Компании-члены ГРМО
Списки по городам
Муниципальные гильдии
и профессиональные объединения
Награды ГРМО

Зал славы ГРМО
лауреаты конкурса/спонсоры
Гильдия риэлторов Московской области Основана в 1997 году

ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Российская Гильдия Риэторов
Объединяя профессионалов
(496) 465-07-29, (985) 604-97-92

Сервисы
ГРМО
Реестр компаний
сертифицированных
Единая база
объектов ГРМО
Статьи, оценка, мнения
23.06.2016

Кооперативные квартиры глазами судебной практики

Споры с наследованием кооперативных квартир – одни из самых сложных в судебном производстве. Трудность заключается не только в том, что при их рассмотрении применению подлежат нормы различных отраслей права, включая наследственное, жилищное, гражданское, процессуальное. Все подобные дела берут начало в семидесятых – восьмидесятых годах прошлого века, что значительно усложняет обеспечение доказательной базы и является препятствием для получения необходимых и достаточных документов для рассмотрения споров по существу.

Кто имеет право на кооперативную квартиру по наследству

Большая часть кооперативного жилья, становящееся предметом наследственных споров, приобреталось, как правило, в советский период, в 70-е, 80-е годы прошлого века. Паи за недвижимость вносились десятилетиями. Большинство кооперативных квартир владельцы получали или оплачивали в период брака, полностью или частично, что становилось основанием к определению и выделу обязательной супружеской доли. Именно поэтому чаще наследники, в том числе по завещанию, претендовать могут не на все кооперативное жилье, а лишь на определенную его часть.

В ходе одного из недавних судебных споров в городе Москве после смерти собственника роскошной трехкомнатной квартиры к нотариусу обратилась молодая особа, имея на руках завещание. Она предоставила свидетельство о государственной регистрации права, оформленное на умершего, и завещание в свою пользу, полагая, что получит в наследство всю квартиру целиком. Однако в итоге ей досталась лишь четвертая часть недвижимости. Суд при рассмотрении дела установил, что половина жилого помещения приходилась на жену умершего собственника в качестве супружеской доли, ввиду выплаты пая в период брака. Более того, находясь на пенсии, супруга умершего, вне зависимости от завещания, обладала законным правом на обязательную часть наследственного имущества. В общей сложности вдове перешло ЧЧЧ доли кооперативной квартиры.

Как правильно посчитать размер доли наследника

Если пай за кооперативную квартиру выплачивался в период брака, то при ее наследовании должны учитываться интересы пережившего наследодателя супруга, даже если квартира была полностью оформлена на умершего. Определяется размер супружеской и наследственной доли в зависимости от того, сколько времени и в какой период супруги состояли в браке и когда выплачивался пай. Если квартира была получена в период брака и все то время, пока выплачивался пай, супруги находились в оформленных отношениях, после смерти одного из них наследованию будет подлежать только половина квартиры, другая половина должна быть передана пережившему супругу в качестве супружеской доли. Данная доля подлежит снижению при частичной оплате кооперативной квартиры в период брака. Например, если кооперативное жилье было предоставлено до брака в 1975 году, и на дату его получения в соответствии с уставом кооператива вносился вступительный взнос в размере, скажем,  40% от стоимости недвижимости, а затем опять же до брака пайщик самостоятельно выплатил еще 10% от цены жилого помещения, жена в качестве супружеской доли сможет претендовать только на 25% от всей квартиры и ? доли будет распределяться между наследниками.

Доказательства и справедливость

При оформлении в собственность кооперативного жилья в регистрирующий орган достаточно предоставить справку о выплаченном пае. Такие справки выдают председатели кооперативов, как правило, это уже новые должностные лица, привлеченные к своим обязанностям после завершения всех паевых взносов. Они часто выписывают справки не на основании действительных данных, а руководствуясь предположениями и догадками. Причиной тому является несколько факторов, в том числе: утрата документов о действительных паевых выплатах, осуществление полномочий председателей некомпетентными в правовом отношении лицами, отсутствие  законодательных требований и ответственности в плане предоставления точной и документально подтвержденной информации.

В моей практике в судебных спорах не раз «всплывали» справки о выплате пая по одним и тем же квартирам, датированные разными числами и годами и содержащие совершенно различную информацию о начале и завершении внесения паевых взносов, что является самым существенным вопросом при наследовании кооперативных квартир.

В одном из споров дочь умершего собственника кооперативного жилья предоставила в суд справку о внесении пая за квартиру в 1985 году, в тот же самый год, когда квартира была получена. По ходатайству бывшей супруги умершего, в брак с которой он вступил только в 1986 году, по судебному запросу из Росреестра была получена другая справка, на основании которой и было зарегистрировано право собственности. Данный документ содержал информацию о том, что пай был выплачен в 1993 году, а не в 1985 году, что дало возможность бывшей супруги наследодателя получить половину жилого помещения в качестве супружеской доли.

Возможные ловушки

Самыми распространенными в судебных спорах по наследованию кооперативной недвижимости являются следующие проблемы.

Первое: дата, приведенная в справке о выплате пая, не свидетельствует и не доказывает, что пай был внесен именно в данный год. Указанная дата лишь свидетельствует об окончании погашения пая, а весь период оплаты и размер такой оплаты, которые действительно имеют значение для определения наследственной доли и доли пережившего супруга, должны устанавливаться на основании платежных документов бухгалтерии кооператива.

Второе: если в период брака умершим и его супругом были приобретены несколько кооперативных объектов (квартиры, гаражи, иное), то это может послужить основанием для предъявления наследниками требований на все кооперативное имущество к пережившему супругу, даже если оно оформлено в его единоличную собственность.

В одном из недавних судебных процессов по разделу кооперативной квартиры между супругой, наследником по завещанию и наследником по закону наследник по закону выяснил, что в период брака выплачивался пай еще за одну кооперативную квартиру, находящуюся в собственности у супруги умершего наследника. Чтобы последней не потерять часть своей жилплощади, ей пришлось в рамках мирового соглашения отказаться от своей доли в спорной квартире, оформленной на ее умершего супруга, в пользу наследника по закону.

Обязательная продажа унаследованной недвижимости

Недавно в СМИ просто таки прогремела информация о том, что депутаты Государственной думы задумали закон, согласно которому они обяжут наследников продавать полученное в долевую собственность имущество, даже предварительные сроки установили – три месяца, а если нет согласия в  их рядах, то, мол, надо отбирать и продавать квартиры и дома с аукционов. Таким образом депутаты решили бороться с бытовым произволом и человеческой жадностью, вдруг возникающей у внезапно обогатившихся наследников. Меня как специалиста подобная инициатива не удивила, не потому что она дельная и нужная, а вовсе наоборот. К сожалению, наши депутаты не знают азов конституционного права России, как и не знают фундаментальных положений гражданского законодательства, ну и, безусловно, они не знают мнения Верховного суда на сей счет, который позволяет изымать за достойное вознаграждение, разумеется, незначительные доли недвижимости у наследников в пользу иных собственников. Кажется малоосмысленным делить долевых собственников по критерию: «как получил долю». По наследству – продадим с аукциона, не по наследству – живи, владей и радуйся?

www.irn.ru

Вернуться к списку статей
© 2008–2017 Гильдия риэлторов Московской области.
Все права защищены.
  Яндекс.Метрика