Особняки строятся, но продажи невелики

Продавцы дорогих загородных особняков используют все возможные маркетинговые приемы для продаж, начиная от массированной рекламы до создания атмосферы «закрытости», «исключительно для «своих» или организации престижных аукционов на площадках за рубежом. Где-то получается, где-то нет, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». В целом, как и другие сегменты рынка жилья, загородная недвижимость постепенно оправляется от кризиса, хотя до ее победного шествия 2005-2007 гг. далеко.

Основные тренды, наметившиеся в конце прошлого года, в первой половине 2011-го показали положительную динамику: на рынке вновь стали появляться концептуальные проекты коттеджных поселков, а к предложениям участков без подряда покупатели постепенно теряют интерес, отмечают аналитики компании Penny Lane Realty.

Споры об участках без подряда

По мнению аналитиков www.irn.ru, такое развитие событий понятно. Слишком много людей «обожглось» на том, что вопреки всем обещаниям продавцов участков без подряда последние остаются на долгие годы просто куском чистого поля без коммуникаций, а продавцы сетуют на бюрократизм местной власти, энергетиков и других. Если не исчезают.

Предложение розничных земельных участков в Подмосковье превышает спрос в восемь раз – таковы выводы участников конференции «Земельный вопрос 2011: сельхоз земли и земли ИЖС» в конце июня, которая собрала основных участников розничного и оптового земельного рынка. Впрочем, такой дисбаланс, по мнению www.irn.ru, вполне может финансовую выгоду тем, кто готов рисковать.

«Рынок больших земельных участков по-прежнему находится в состоянии коррекции, активность инвесторов до сих пор не велика. Очевидно, что рынок оздоровился, появляется более качественное предложение в виде правильно оформленных к продаже участков. На такие объекты спрос постоянно растет, что также выражается в увеличении сделок, – считает генеральный директор «Группы ЗЕМЕР» Илья Терентьев. Предложение по участкам без подряда сегодня превышает спрос в восемь раз, что вынуждает девелоперов еще более тщательно прорабатывать концепцию своих проектов».

По словам Анны Штрейс, директора по правовым вопросам компании «Абсолют Менеджмент», покупать участки без подряда можно и нужно, так как в первую очередь, это дает неоспоримую финансовую выгоду. «Необходимо перед осуществлением сделки провести комплексный осмотр участка, проверку документов на землю и особое внимание обратить на репутацию продавца посёлка, сложившуюся на земельном рынке», – подытожила она.

Правда, в компании «Красивая Земля» придерживаются противоположного мнения. Преодолев «ценовое дно», участки без подряда подорожали в среднем на 50%. «Посткризисное падение цен полностью отыграно, – уверен генеральный директор компании «Красивая Земля» Илья Сапунов. – В ближайшие годы можно ожидать дальнейшего роста цен. Темпы роста, скорее всего, будут превышать инфляционные. По нашим прогнозам, в 2011-2012 годах можно ожидать удорожания земельных участков примерно на 10-20% в год».

Главной тенденцией первой половины 2011 г. стало активное сокращение количества сделок с участками без подряда, при том, что предложение в данном сегменте остается все еще разнообразным. «Интересную динамику продаж участки без подряда показывают лишь в поселках с хорошей репутацией и у известных девелоперов, где покупателям понятно, что никаких проблем с коммуникациями, документами и т.п. у них не возникнет, – комментирует Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty. – Как пример такого поселка можно привести проект «Новорижский». В поселках же, которые расположены в 60 и более километрах от МКАД, продажи идут слабо. Заметно, как для активизации продаж у них снижается цена, причем многие из них в борьбе за покупателя вступили в жесткую ценовую конкуренцию друг с другом. Средняя стоимость сотки в поселках, вышедших на рынок в 2011 г., составляет чуть более $6000. Для сравнения: этот показатель в I квартале 2010 г. составлял $7300».

Спрос в целом

Структура спроса не претерпела каких-то кардинальных изменений: по-прежнему самым востребованным форматом остаются дома в диапазоне до $500 000. Тем не менее, основополагающим фактором для сегодняшнего покупателя является не столько цена, сколько соотношение цены и качества объекта.

Наибольшим интересом у потенциальных покупателей высокобюджетной недвижимости (от $1млн.) по-прежнему пользовались поселки на Новорижском и Рублево-Успенском шоссе. Эти два направления сконцентрировали на себе более 50% спроса в бизнес- и премиум-классе. Наибольшее количество сделок (55%) с недвижимостью бизнес- и премиум-класса было зафиксировано в радиусе 15-30 км от МКАД.

В высокобюджетном сегменте доля спроса на объекты, стоимостью свыше $5 млн, существенно возросла и составила более 20%. По результатам первой половины 2010 г. этот показатель не превышал 7%.

По данным IntetmarkSavilles, число первичных сделок с коттеджами, таунхаусами бизнес- и премиум-класса в первом полугодии составило примерно 1000. Это на 40% больше, чем в первом полугодии 2010 г. Самым активным месяцем был март – 220 сделок с таунхаусами и коттеджами. Минимальное число сделок было проведено в июне – 100 сделок к домовладениями премиум- и бизнес-класса. Суммарная площадь всех проданных объектов составила 325 000 кв.м. Денежная емкость данного сегмента рынка загородной жилой недвижимости – около $1,4 млн.

Однако, ни один из подмосковных особняков в трех коттеджных поселках не был реализован в ходе торгов на нью-йоркской онлайн-аукционной площадке BidOnTheCity.com в июне. Определенный интерес к некоторым объектам был, и даже небольшие торги состоялись, как удалось узнать аналитическому центру «Индикаторы рынка недвижимости», однако дальше «постаукционных переговоров» с потенциальными покупателями дело не пошло (подробнее см. статью «Особняки остались невостребованными»).

Характеристика предложения

По сведениям IntetmarkSavilles, первичное предложение коттеджей, таунхаусов, участков с подрядом в поселках бизнес- и премиум-класса в июне 2011 г. составило около 5500 объектов. Суммарная площадь – около 1,6 млн кв.м общей площади (на 20% меньше, чем в 1 полугодии 2010 г.).

Территориальная структура предложения в 2011 г. изменилась незначительно, в основном за счёт естественного поглощения первичного предложения, а также выхода нового проекта «Суханово парк» на Варшавском шоссе – южном направлении, ранее не представленном на высокобюджетном загородном рынке. (Подробнее о ситуации в этом районе см. статьи «Реконструкция южных трасс Москвы повысит цены на жилье в области» и «Карта новых территорий Москвы: взгляд из космоса». В июне 2011 г. среди всех реализуемых объектов по-прежнему преобладала доля Новорижского шоссе – 40%. Доля самого престижного Рублево-Успенского шоссе в общей структуре предложения – всего 5%, считают в IntetmarkSavilles.

А вот в Penny Lane Realty говорят об обратном: по данным компании, Рублево-Успенское шоссе в I половине 2011 г. обогнало Новорижское и является лидером в структуре предложения бизнес- и премиум-класса. Компания зафиксировала именно там 24% от общего объема предложения. Новорижское шоссе занимает вторую строчку: здесь расположено 19% поселков высшего ценового сегмента. На третьем месте – Калужское шоссе с 15% предложения.

Всего первичное предложение земельных участков без подряда в высокобюджетных проектах составило 950 объектов, указывают в IntetmarkSavilles. Отличительным признаком поселков высшей ценовой категории, реализующих земельные участки, являются высокие видовые характеристики местности. Лесные или прилесные наделы, участки рядом с водоемами пользуются стабильно высоким спросом у покупателей. Наиболее интересные предложения участков без подряда предлагались в таких проектах премиум и бизнес- класса, как: «Курорт Пирогово», «Парквилль Жуковка», «Павлово-2», Crystal Istra, «Пестово», «Мартемьяново».

Первое полугодие внесло существенные коррективы в имеющееся предложение, говорят в Penny Lane Realty. Ряд девелоперских компаний объявили о выводе на рынок новых загородных проектов. Интересным событием стал выход первого по прошествии кризиса проекта премиум-класса «Лесная симфония» от компании «Масштаб». Проект расположен в 5 км от МКАД по Калужскому направлению. Компания Multigroup Development заявила о запуске нового проекта «На семи островах». Поселок будет расположен в Дмитровском районе, в 50 км от МКАД, на берегу канала им. Москвы. Отдельно стоит отметить выход поселка бизнес-класса «Павловы Озера», реализуемого девелоперской компанией МГК «ИТЕРА». Минимальная цена на домовладение в проекте, расположенного в 20 км от МКАД по Новорижскому шоссе, начинается от 7,9 млн руб. (коттедж 150 кв. м, участок 6 соток).

Цены

В первом полугодии 2011 г. на рынке загородной недвижимости наблюдалась ценовая стагнация. «Какого-то кардинального изменения цены в течение первой половины года аналитиками компании зафиксировано не было, – уточняет Дмитрий Цветков. – Если по итогам второй половины 2010 г. средняя стоимость кв. м в бизнес-классе была зарегистрирована в размере $4500, то за полгода 2011 г. она выросла чуть более чем на 2% и составила $4600. Стабильны цены и в премиум сегменте: прирост составил около 1,5%».

В первом полугодии 2011 г. на рынке загородной недвижимости наблюдалась ценовая стагнация. «Какого-то кардинального изменения цены в течение первой половины года аналитиками компании зафиксировано не было, – уточняет Дмитрий Цветков. – Если по итогам второй половины 2010 г. средняя стоимость кв. м в бизнес-классе была зарегистрирована в размере $4500, то за полгода 2011 г. она выросла чуть более чем на 2% и составила $4600. Стабильны цены и в премиум сегменте: прирост составил около 1,5%».

Незначительное повышение цены в размере 3-5% было зафиксировано лишь в проектах, находящихся на высокой стадии готовности. «Цены аккуратно поднимаются в качественных объектах уже на протяжении длительного времени, и первая половина 2011 г. не стала исключением. Никаких факторов для активного роста цен на рынке не наблюдается. По нашим прогнозам, по итогам года они будут сопоставимы с показателями годовой инфляции» – резюмировал Цветков.

Такой вывод подверждают в IntetmarkSavilles. По даным компании, в 2011 г. колебания цен были незначительными: в премиум-классе цена как коттеджей, так и таунхаусов оставалась неизменной. Это связано, прежде всего, со снижением спроса на наиболее дорогие объекты в 2011 г. (к июню среднемесячные темпы продаж в поселках премиум-класса по сравнению с концом 2010 г. замедлились почти на 30%). Цена 1 кв.м коттеджей бизнес-класса выросла на 4% за I квартал 2011 г., однако во втором квартале этот рост был компенсирован снижением. В итоге, за 6 месяцев цена коттеджей бизнес-класса снизилась на 1% по отношению к декабрю 2010 г. Что же касается танхаусов, то традиционно престижные направления продемонстрировали снижение цен. По данным «Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2009-2011 годы», аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», осенью 2010 г. средняя стоимость метра здесь составляла 79 800 руб., а к лету 2011 г. она упала до 74 300 руб. Причина заключается в том, что за этот период здесь появилось много новых объектов на ранних стадиях строительства и, соответственно, более дешевых, чем поселки, реализация которых началась в предыдущие годы.

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru