Эксперты Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» - коллективного члена Гильдии риэлторов Московской области проанализировали законопроект Минэкономразвития о межевании земельных участков, принадлежащих населению, за счет муниципалитетов и пришли к выводу, что с помощью данной инициативы удастся навести порядок в земельном фонде страны. Однако собственники земли могут столкнуться с рядом проблем, не смотря на то, что государство все кадастровые работы берет на себя.

По данным Минэкономразвития, на сегодняшний день 29 млн земельных участков не имеют точно описанных границ – это почти половина имеющихся в стране земельных наделов. «История с отсутствием кадастровых данных по участкам тянется еще с советских времен, когда института частной собственности в стране не существовало, - комментирует Игорь Быковский, вице-президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис». – Люди продолжают пользоваться землей, доставшейся в наследство, зачастую имея на руках лишь распоряжение райкома о выделении участка, а то и вовсе садовую книжку.  Пользуются по принципу – мой дед, мой отец тут был, забор еще 30 лет назад стоял здесь, и при мне все останется также. Принимая на продажу дачи в постсоветских СНТ, мы регулярно сталкиваемся с такими случаями. На сегодняшний день 70% участков в Подмосковье не оформлены, либо имеют лишь первичные документы, и только 15-20% зарегистрированы по всем правилам».

Такая «бесхозяйственность» возникла по ряду причин: кадастровый учет в стране носит заявительный характер, собственник может обратиться за установлением границ участка, а может оставить все как есть на неопределенное время. Кроме этого, ряд законов позволяет не определять границы при оформлении права собственности, например, дачная амнистия. И, как уже было сказано выше, в данный момент сложилась такая культура землевладения, что обжитые земли не кажутся их собственникам спорным объектом.

Однако уже в 2015 году Минэкономразвития планирует изменить ситуацию в корне. Муниципалитеты станут определять границы земельных участков местных жителей на бюджетные средства. Речь идет о том, что органы самоуправления получат право на финансирование массового уточнения земельных границ. Каждый регион будет вправе производить необходимый ему объем кадастровых работ, исходя из своих планов по развитию инфраструктуры, строительства дорог, магистралей и т.д. Но в результате границы всех участков в регионе должны быть определены, и в 2018-2019 годах появятся своеобразные карты-планы территорий с четкими границами наделов. При этом документом смогут пользоваться все правообладатели, сообщает Минэкономразвития. Возможно, кому-то из граждан удастся сэкономить на кадастровых работах по своему участку. Однако если землю нужно будет продать в определенные сроки, вряд ли кто-то станет ждать «бюджетных» геодезистов, и все работы произведет за свой счет.

В министерстве рассчитывают, что данные меры позволят увеличить налогооблагаемую базу, а также учесть незарегистрированные строения. «Порядка в земельных делах должно стать, однозначно, больше, - считает Игорь Быковский. -  Но насчет возрастания налогов есть сомнения. Если в результате замера площадь участка оказалась больше, чем по документам, владелец просто восстановит границы и будет платить налоги по-старому. Другое дело, если хозяин все же решит площадь земли расширить. Вопрос в том, сколько будет таких собственников, которые захотят получить дополнительную нагрузку на свой бюджет».

Согласно законопроекту проведение кадастровых работ не требует согласия собственников. Участок перемеряют даже, если он уже учтен ранее по инициативе собственника. «Здесь может возникнуть ряд спорных ситуаций, - комментирует Игорь Быковский.- Что делать, если при новом межевании уточненная площадь не совпадет с той, которая указана в документах, а ведь право гражданина уже наступило, и кто его лишит права на часть участка, если площадь окажется меньше? Кто обяжет зарегистрировать на себя излишек площади? Как быть, если между соседями есть спор по местоположению смежной границы»?

Минэкономразвития учло возникновение таких ситуаций и предоставило возможность решать споры в досудебном порядке в комиссии, производящей кадастровые работы. Однако если в комиссии договориться не получится, обращение в суд неизбежно. Также собственнику придется провести новые кадастровые работы, но уже за свой счет. Если владелец земли ничего не предпринял и оставил все, как есть, то министерство предлагает спорные границы признавать согласованными в том виде, в каком они были на момент проверки, через 15 лет - это срок приобретательной давности согласно ГК.  «Вряд ли такой подход обрадует собственников земельных участков, - считает Андрей Готовцев, юрисконсульт АН «Century 21 Еврогруп Недвижимость». – Поэтому важно, чтобы при принятии закона были учтены такие пункты как сроки обжалования и исковая давность». Помимо прочего сомнения вызывают сроки реализации столь масштабных кадастровых работ. «В связи создавшейся обстановкой в мире деньги из бюджета выделить будет проблематично, тем более на муниципальных уровнях, - резюмирует Андрей Готовцев.

"Корпорация риэлторов "Мегаполис-Сервис"