Состояние рынка коммерческой недвижимости – это индикатор, характеризующий состояние экономики в целом. Если мы наблюдаем больше вывесок «Мы открылись», значит экономика на подъеме, предприниматели снимают в аренду офисы, магазины, склады, производственные площади, развивают свое дело. Если же, наоборот, больше вывесок «Сдается в аренду», значит, в экономике дела обстоят неважно, люди закрывают свое дело и освобождают площади.

Какие объекты есть на рынке

Говоря о рынке коммерческой недвижимости, следует выделить несколько основных его сегментов:

• Торговые помещения
• Офисные помещения
• Производственно-складские помещения
• Помещения свободного назначения
• Земельные участки индустриального назначения и участки, предназначенные под девелоперские проекты.

Локальный рынок города Жуковского и Раменского района живет теми же тенденциями, что и рынки более крупных муниципальных образований.

Небольшое помещение в отличном месте – лучший актив

Если речь идёт о торговых и офисных площадях, то здесь очевиден дефицит небольших помещений (15-100 кв.м.) – спрос на торговые площади, расположенные в местах с интенсивным пешеходным и пассажирским трафиком, в несколько раз превосходит предложение. Так магазин, который находится на 1-ом этаже, имеет отдельный вход, витрину и удобно расположен для клиентов, найдёт своего покупателя или арендатора довольно быстро, скорее всего, подобный объект даже не успеет выйти на рынок предложений. А ставка аренды может превышать среднерыночную ставку в полтора-два раза. Собственники подобных помещений рассматривают их, как основной актив (нередко единственный), что влечёт за собой негибкую политику арендных отношений – условия здесь диктует именно собственник. Договориться о снижении цены продажи или ставки аренды удаётся крайне редко, владелец предпочтёт найти другого покупателя или арендатора, чем снизить цену.

Однако, необходимо отметить, что таких помещений не так уж и много и, как правило, они не являются субъектом рынка, так как постоянно заняты. Снять такой объект в аренду – большая удача.

Большое помещение ждет солидного клиента

Абсолютно иная картина наблюдается на рынке помещений площадью от 100 кв.м. Собственники подобных предложений более активно сотрудничают с риэлторами, готовы к снижению цены и прочим бонусам (арендные каникулы, ремонт в счёт аренды, ремонт под клиента и т.д.).

Помещения больших площадей – это выбор для солидных клиентов. А таких немного. Это, как правило, сетевые структуры. Они долго и придирчиво присматриваются к объекту, делают расчеты, анализируют.

А есть ли вообще рынок?

Также, к особенностям местного (локального) рынка коммерческой недвижимости, следует отнести парадоксальный факт «отсутствия такого рынка» - это признают многие крупные собственники, девелоперы, риэлторы. Рынок, по общему пониманию, характерен свободным выбором из множества разнообразных предложений. Ключевые слова здесь «свободный выбор» и «разнообразные предложения» - такая ситуация характерна лишь для городов-миллионников, где регулярно вводится в эксплуатацию большое количество объектов коммерческой недвижимости. Это способствует запуску новых бизнес-проектов, интенсивной ротации собственников и арендаторов, можно сказать, что именно в крупных городах данный сегмент недвижимости выполняет функции одного из «магнитов», притягивающих предпринимателей и наёмный персонал. В наших же условиях, подобные объёмы невозможны по определению, поэтому «рынок» сводится к следующей схеме: застройщик продаёт по той цене, которая соответствует в основном лишь его представлению об уровне цен – покупатель с трудом, но всё же даст ту цену, которую просит застройщик (продавец), ибо в выборе он крайне ограничен – арендатор возьмёт в аренду то, что предложат, ведь на улице бизнес не организуешь. Однако, необходимо заметить, что цена объекта формируется на основе баланса представлений и ожиданий покупателя или арендатора о доходности его бизнеса в этом помещении и «аппетитов» продавца или арендодателя. Бизнес должен давать прибыль. Это его суть. Если же покупаемое помещение «будет «отбиваться» больше 7-10 лет, то оно уже не интересно с точки зрения ведения в нем бизнеса. Аналогично, если арендная плата будет «съедать» всю прибыль, то и в этом случае арендатор вряд ли найдется.

Недвижимость – это капитальный актив

Изложенное выше – это не хорошо и не плохо, это объективная ситуация, которая складывалась (и продолжает складываться) годами. Многие объекты по инерции продолжают сдаваться и продаваться по ценам, близким к докризисным. Сегодня стоимость 1 кв.м. нежилого помещения на первом этаже новостройки колеблется от 80 до 110 тыс. рублей, ставка аренды такого помещения составляет от 500 до 1200 руб./кв.м./месяц.

Сделки продажи или аренды «связываются» с учетом множества факторов. Рассчитывать, что можно купить объект по самой низкой цене, а сдать его по самой высокой ставке аренды не стоит, это иллюзия. При этом, многие начинающие рантье (чаще всего, это физические лица, располагающие небольшими средствами для инвестиций) при расчете окупаемости, забывают вычесть из финансового потока, поступающего от аренды, налоги, расходы на капитальный ремонт, техническое обслуживание инженерных сетей и т.д. Так же, следует учитывать и тот факт, что некоторое время объект может оставаться без арендатора. Особенно, если владельцу хочется сдать его по максимальной цене.

Говоря языком цифр, объекты с окупаемостью менее 12%, являются условно интересными с точки зрения инвестиционной привлекательности, т.е. купив, предположим, помещение по цене 100 тыс. руб. за кв.м. и сдав его в аренду по ставке 1000 руб./кв.м./месяц, мы получим условно интересный арендный бизнес. Ориентиром здесь является показатель в 17-20% - но такие варианты большая редкость.

В то же время, немало людей предпочитает инвестировать деньги именно в недвижимость, несмотря на меньшую, чем в банках доходность. Их аргумент прост и очевиден: недвижимость – это капитальный актив, который, несмотря на кризисы и спады, в долгосрочной перспективе только увеличивает свою стоимость.

Посоветуйтесь с профессионалами

Подытожив, стоит отметить следующее: в выборе объекта для инвестиций в коммерческую недвижимость, необходим глубокий анализ существующей ситуации на данном рынке, а так же изучение среднесрочных и долгосрочных прогнозов. Не поленитесь обратиться к профессионалам – такой визит позволит более детально разобраться в такой непростом сегменте, как рынок коммерческой недвижимости.

Олег Григорьев, начальник отдела коммерческой недвижимости «Century 21 Кредит-Центр»