Компании-члены ГРМО
Списки по городам
Муниципальные гильдии
и профессиональные объединения
Награды ГРМО

Зал славы ГРМО
лауреаты конкурса/спонсоры
Гильдия риэлторов Московской области РГР 2018 Основана в 1997 году

ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ЛУЧШЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ РГР 2018

Российская Гильдия Риэторов
Объединяя профессионалов
8 (496) 465-07-29, 8 (985) 604-97-92

Сервисы
ГРМО
Реестр компаний
сертифицированных
Единая база
объектов ГРМО
Статьи, оценка, мнения
15.12.2011

«Картина маслом»: офисы в Москве, осень-2011. Часть II

Внутренний фактор нестабильности

У Москвы есть свои, особые причины держать рынок офисной недвижимости в неуверенности, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости».

Офисный рынок столицы сейчас подвержен помимо мировых экономических неурядиц, создающих, в частности, сложности крупным транснациональным компаниям, которые ранее были всегда просто-таки гарантом стабильности, еще и политическим нервозностям. (Общие тенденции и состояние рынка описаны в статье «Картина маслом»: офисная недвижимость в Москве – осень 2011».) Речь идет о присоединении новых территорий к Москве (см. статьи «Москва оказалась резиновой», «Чиновников – за МКАД. А финансисты не поедут», «Комфорт – начальникам, метро – рядовым чиновникам» и т.д.). А также о тотальном пересмотре инвестконтрактов в центре города. В начале ноября 2011 г. Москомнаследия Москвы объявил центр города охранной зоной и практически полностью запретил новое строительство до 2016 г. В связи с этим еще больший интерес для инвесторов будут представлять объекты, пригодные для редевелопмента. (Подробнее в статьях «Эмбарго на строительство в центре: похоже, к лучшему», «Запрет на строительство в центре – популизм или реальность?», «Пробки»: политическая воля нужна не только в градостроительстве», «Политическая воля и высокая цена парковки освободят Москву от пробок» и «Москве необходим баланс между «недобором» и «перебором» парковок».)

Успешными для редевелопмента могут стать здания, занимаемые ведомствами и министерствами, которые президент Дмитрий Медведев посулил вывести в «Новую Москву». Еще входя в состав правительства, экс-министр финансов Алексей Кудрин заверил журналистов, что в конечном итоге переезд не будет стоить федеральному бюджету ни копейки: мол, стоимость нынешних правительственных зданий многократно окупит и новое строительство, и переезд. После переезда правительства за МКАД на рынке недвижимости Москвы может появиться 22 строения, обладающие коммерческим потенциалом, по оценке Penny Lane Realty. Если проект будет реализован в полном объеме, на продажу будут выставлены площади общей текущей стоимостью более $2 млрд.

По оценкам Penny Lane Realty, совокупная площадь помещений, занимаемых органами власти, составляет примерно 400 000 кв.м. В основном государственные структуры размещаются в зданиях менее 10 000 кв.м, и лишь девять из 22 объектов превосходят этот показатель. Самые большие площади занимают Министерство иностранных дел (92 019 кв.м), Госдума (43 305 кв.м), Минсвязи (31776,2 кв.м), Минюст (30 390 кв.м) и Совет Федерации (30 198 кв.м).

Правда, парламентарии уже высказались против переезда, замечают в www.irn.ru, – мол, это будет мешать депутатским обязанностям; МИД тоже вряд ли сможет обосноваться вдали от иностранных посольств. Но даже рассматривая все эти объекты в комплексе, следует отметить, что большинство министерских домов было построено в советское время, поэтому у них есть несколько существенных проблем:
- объекты расположены в исторически застроенных районах, где здания примыкают друг к другу, поэтому нет возможности организовать парковочные места;
- за счет старых планировок на долю лестничных пролетов и широких переходов приходится до 30% от площади строения, что в конечном итоге негативно отразится на его ликвидности при любом использовании;
- системы вентиляции и кондиционирования сильно устарели, а в некоторых зданиях и вовсе отсутствуют, поэтому перепрофилирование объектов потребует дополнительных значительных инвестиций.

По мнению Максима Жуликова, директора по развитию департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty, главная проблема использования многих административных зданий под коммерческую или жилую недвижимость – отсутствие парковки. Этот фактор наиболее критичен для перепрофилирования зданий под офисы. При возможности организации необходимого количества машино-мест на стоянке все исследованные объекты стоили бы дороже на 20-25%.

Но наличие парковочных мест не так критично для гостиничной недвижимости или апартаментов, которые по стоимости 1 кв.м могут достигать $15 000 - 20 000. Например, здание Совета Федерации на Б. Дмитровке, д. 26, Министерство культуры или Минпромторг. Высокую ликвидность также будут показывать строения с площадью, достаточной для перепрофилирования под МФК, как например, МИД, Госдума или МЧС. И все же значительную часть помещений, занимаемых правительством, наиболее эффективно использовать под офисы. Это объясняется кабинетной планировкой, которая больше всего напоминает современные бизнес-центры. В результате реконструкции зданий рынок недвижимости может пополниться 291 000 кв.м офисных площадей. Проблемы с вентиляцией и системой кондиционирования, а также низкий коэффициент полезной площади не позволят переделать министерские дома в БЦ класса А, однако средняя арендная ставка будет составлять $550 - 650 за кв.м в год, что является хорошим показателем для класса В и В+. Уровень соответствия объекта современным требованиям планировки, например офисов, отражается на их потенциальной стоимости продажи: например, Минфин эксперты Penny Lane Realty оценивают дороже одного из самых значимых федеральных зданий – администрации президента: 1 кв.м здесь может стоить $6500 - 8000 против $5500 - 7000 соответственно, а учитывая почти в 2,5 раза большую площадь, стоимость Минфина может быть практически в три раза выше ($124 млн против $39 млн). Самый дорогой квадратный метр у Госдумы – $7000 - 9000, а в пересчете на площадь объекта дороже всех министерств стоит МИД – более $552 млн. Впрочем, замечают аналитики www.irn.ru, исторический фон и значимость некоторых из этих зданий (правда, далеко не всех) способны поднять даже стартовую цену на аукционах раза в два.

«Не думаю, что даже полный объем предполагаемых офисных площадей сможет привести к транспортному коллапсу в центре Москвы, – комментирует Максим Жуликов. – Если чиновники могли себе позволить ставить машины как попало, то арендаторам офисов придется соблюдать правила».

На формирование цены будет также влиять время экспонирования и объем одновременно выставленных объектов на продажу. Если все эти строения будут продаваться постепенно начиная с 2012 г., когда количество денег на рынке будет достаточно для приобретения данных объектов, ценник может достигать верхней планки, что отражено в сравнительной таблице Penny Lane Realty (см. приложение). Однако при одновременной (в течение 1-2 лет) продаже, стоимость объектов будет соответствовать нижней границе. «Не думаю, что эти здания выставят на продажу в ближайшие три года, – рассуждает Максим Жуликов. – Сначала в мире должна установиться стабильная экономическая ситуация, а в [новой] Москве – построен новый правительственный центр с инфраструктурой».

Потенциальные объекты на продажу


Источник: Penny Lane Realty

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru

Вернуться к списку статей

Техническая поддержка