Иностранные веяния и реальная ситуация

Торговые сети хотят и могут развиваться. Операторы крупных сетей уже пошли в города с населением от 50 000 чел. и готовы рассматривать различные форматы торговых центров при наличии достаточной проходимости. Такой вывод сделал Алексей Филимонов, генеральный директор компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate по итогам ежегодного форума по торговой недвижимости MAPIC-2011, прошедшего в Каннах на прошлой неделе.

Его точку зрения поддерживает вице-президент холдинга «Финстрой» Станислав Хелминский, который отметил, что все более значимую роль на региональном рынке торговой недвижимости будут играть города с населением менее 300 000 человек и именно к ним наибольший интерес проявляют розничные сети. По общему мнению участников традиционного «Русского завтрака» в Каннах, основной вектор развития смещается из Москвы в регионы, где в течение двух лет будет введено 2/3 всех торговых центров. Как отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», на российский рынок выходят все новые западные бренды, опытные зарубежные игроки российского рынка шагают в регионы. Складывается впечатление, что иностранные ретейлеры намного больше уверены в завтрашней покупательной способности российского потребителя, чем сами россияне. Впрочем, если речь идет о предметах роскоши, то исчезновения их потребителей в России, наверное, можно ждать не раньше ликвидации коррупции и возникновения действительно хороших дорог.

Крупнейшие игроки – международные торговые сети

«MAPIC-2011 определил тренд следующего года – рост количества торговых точек у отдельных ретейлеров, – считает Эвелина Ишметова (Павловская). – Сменилась основная парадигма получения прибыли в сетях от высокой маржи одного объекта в сторону высоких оборотов нескольких объектов».

Несмотря на экономические трудности, а также на рост доли интернет-торговли, ретейлеры не останавливаются, а планируют открывать все новые магазины. В числе приоритетных стран – Италия, Германия, Россия, Испания и Франция, несмотря на экономическую ситуацию, свидетельствует недавнее исследование международной консалтинговой компании CBRE.

По данным исследования CBRE, 71% опрошенных международных ретейлеров планируют открыть до конца 2012 г. более чем по пять магазинов в странах Европы, Ближнего Востока и Африки, и 20% собираются открыть 40 или более магазинов в 2012 г. (18% – уже в 2011-м). Исследование показало, что ретейлеры, как и в прошлом году, рассматривая большое количество развитых и развивающихся рынков, в основном все-таки фокусируются на тех странах, где уже присутствуют.

Впервые самым привлекательным рынком для развития ретейлеров стала Италия, поднявшись с восьмого места в рейтинге прошлого года. Следом за Италией идут Германия, Россия, Испания и Франция, составляя пятерку стран, развиваться в которых планируют более 30% опрошенных ретейлеров.

На Германии, Англии, Франции и Испании ретейлеры акцентировали свое внимание все последние годы, но теперь многие ищут новые возможности. Германия с ее относительно устойчивой экономикой продолжает привлекать новых ретейлеров. Россия за счет прогнозов роста уровня потребительских расходов поднялась с шестого места на третье.

Интерес к Ближневосточным странам, таким как Саудовская Аравия, Кувейт и Катар, существенно вырос – более 15% ретейлеров рассматривают эти страны для экспансии в 2012 году. Высокий уровень достатка населения, более устойчивая, чем в Европе, экономика и относительно невысокий процент присутствия в регионе международных брендов – все эти факторы привлекают ретейлеров, ищущих возможности для развития бизнеса, а строительство новых торговых центров позволяет им реализовать самые амбициозные планы.

Питер Голд, глава международного департамента торговой недвижимости Европы, Ближнего Востока и Африки CBRE, так прокомментировал результаты исследования: «Ретейлеры, в 2011 г. столкнувшись с гораздо более сложной ситуацией на потребительском рынке, чем ожидалось, подходят к вопросу развития очень осторожно. Кризис в еврозоне повлиял на инвестиционные решения буквально во всех сферах бизнеса, и ретейл не стал исключением. Тем не менее планы по экспансии на 2012 г. остаются такими же интенсивными, как и в 2011 г. Ретейлеры готовы выходить на новые рынки. Но главным критерием при выборе места становится город, а не страна. Частично это связано с тем, что экономическая нестабильность заставляет ретейлеров искать только самые лучшие места. Но также это дает возможность предположить, что ретейлеры уверены в успехе своего бренда на большом разнообразии рынков. Пока экономическая ситуация нестабильная, спрос на торговые площади будет сконцентрирован на лучших помещениях, и вряд ли вторичные объекты будут востребованы. Острый дефицит свободных торговых площадей и небольшой объем строительства новых торговых центров создают для многих ретейлеров проблему поиска помещения, отвечающего их требованиям».

«Исследование показывает, что особенности развития международных сетей в различных регионах EMEA идентичны. Для крупнейших розничных сетей не так важно присутствие в конкретном регионе, как открытие точек в наиболее привлекательных местах города – т.е. в качественных торговых центрах, – комментирует результаты глобального исследования Андрей Васюткин, руководитель отдела исследований и консалтинга компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ» в ассоциации с CBRE. – Данные исследования нашей компании по развитию международных сетей в городах России показывают: бренды заходят в город вместе с торговыми центрами. В условиях снижения объема нового предложения борьба идет за каждый достойный объект торговой недвижимости».

Спрос со стороны «новичков»

В течение летних месяцев спрос на торговые площади находился на высоком уровне, считают аналитики NAI Becar. Традиционно самым активным сегментом ретейла остаются продуктовые сети – Metro Group заявила о планах по открытию в России 100 гипермаркетов, развиваются и другие цепочки – например «О кей», «Дикси» и т.д.

Среди новых брендов на рынке – G-Shock (в формате «островов»), Quattro, ARC TERYX. На рынок вернулся бренд Kookai, новые марки выводит компания Cortefiel. Как и в докризисные времена, многие иностранные ретейлеры рассматривают Россию в качестве перспективного рынка и ищут партнеров для развития сетей посредством различных франчайзинговых схем. Активно идет процесс реконцепции среди розничных операторов – сети пробуют новые форматы (Castorama, «Старик Хоттабыч»), проводят ребрендинг.

Аналитики Praedium Oncor International отмечают, что в III квартале стало известно о выходе на московский рынок нескольких новых ретейлеров. Знаменательным событием стало открытие в конце сентября первого в России магазина всемирно известной компании Victoria’s Secret, который будет расположен в ТЦ «Мега Теплый Стан». До конца года планируется открыть еще четыре торговые точки в Москве в крупных торговых центрах. В сентябре открылись сразу два бутика еще не представленных в России марок: Jimmy Choo и Joseph. Оба – в Столешниковом переулке. Сеть специализированных алкогольных супермаркетов «Норман», уже 12 лет развивающаяся в Пермском крае и Санкт-Петербурге, объявила о выходе на рынок Москвы. Первые два магазина ретейлера открылись в конце августа, а до конца года сеть планирует запустить в столице еще восемь торговых точек.

Открылся и новый 17-й по счету гипермаркет товаров для дома и ремонта Castorama, который полностью принадлежит компании. Его площадь составляет 9700 кв. м. IKEA заявляет о возможности открытия в Московском регионе самостоятельных магазинов. Запуск таких объектов является одной из самых приоритетных задач компании на ближайшее время.

Среди арендаторов торговых площадей лидирующие позиции продолжают удерживать крупные ретейлеры, занятые в сфере продажи продовольственных товаров. Например, новые торговые точки в III квартале 2011 г. приобрели сети «Азбука вкуса», «Седьмой Континент», «О Кей», «Дикси», «Зеленый Перекресток», «Пятерочка» и др. (Подробнее о крупнейших сделках и перспективах выхода на рынок новых торговых объектов – скоро на www.irn.ru).

Из продавцов бытовой техники электроники большую активность в развитии сетей в Москве проявили «Техносила» и «Эльдорадо». Ретейлеры, специализирующиеся на торговле одеждой и обувью, проявляют высокую активность в расширении своих торговых сетей и заявляют об открытии новых магазинов. В третьем квартале открыли новые торговые точки одежные ретейлеры Finn Flare и O STIN, компания Triumph, производящая женское белье и одежду для дома.

Расширяются на московском рынке и сети общественного питания: открылось новое кафе «Шоколад», на Новом Арбате готово принять посетителей самое большое в Европе кафе-мороженое всемирно известной марки «Баскин Роббинс», в здании издательства «Известия» в скором времени появится ресторан «Грабли».

Предложение остается практически прежним

В течение июля-сентября 2011 г. ввод новых объектов приостановился. Обеспеченность жителей Москвы площадями качественных торговых центров (GLA) сохранилась на уровне 274 кв. м на 1000 человек. С учетом нового предложения, общая площадь концептуальных торговых объектов Москвы составила около 6,7 млн кв. м, прирост по сравнению с предыдущим годом составил 4%.

Динамика объемов предложения площадей в торговых центрах
Источник: NAI Becar

Структура предложения площадей в торговых центрах

Источник: NAI Becar

По данным Praedium Oncor International, до конца года к вводу запланировано около 200 000 кв. м торговых площадей. Среди крупных торговых центров, открытие которых запланировано до конца декабря этого года, можно отметить ТЦ «Отрада» на Пятницком шоссе (GBA – 66 200 кв. м, GLA – 51 000 кв. м), ТЦ «Калейдоскоп» (GBA – 119 000 кв. м, GLA – 41 000 кв. м), ТЦ «Парус» в Химках (GBA – 35 500 кв. м, GLA – 25 760 кв. м).

Наиболее крупные объекты, запланированные к вводу до конца года 2011 г.

Источник: Praedium Oncor International

Но с учетом текущей динамики строительства из заявленных к вводу до конца года почти 500 000 кв. м торговых площадей на рынок выйдут не более 100 000 кв. м, с уверенностью прогнозируют специалисты NAI Becar. Значительная часть объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию на лето и осень 2011 года, будет построена позже: в конце текущего года и в начале 2012, подтверждают в консалтинговой компании Praedium Oncor International.

Источник: Praedium Oncor International

Уровень вакантных площадей

С начала 2011 года на фоне растущего спроса и дефицита предложения качественных торговых площадей объем вакантных помещений планомерно сокращался. По состоянию на конец III квартала 2011 г. уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы снизился и, по оценке Praedium, составляет в среднем 4%. Сравнивая с аналогичным показателем предыдущего года, следует отметить уменьшение доли вакантных площадей в два раза. NAI Becar приводит оценку в 3-4%. Продолжается активная ротация в качественных ТЦ с целью усиления пула арендаторов. На основных торговых коридорах уровень вакантных помещений варьируется в пределах от 5% до 6%. Ставки аренды и цены продажи

За прошедший период 2011 г. ставки аренды показали рост на 25% и практически сравнялись с докризисными, считают в NAI Becar.

* - помещения площадью от 20 до 100 кв. м на первом этаже качественных торговых центров
Источник: NAI Becar

В наиболее удачных объектах ставка аренды в торговой галерее может достигать $5000/кв. м в год.

В зависимости от типа арендатора ставки аренды площадей в торговом центре демонстрируют различные темпы роста.

Источник: Praedium Oncor International

Немаловажным показателем, характеризующим расходы на аренду, является величина операционных расходов, напоминают специалисты www.irn.ru. Сейчас для арендаторов площадей в торговых комплексах Москвы этот показатель составляет $100-180/кв. м в год, что на 10-20% превышает аналогичный показатель за 2010 г., по данным Praedium.

Основные прогнозы и перспективы

Как видно, крупные розничные торговые сети не потеряли интереса к постоянному развитию, несмотря ни на какие кризисы, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Сейчас им трудно заручиться в Москве партнерской поддержкой девелоперов: запреты столичных властей на строительство в центре города практически не оставляет пока шансов на ближайшую перспективу.

Но Россия большая. Как прогнозируют участники рынка, хотя в Москве ожидается снижение объемов ввода новых торговых площадей и возможный вызванный этим рост ставок аренды, на окраинах столицы, в заброшенных промзонах существует достаточно земли, чтобы обеспечить возможность развернуться. Вероятны редевелопмент рынков, создание ретейл-зон в парках.

Скорее всего, продолжится децентрализация – возобновится активное строительство и ввод ТЦ в городах ближайшего Подмосковья – Чехове, Люберцах, Красногорске, Видном, Домодедово. Продолжают развиваться областные центры Центрального федерального округа (Рязань, Тверь и др.).

«В ответ на запрет строительства в пределах ТТК девелоперы будут осваивать удаленные жилые районы, бывшие промзоны и другие территории для развития, собственники существующих объектов уже сейчас рассматривают возможность их реконструкции с целью увеличения площади, – комментирует Маргарита Трофимова, директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar.

Подробнее о ключевых совершенных сделках на рынке с крупнейшими объектами торговой недвижимости, неожиданных препятствиях к развитию современных качественных торговых центров, интересных подробностях и не менее интересных возможностях, о сегменте стрит-ретейла – в ближайшее время на www.irn.ru.

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru