциальных покупателей новостроек в итоге предпочли «вторичку», отмечает Екатерина Никитина, директор агентства недвижимости «PROобмен».

Однако в мае спрос на вторичном рынке начал отставать от предыдущего года, а в сентябре 2019-й окончательно растерял преимущество, накопленное в первые месяцы. Здесь, правда, надо учитывать, что осенью и зимой 2018 г. спрос на жилье был пиковым из-за изменения ипотечных трендов: в конце августе – в сентябре начали расти ипотечные ставки, и покупатели спешили с выходом на сделки, опасаясь дальнейшего подорожания кредитов. Соответственно, осенью 2019 г. отставание от 2018 г. сильно увеличилось из-за высокой базы.

Динамика зарегистрированных Росреестром прав на жилую недвижимость в Москве, 2019 г. к 2018 г.

Вторичный рынок Московской области демонстрировал почти «столичную» динамику. В I квартале 2019 г. управление Росреестра по Московской области зарегистрировало 52,9 тыс. переходов прав на недвижимость – на 24,8% больше, чем в I квартале 2018-го, во II квартале преимущество перед 2018 г. сократилось до 1,8% (51,8 тыс. новых прав), а в III показатель уже ушел в минус на 11,4% (47,2 тыс.). В IV квартале разрыв сократился до минус 3% (63,7 тыс.). В целом за 2019 г. в Подмосковье зарегистрировали 215,5 тыс. переходов прав на жилье против 212,2 тыс. годом ранее. Символический рост (на 1,6%), по всей видимости, обеспечил переток небольшой части столичных покупателей на подмосковный рынок из-за дефицита недорогих лотов внутри МКАД.

«В течение 2019 г. активность рынка подмосковной «вторички» в плане спроса наблюдалась в период с февраля по апрель, - рассказывает Ольга Власова, вице-президент Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО), генеральный директор АН «Удачный выбор» (г. Раменское).

Ольга Власова, член Национального совета Российской Гильдии Риэлторов, вице-президент Гильдии риэлторов Московской области, гендиректор АН «Удачный выбор» (г.Раменское)

- В мае и июне наметилось проседание и в количестве внесенных авансов, и в количестве сделок. Всплеск покупательской активности был зафиксирован в июле, ставшем самым результативным месяцем года по числу продаж. Казалось бы, так называемый деловой сезон должен был поддержать активность рынка, но этого не произошло, и осенью покупатели «вторички» не проявляли к ней особого интереса. Небольшое улучшение наступило лишь в конце года – в ноябре и декабре».

Динамика авансов и сделок АН «Удачный выбор» (Подмосковье), 2019 г. к 2018 г.

На первый взгляд странно, что проблемы со спросом, в том числе ипотечным, наметились в конце весны – начале лета, когда ипотечные ставки вновь пошли вниз. Ведь дешевеющая ипотека, по идее, должна стимулировать потребительскую активность. Но не в этот раз - искусственный ажиотаж предыдущих месяцев исчерпал спрос будущих периодов. То есть те люди, которые могли бы купить квартиры во второй половине 2019 г., сделали это в начале года, потому что испугались роста цен из-за реформы 214-ФЗ, или даже раньше – осенью-зимой 2018 г., так как боялись дальнейшего подорожания ипотеки. Если бы доходы населения увеличивались, через несколько месяцев, к осени-зиме 2019 г. накопился бы новый спрос, однако россияне богатеют пока только «по новой методике Росстата», которая на рынок недвижимости, увы, не влияет. Впрочем, и эта методика показывает прибавку на уровне статистической погрешности – 0,8%.

Постоянное снижение ипотечных ставок даже стало одним из факторов, сдерживающих спрос: покупатели не торопились приобретать квартиры, ожидая еще более выгодных условий, говорит Екатерина Никитина.

Впрочем, если бы ставки остались на весенних максимумах, рынку было бы намного хуже, уверены риелторы. Снижение ставок отчасти компенсировало отсутствие роста доходов граждан и даже обеспечило небольшой рост цен. В конце концов, если сравнивать 2019-й не с рекордным 2018-м, а с «обычным» 2017-м, то число переходов прав в прошлом году даже увеличилось на 17,5%.

Начало 2020-го также внушают некоторый оптимизм в плане спроса – во всяком случае, в Москве. В «PROобмен» спрос на конкретные объекты находится на уровне ноября 2019 г. - и это очень хорошо, потому что январь в плане спроса обычно «провальный» месяц. В Подмосковье показы, не говоря уже о сделках или авансах, в праздники были единичными, однако после окончания каникул рынок несколько оживился. «Внесенные авансы, а также заключенные сделки указывают на то, что нынешний январь будет не самым плохим месяцем, по сравнению с некоторыми другими в 2019 г. Во всяком случае, выйти на декабрьские показатели, исходя из сегодняшних тенденций, вполне реально», - говорит Ольга Власова.

Ипотека

Примечательно, что в начале 2019 г. спрос рос в значительной степени за счет ипотечников, хотя кредиты к тому времени дорожали уже несколько месяцев подряд. В мае средняя ставка выдачи кредитов на готовое жилье достигла максимума для 2019 г. - 10,80% годовых, по данным Центробанка.

На столичном рынке в целом происходило примерно то же самое:

Источник: управление Росреестра по Москве

По словам Ольги Власовой, в Подмосковье с января по июнь число сделок с ипотекой увеличилось примерно на 5%. Заметное проседание (-3% к предыдущему месяцу) наблюдалось лишь в июле, а с августа по декабрь количество ипотечных сделок неуклонно росло на фоне снижения ставок.

К концу года ипотеку на вторичном рынке в московском регионе, по данным риелторов, выдавали уже под 9-9,5% годовых. Иногда и ниже 9%. Годом ранее ипотечные ставки стартовали с отметок 10-10,5% годовых.

Но, несмотря на удешевление ипотеки, по итогам 2019 г. количество ипотечных сделок с недвижимостью (первичной и вторичной) в столичном регионе осталось на уровне 2018-го: в Москве показатель просел на 0,7% (89 979 ипотечных договоров), в Подмосковье – на 0,1% (271 762). А так как спрос в целом упал, доля ипотеки и, соответственно, зависимость рынка от кредитов выросла.

Предложение

Ольга Власова, вице-президента Гильдии риэлторов Московской области, отмечает положительную динамику по итогам года, но количество квартир в предложении, по ее данным, за год выросло куда скромнее - на 8%. Хотя «с марта по июнь мы наблюдали на рынке процесс его затоваривания, несмотря на сохраняющуюся активность в плане спроса. В июле общее количество лотов, выставленных на продажу, снизилось на 3%, после чего до октября включительно объем предложения вновь стал понемногу увеличиваться, притормозив движение вверх лишь в ноябре и практически оставшись на тех же позициях в конце года», - рассказывает Власова.

Однако если бы не снижение ипотечных ставок банками, объем предложения вырос бы значительно больше, уверена Ольга Власова, «ведь основные проблемы рынка вторичной недвижимости – закредитованность населения и продолжающееся падение доходов населения – никуда не делись».

Цены

За 2019 г. квадратный метр на вторичном рынке жилья Москвы подорожал в среднем на 3,6% по индексу www.irn.ru, до 178 500 руб. Учитывая, что инфляция, по оценке Росстата, к концу декабря составила 3,1%, реальная средняя стоимость квадратного метра столичной «вторички» осталась на уровне 2018 г. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2019 года».)

Средняя стоимость квартир вообще практически не изменилась – по данным «Азбуки Жилья», показатель вырос лишь на 0,2%, до 23,3 млн руб.

Однако даже небольшой номинальный рост цен в условиях снижения спроса – не самое обычно явление. Объясняется он прежде всего снижением ипотечных ставок и изменением структуры предложения. Как уже было сказано выше, ажиотаж в конце 2018 – начале 2019 г. привел к вымыванию с рынка самых дешевых и ликвидных вариантов, при этом дорогие объекты «зависают» в базах на долгие месяцы, а следовательно, растет и средний уровень цен.

Перекосы в спросе хорошо видны и при анализе ценовой динамики в разрезе типов и классов жилья. Если типовая недвижимость в 2019 г. подорожала ощутимо больше, чем рынок в среднем – процентов на 5, по данным IRN.RU, то дорогие монолитно-кирпичные дома не только выглядели хуже рынка, но даже ушли в небольшой минус (-0,9%).

Фактически, рынок недвижимости Москвы распался на два сегмента, очень различных по ценовой динамике: если недорогое жилье развернулось в рост еще в прошлом году, то все еще переоцененный бизнес-класс дешевеет уже пять лет подряд.

Расслоение рынка наблюдается и в Подмосковье. Но там главным «водоразделом» выступает не класс или тип жилья, а его возраст. Если на фоне роста цен на новостройки вторичные квартиры в недавно сданных домах подорожали в сентябре на 3,3 - 5% в зависимости от локации, а за ними подтянулись и цены на квартиры в домах 5-10-леней давности, то старый жилой фонд – хрущевки, сталинки и т.п. - осенью начал стремительно дешеветь, рассказывала вице-президент ГРМО Ольга Власова (см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в сентябре-октябре 2019 года: снижение ипотечных ставок не остановило падение спроса».)

Подмосковный квадратный метр, по данным Власовой, в среднем подорожал за год примерно так же, как московский - на 3,98%, с 72 292 руб. в декабре 2018 г. до 75 287 в декабре 2019-го.

Скидки

Средний размер скидок при продаже московской «вторички» сокращался весь 2018 г. (в начале года было с 8%, в конце - 5,1%), и в первой половине 2019 г. эта тенденция сохранилась: в мае 2019 г. дисконт в среднем составлял 4,8%, по данным «Инкома».

В Подмосковье, по данным Ольги Власовой, средний уровень скидок к концу года достиг 6,8% (от 4 до 8%), что на 0,2% больше, чем в ноябре, и практически на 2% - чем в декабре 2018 г.

«Если перевести проценты в понятные цифры, то можно отметить, что в 2018 г. дисконт в 100 000 руб. при покупке квартиры чаще всего можно было назвать большой удачей, и основная доля продавцов ограничивалась скидкой в 50 000 руб. Практически в начале 2019 г. скидка в 100 000 руб. для Подмосковья стала нормальным явлением, а уже к ноябрю-декабрю покупатели более дорогой недвижимости (домов, сданных в эксплуатацию не более 10 лет назад) вполне могли рассчитывать на дисконт в размере 200 000 руб. И это далеко не предел. К примеру, в АН «Удачный выбор» в декабре при продаже квартиры стоимостью 5,5 млн руб. дисконт и вовсе составил 400 000 руб., что соответствует 8% от первоначальной стоимости лота», - рассказывает Ольга Власова.

Помимо прямых скидок, на подмосковном рынке также практикуются «бонусы» в виде мебели. По словам Власовой, продажа квартиры со встроенной кухней или прихожей уже стала обыденностью. Вывоз кухонной мебели иногда даже может привести к скандалу и срыву сделки.

Сроки экспозиции

«Покупатели стали дольше изучать предложения, анализировать варианты и не готовы принимать решение быстро. В связи с этим увеличились сроки сделок по покупке в среднем с 38 до 53 дней», - говорит Екатерина Никитина, директор агентства недвижимости «PROобмен».

В Московской области сроки продажи вторичного жилья в 2019-м тоже увеличились – на 14,5%, по данным агентства «Удачный выбор». Если в 2018 г. минимальный срок экспозиции на рынке составлял 50 дней, то в 2019 г. приблизиться к нему могли только январь и февраль, когда вторичная недвижимость реализовывалась за 56 дней. А к концу года средний срок экспозиции достиг 62 дней против 53 годом ранее.

Прогнозы

Ольга Власова, вице-президент Гильдии риелторов Московской области, генеральный директор АН «Удачный выбор» (г. Раменское):

«Сейчас сложно прогнозировать ситуацию на рынке вторичной недвижимости на весь год, однако в ближайшей перспективе можно говорить о следующем: «вторичка» перестанет падать в цене. Особенно это коснется старого жилого фонда. Те же однокомнатные «хрущевки», которые по-прежнему популярны, скорее всего, подорожают уже в ближайшее время. Можно ожидать снижения дисконта и приостановки падения цен на квартиры бизнес-класса, а также недвижимость, сданную в эксплуатацию в последние 10-15 лет. При этом покупатель становится все более придирчивым. В целом же, если в экономике страны не произойдет каких-то экстраординарных событий, скорее всего, можно будет говорить о плавном росте цен на вторичное жилье. Это связано с несколькими факторами. Во-первых, продолжится рост цен на новостройки, которые будут тащить за собой «вторичку». Во-вторых, на активность рынка в положительную сторону должны повлиять нововведения, связанные с выдачей материнского капитала, – у покупателей появится больше возможностей для улучшения жилищных условий, а взятые ипотечные кредиты станут гаситься быстрее. В-третьих, в том же Подмосковье все заметнее проявляются другие финансовые механизмы, направленные на поддержку людей в плане улучшения жилищных условий. Речь идет о субсидиях для молодых семей, ученых, врачей, педагогов и других социально значимых профессий. В офисах риелторских компаний появляется все больше клиентов этих категорий, которым требуется собрать полный пакет документов для получения таких субсидий».

Читать полностью на www.irn.ru>>>