Качественное жилье появилось на вторичном рынке Подмосковья сравнительно недавно и представлено недавними новостройками. Но далеко не все города области могут похвастаться подобными предложениями вторичного рынка. На севере Подмосковья лидер по числу выставленных на продажу сравнительно новых квартир - Химки. Долгопрудный и Королев уступают по объему предложения, но выигрывают по ценам.

В настоящее время качественное современное жилье можно приобрести не только на первичном, но и на вторичном рынке Подмосковья. Рынок постоянно пополняется предложениями - это бывшие новостройки до 5-7 лет после ввода. Квартиры в таких жилых комплексах современные и соответствуют требованиям многих покупателей, а дома за этот срок еще не только не состарились, но и даже не утратили новостроечный лоск. К тому же часть квартир во вчерашних новостройках продается уже с ремонтом, что тоже весомое преимущество, так как не нужно взваливать на себя дополнительные хлопоты.

«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил проанализировать качественные предложения, разделив города ближайшего Подмосковья на условные направления, которые собственно являются сторонами света – север, юг, восток и запад. В каждой зоне мы выделили населенные пункты, жилье в которых пользуется наибольшим спросом у покупателей. В сегодняшней статье в зоне внимания северная часть Подмосковья - это города Химки, Долгопрудный и Королев.

По данным компании «Метриум Групп», база предложений вторичного рынка недвижимости северного направления Подмосковья представлена как панельными, так и монолитными/монолитно-кирпичными домами в соотношении 55-60% к 45-40% соответственно. Лидер по предложению и спросу в данной зоне - Химки. По словам Ольги Селютиной, руководителя отдела вторичного жилья «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости» , в Химках сосредоточено приблизительно 40% от всего предложения на вторичном рынке севера Московской области. При этом 50% квартир располагаются в монолитных домах, по 25% - в кирпичных и панельных. Предложений в других городах намного меньше, например, в Королеве и в Долгопрудном - всего 8%.

«По базе эксклюзивных объектов «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», на квартиры в Химках приходится порядка 5,4% всего предложения на вторичном рынке Подмосковья, доля объектов в Королеве составляет порядка 1,2%, в Долгопрудном – 1,1% всего предложения на вторичном рынке Подмосковья», - говорит Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» , также подтвердила, что из перечисленных городов наибольший объем квартир в новых домах реализуется в Химках – в 4-5 раз больше, чем в Долгопрудном или Королеве. Причем в Химках представлен наиболее широкий выбор предложения в этом сегменте - и по площади, и по ценовому диапазону.

Понятно, что цена недвижимости для нашего покупателя – фактор определяющий. И как отметила Марина Толстик («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»), активный спрос на недвижимость Королева во многом объясняется именно этим – здесь метры стоят дешевле, чем Химках и Долгопрудном, за счет большей удаленности от Москвы. «Что касается качества ремонта, - говорит Татьяна Бердяева, руководитель отдела городской недвижимости центрального отделения «НДВ-Недвижимость», - то люди, как правило, ему не уделяют особого внимания, стремясь приобрести максимальное количество метров в пределах имеющейся суммы. Многие предпочитают выбрать квартиру с муниципальной отделкой, чтобы уже потом сделать ремонт по своему вкусу, не переплачивая за отделку от продавца».

Чтобы разобраться, какие особенности имеет вторичный рынок качественной недвижимости северной зоны, на какие предложения и по каким ценам могут рассчитывать покупатели, мы проанализируем каждый город в отдельности.

Химки

На вторичном рынке Химок отдельные квартиры во вчерашних новостройках полностью обжитые, но есть и такие, где ремонты идут полным ходом и активное заселение еще впереди. По словам Марии Литинецкой («Метриум Групп»), в Химках предложения в новых домах реализуются в различных районах города, в том числе удаленных от центра, таких как Сходня, Подрезково. Площадь квартир, экспонирующихся на вторичном рынке, варьируется от 38 до 180 кв. м, а бюджет покупки находится в диапазоне 3,8 – 22,0 млн руб.

Например, квартиру площадью 70 кв. м на улице Академика Глушко (в панельном доме, с балконом, без отделки) можно приобрести за 5,8 млн рублей. На Молодежной улице можно найти квартиру площадью 42,5 кв. м (в панельном доме, с лоджией, евроремонтом, мебелью и техникой) за 5,35 млн руб. На этой же улице, но в монолитно-кирпичном доме можно купить квартиру площадью 61 кв. м (с лоджией, евроремонтом, мебелью и техникой) за 8,3 млн рублей.

Химки - один из наиболее дорогих городов Московской области. По данным «Метриум Групп», средняя цена на вторичном рынке жилья здесь составляет 108 тыс. руб. за 1 кв. м. За 2012 год рост стоимости в городе составил 7%.

Долгопрудный

Предложений качественного жилья в Долгопрудном меньше, чем в Химках. Хотя при желании подыскать подходящий вариант вполне реально. «В структуре предложения вчерашних новостроек преобладают панельные дома новых серий», - говорит Татьяна Бердяева («НДВ-Недвижимость»). По данным «Метриум Групп», в Долгопрудном квартиры в новых домах на вторичном рынке недвижимости предлагаются площадью от 40 до 100 кв. м по стоимости 4,3 - 11,0 млн руб. Цена квадратного метра составляет 75 – 140 тыс. руб. Например, квартира в панельной многоэтажке на Лихачевском проспекте общей площадью 42 кв. м, с лоджией и муниципальным ремонтом выставлена на продажу за 4,55 млн руб. Другая квартира в новом панельном доме на Лихачевском шоссе общей площадью 65 кв. м, с лоджией, евроремонтом и встроенной кухней продается за 6,7 млн руб.

Средняя стоимость квадратного метра в Долгопрудном 105 тыс. рублей, по данным «Метриум Групп», это на 11% больше по сравнению с прошлым годом.

Королев

Королев на протяжении последних лет пополняется домами, построенными по индивидуальным проектам. Как отметила Кира Залевская, директор «Городского бюро недвижимости» Королева (член Гильдии риэлторов Московской области), 5-7 лет назад в городе преимущественно строились единичные объекты с квартирами улучшенных и нестандартных планировок. Во всех домах первые этажи – нежилые. Большая часть с подземными парковками, но машино-места фактически не имели спроса. Небольшой процент сданных новостроек – малоэтажные с закрытыми территориями. Однако, как подчеркивает эксперт, после уплотнения застройки стал ощущаться дефицит школ, детских садов, поликлиник.

Покупателей в Королеве преимущественно интересуют квартиры с отделкой: 90% сделок идет с привлечением ипотечных денег, поэтому средств на ремонт уже нет. Квартиры с дорогой отделкой спросом не пользуются, как и квартиры без отделки.

По данным «Метриум Групп», в Королеве на вторичном рынке преобладают квартиры площадью 35-130 кв. м с бюджетом 3,9 - 14,3 млн руб. Как подсчитали в компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», стоимость квадратного метра в квартирах такого типа в Королеве составляет порядка 85-95 тыс. руб. «По реальным сделкам, - говорит Кира Залевская («Городское бюро недвижимости» Королева), - в марте 2012 года большинство сделок проходило в ценовом диапазоне от 80 до 100 тыс. руб. за кв. м, а уже в декабре 2012 года - от 100 тыс. руб. и выше. Сейчас цены почти вышли на уровень докризисного пика (сентябрь 2008 года)».

Марина Толстик («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости») подтвердила, что в 2012 году цены в городе выросли примерно на 10%. Квартир с дисконтом на рынке нет. В базе эксклюзивных объектов «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», самый недорогой объект в Королеве во «вчерашней новостройке» стоит 4,35 млн руб. Это однокомнатная квартира площадью 38,8 кв. м, с кухней 7,1 кв. м на десятом этаже семнадцатиэтажного монолитно-кирпичного дома 2006 года постройки. Самый дорогой вариант предлагается по цене 14,3 млн рублей. Это трехкомнатная квартира общей площадью 85,7 кв. м, с кухней 11,7 кв. м, на 3 этаже монолитно-кирпичного дома, сданного в 2008 году.

Вместе с тем цены на объектах очень разные. На улице Исаева в 5 минутах от ж/д станции расположен панельный дом, в котором на продажу выставлена двушка общей площадью 52 кв. м. Квартира более 3 лет в собственности в отличном состоянии, прилагается встроенная кухня, шкаф-купе. Цена предложения - 6,5 млн руб. Дешевле - в 4,75 млн руб. - обойдется современная однокомнатная квартира общей площадью 40 кв. м в новом монолитно-кирпичном доме с хорошим ремонтом и встроенной мебелью.

Дороги и цены

Время на дорогу к месту работы - это, пожалуй, второй после цены по значимости фактор, который учитывают покупатели. А транспортная ситуация в Московском регионе напряженная везде, и любые действия по ее улучшению воспринимаются со сдержанным оптимизмом (окончательно пробки не рассосутся, но все-таки будет получше). Как рассказала Татьяна Бердяева («НДВ-Недвижимость»), в Королеве сейчас планируется расширение въездной дороги (Пионерская улица). Больше того, сейчас на въезде в город строится большой микрорайон, поэтому расширение дороги крайне необходимо. «Иначе имеющиеся дорожные сети не смогут выдержать нагрузку», - предполагает эксперт.

В настоящее время реконструируются Дмитровское и Ярославское шоссе. В 2015 году предполагается открытие станции метро в Мытищах, откуда совсем недалеко до Королева. Также планируется строительство линий скоростного трамвая, которые свяжут Москву с Мытищами и Долгопрудным, дополняет Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

Впрочем, уже сегодня до станции Болшево (а это Королев) и Мытищ ходит скоростная электричка «Спутник», а для автобусов, идущих по Ярославке до этих городов, выделена линия, напоминает Кира Залевская («Городское бюро недвижимости» Королева).

Также напомним, что, несмотря на протесты активистов и экологов, строительство скоростной трассы Москва - Петербург продолжается, первый участок будет готов уже в следующем году («Участок трасы Москва – Петербург, примыкающий к столице, сдадут в 2014 году»), а саму дорогу в основном сдадут в 2019 году («Основные участки платной трассы Москва - Петербург планируется пустить к 2019 году»). К тому же одним из обещаний нынешнего мэра Химок Олега Шахова было строительство станции метро уже в 2017 году («Шахов в очередной раз обещал построить метро в Химках»).

Если транспортную ситуацию действительно удастся серьезно улучшить, то, по прогнозам экспертов, стоимость недвижимости в этих городах поднимется еще примерно на 10%.

www.metrinfo.ru