Компании-члены ГРМО
Списки по городам
Муниципальные гильдии
и профессиональные объединения
Награды ГРМО

Зал славы ГРМО
лауреаты конкурса/спонсоры
Гильдия риэлторов Московской области РГР 2018 Основана в 1997 году

ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ЛУЧШЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ РГР 2018

Российская Гильдия Риэторов
Объединяя профессионалов
8 (496) 465-07-29, 8 (985) 604-97-92

Сервисы
ГРМО
Реестр компаний
сертифицированных
Единая база
объектов ГРМО
Статьи, оценка, мнения
26.03.2015

Кто сейчас рискует инвестировать в гостиницы

Строить гостиницы в России невыгодно, потому что турист бедный, а за границей страшно: навыков мало, конкуренция высока. Однако в кризис это направление бизнеса многим инвесторам вдруг начинает казаться интереснее, чем раньше, и они рискуют огромными средствами и в России, и за рубежом.


Премиальный Алтай
В середине марта руководитель недавно созданной компании "Велнесс Резортс Групп" Олег Бакун подписал с руководством Алтайского края договор о строительстве гостиничного комплекса сети Hilton на новом алтайском курорте Белокуриха-2. В строительство Бакун обязался вложить 10 млрд руб.: помимо гостиницы на 1,5 тыс. мест будет несколько ресторанов, медицинский центр, спа, конгресс-холл.

"Проект анонсировался год назад, но в других параметрах,— объясняет в интервью "Деньгам" Бакун.— В кризис мы приняли решение об увеличении номерного фонда в шесть раз и строительстве новых объектов инфраструктуры". "Конечно, выгоднее сейчас держать деньги на депозитах, чем вкладывать,— понимает Бакун.— Вложения в гостиничный бизнес и в мирное время отбивались не меньше чем за десять лет, а сейчас с учетом возросших затрат горизонт отодвинется еще дальше. Зато капиталы дешевле и конкуренция низкая: пока на рынке паника, нужно успеть войти в этот рынок".

Бакун выходит на рынок ярко: помимо алтайского проекта его компании объявили о строительстве отелей Hilton в Омске и Барнауле, а также об участии в тендерах на покупку нескольких пансионатов в Крыму. "На ближайшие годы у нас два направления бизнеса — Алтайский край и Крым, в более отдаленной перспективе, после того как государство приступит к строительству инфраструктуры, рассматриваем Байкал",— говорит Бакун. Предприниматель утверждает, что проекты будут финансироваться из трех источников — собственных средств компаний, заемного капитала и денег, полученных от возврата НДС, но собственную долю в компаниях и имена других возможных инвесторов не раскрывает. До выхода на алтайский рынок с миллиардными инвестициями Бакун занимался некрупным консалтинговым бизнесом: его московская компания Core Competences консультировала небольшие розничные сети. Тем не менее в Алтайском крае в перспективах серьезных вложений не сомневаются. "Для нашего проекта сейчас наступило совсем другое время,— радуется Станислава Ваулина, пресс-секретарь проекта "Курорт Белокуриха".— Раньше инвесторы шли к нам не очень охотно и не готовы были вкладывать большие суммы. А сейчас у нас уже есть шесть не очень крупных инвесторов, от 100 млн руб.,— это все частные лица из Сибири. И есть такой крупный инвестор из Москвы, как "Велнесс Резортс Групп"". Действительно, вместе с Бакуном перспективы строительства своих объектов в Белокурихе подтвердили предприниматель Николай Леоненко из Сургута (строит небольшой отель) и еще несколько сибиряков.


Умный в гору не пойдет
Ростуризм прогнозирует, что в этом году внутренний туризм вырастет минимум на 30%: 50-60 млн россиян будут путешествовать по стране и потратят как минимум 700-750 млрд руб. Менее уверенно говорят о 10-15 млн более платежеспособных иностранных туристов, для которых Россия стала одним из самых дешевых направлений. Возможно, этим руководствуются инвесторы, добровольно (в отличие от большинства инвесторов Сочи) решившие вложить средства в строительство новых гостиниц на российских курортах. По сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости вложения в отели сейчас действительно смотрятся более выигрышно: в других сегментах спрос резко снижается, арендные ставки падают. До кризиса гостиницы считались чуть ли не худшим сегментом на рынке коммерческой недвижимости, но сейчас инвесторы проявляют к этому рынку существенно больший интерес. "Интерес проявляют, но главным образом на словах,— уточняет Марина Смирнова, партнер Cushman & Wakefield Hospitality.— Те проекты, которые строились, достраиваются. Строить новые объекты при нынешнем раскладе отваживается мало кто, а сделки по покупке готовых объектов упираются в неготовность продавцов снижать цену вдвое, как того требуют покупатели".

К алтайскому Hilton эксперты относятся скептически. "Не могу сказать, что проект такого высокого ценового уровня сейчас на Алтае оправдан,— высказывается Смирнова.— При заявленных инвестициях номера в Hilton должны сдаваться по $250-300 за сутки — для этой сети нормальный уровень. Но ожидать, что на Алтай в ближайшее время поедет такое количество состоятельных туристов, довольно сложно. Даже в Сочи средняя стоимость номеров в самых дорогих отелях — 5 тыс. руб., а на Алтае этот порог должен быть по идее еще ниже".

Более чем доступные для массового потребителя цены в Сочи — это, впрочем, только попытки профильных инвесторов хоть как-то загрузить гигантский номерной фонд, созданный ими к Олимпиаде. "Пока их усилия тщетны,— считает генеральный директор Indigo Development Роман Еремян.— Да, благодаря выстроенной к Олимпиаде инфраструктуре у Сочи есть шанс стать уникальным российским городом, совмещающим и пляжный, и деловой, и событийный туризм. Однако сейчас туристический поток в Сочи все еще очень маленький. Номерной фонд Сочи после Олимпиады равен 40% номерного фонда Лас-Вегаса, а вот туристический поток за 2014 год составил всего 5% потока Лас-Вегаса (2,5 млн по сравнению с 47 млн). При этом если в Лас-Вегасе турист тратит в среднем $300 в сутки (без учета трат на казино), то в Сочи — 3 тыс. руб.",— утверждает Еремян. По данным компании Azimut Hotels, управляющей гостиничным комплексом Top Project в Имеретинке, из 4 млн приезжающих в Сочи туристов цивилизованным гостиничным сектором вообще пользуется максимум четверть, все остальные предпочитают частный сектор.

"В этом и вся суть,— подчеркивает партнер инвестиционной компании UFG Wealth Management Дмитрий Кленов.— Бесспорно, внутренний спрос может придать отельному бизнесу в России большую привлекательность в глазах инвестора. Однако только если вместе со спросом вырастет и платежеспособность российских туристов — на фоне кризиса на это надеяться не приходится".


На швейцарских водах
Почти одновременно с объявлением о планах инвесторов на Алтае стало известно еще об одном рекреационном проекте с участием российских компаний. Здесь все наоборот: российский оператор Heliopark Hotels & Resorts выходит на западный рынок, но имя основного инвестора тоже неизвестно. И речь тоже идет о миллиардных вложениях. Сеть взяла в управление ни много ни мало крупнейший термальный курорт Европы Лойкербад с четырехзвездным отелем, состоящим из трех корпусов, Lindner Hotels & Alpentherme Leukerbad. По словам представителей Heliopark, отель был приобретен частной инвестиционной компанией, а оператор являлся посредником при этой покупке и уже год разрабатывает серьезный план реконструкции курорта. Более того, в планах — создание целой сети лечебно-профилактических курортов в Европе (помимо Швейцарии — Австрия и Словения).

Российские эксперты снова озадачены. "Русские будут учить швейцарцев, как людей лечить? — саркастичен Станислав Ивашкевич, заместитель гендиректора компании CBRE, специализирующейся на коммерческой недвижимости.— Еще бы взялись их учить варить шоколад!" "Да, это странный выбор оператора,— осторожно соглашается Марина Смирнова.— Здесь нужен оператор не только с мировым именем, но и медицинской направленности, а в случае с Heliopark нет ни того ни другого". Для российского отельного рынка компания Heliopark — одна из самых успешных. В начале 2000-х она развернула активное строительство, но в кризис 2008 года несколько замедлила развитие и даже потеряла почти половину номерного фонда. Был остановлен проект в Нижнем Новгороде, комплекс, построенный под Тулой, пришлось отдать за долги банку, компания чуть не лишилась первого отеля в Подмосковье "Кантри-клаб". Однако в последние годы рост восстановился, сейчас у компании уже один зарубежный курорт в управлении — в Баден-Бадене. Кроме того, она курирует реконструкцию санатория "Кемери" в Юрмале. Тем не менее для работы над таким проектом, как Лойкербад, этого явно недостаточно. "Объяснить выбор можно только тем, что здесь имеет место российский инвестор, который привлек знакомую компанию и надеется на привлечение русских, которые любят лечиться в Швейцарии,— рассуждает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru.— В принципе таких людей до сих пор в России десятки тысяч, и компании, находящейся в России, легче организовать обслуживание соотечественников. Поэтому инвестиции, скорее всего, российские. И расчет у инвестора, скорее всего, на то, что Heliopark, пользуясь своим расположением в России, будет привлекать на швейцарский курорт российских туристов".


Невыгодно, но приятно
Вложения российских инвесторов в зарубежные отели — тренд далеко не новый: покупать зарубежные гостиницы с историей любят российские миллиардеры из списка Forbes, строить собственные, чтобы занять себя чем-то в эмиграции, предпочитают простые миллионеры. Присутствуют за рубежом и российские операторы: кроме Heliopark активами за рубежом обзавелись Azimut Hotels, "Интурист", "Кронвелл". "Обычно это связано: российские операторы представляют интересы российских инвесторов, приобретающих объекты за границей и привлекающих к управлению понятную им русскоязычную компанию",— объясняет Елена Лысенкова, генеральный директор Hospitality Income Consulting. Впрочем, как таковых историй успеха у российских инвесторов в отельном бизнесе за рубежом пока нет. По мнению Еремяна, наиболее успешны анонимные инвесторы, которые делают свои покупки тихо и полностью отдают их международным операторам, не вмешиваясь в управление. "Но большинство вложений делается бездумно, непрофессионально,— констатирует он,— и в результате они оказываются убыточны или низкорентабельны. Таких проектов десятки и сотни в Анталье, на Сейшелах, в Европе, например проекты госпожи Батуриной в Австрии".

Впрочем, по мнению профессионалов, сейчас все-таки лучше иметь низкорентабельный проект в Европе, чем в России.

"Это раньше считалось, что рентабельность российских и зарубежных гостиниц примерно одинаковая — 12-15%, а окупаемость и там и там колеблется в пределах десяти лет,— рассказывает Еремян.— После девальвации рубля рентабельность гостиниц в России упала почти в 1,5-2 раза, если считать в валюте, а стоимость строительства выросла в два раза". "Иностранных туристов нет — и из-за политической ситуации, и из-за дорогой и длительной процедуры получения виз,— перечисляет причины Еремян.— Свои если есть, то не очень платежеспособные. И из-за инфляции, и из-за огромных расстояний и цен на билеты. Гостиницам ничего не остается, как снижать цены".

Самые выгодные объекты — трех-четырехзвездные бизнес-отели в основных зарубежных туристических центрах — Берлине, Париже, Мюнхене, Риме, Милане, где турпоток действительно многократно превышает число туристов в Москве и Санкт-Петербурге. Как правило, в этом случае вложения выгодны и с точки зрения налогов: в большинстве стран с большим туристическим потоком НДС для гостиниц отсутствует или снижен до 6-9%, налог на имущество для новых инвестиций обнуляется на десять и более лет, действуют существенные льготы по налогу на прибыль. Лучше бы, чтобы и покупкой, и управлением занимались профессионалы. Покупка таких объектов, впрочем, не всем по плечу, тем более по хорошим ценам. "Во всех остальных случаях — на море отель или в горах — речь идет о высокой сезонности бизнеса, и это уже просто pleasure investments,— делится партнер инвестиционной компании UFG Wealth Management Дмитрий Кленов.— Но если речь идет о своих деньгах, а не о заемных, то почему бы и нет".

Обсудить в форуме

www.irn.ru

Вернуться к списку статей

Техническая поддержка