Столичный рынок движется от собственника к арендатору. И обратно

Офисный рынок Москвы далек от стабильности, хотя его основные тенденции специалисты разных компаний определяют сходным образом. В целом он оправляется от кризиса, говорят они, однако представленная статистика свидетельствует, что до заоблачного уровня доходности и инвестиционной привлекательности второй половины прошлого десятилетия еще далеко.

Ведущие специалисты рынка коммерческой недвижимости Москвы оказались в растерянности, встретившись лицом к лицу. На прошлой неделе эксперты Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle, Colliers International, Knight Frank, S.A. Ricci подводили итоги 2011 г. по рынку офисной недвижимости на круглом столе, организованном компанией «Галс-Девелопмент». Но ответ на ключевой вопрос аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»: кто же диктует правила игры – арендатор или собственник – участникам дискуссии пришлось согласовывать на ходу. (О дополнительных факторах нестабильности – в статье «Картина маслом»: офисы в Москве, осень-2011. Часть II».)

Совместный вердикт был таков: влияние арендаторов и собственников на рынок сейчас примерно одинаково. Поводом для разногласий послужил небольшой нюанс. По мнению Николы Обайдина, заместителя директора отдела офисной недвижимости Knight Frank Russia and CIS, Москва является рынком собственника (по сравнению с Лондоном). А Михаил Миндлин, старший директор отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield, указал, что уровень вакантных площадей в Москве сейчас составляет примерно 18% в классе А и 11% в классе В. Такой показатель никак не может быть свидетельством «рынка собственника», отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Тем не менее московский рынок недвижимости остается привлекательным для инвесторов: в I - III кв. капвложения составили примерно $6,5 млрд, а до конца года, по оценкам, должны возрасти до $9 млрд.

Предложение

В III квартале 2011 г. ввод объема качественной недвижимости Москвы увеличился на 180 000 кв. м, по данным NAI Becar, и по результатам января-сентября составил 72% от общего ввода за 2010 г. По сравнению с предыдущим кварталом объем ввода увеличился в 2,5 раза.

Динамика нового строительства и общего предложения в 2006 - 2011 гг.

Источник: NAI Becar

Общий объем качественных офисных площадей в Москве по итогам III квартала 2011 г. составляет более 11,9 млн кв. м. Обеспеченность качественными офисными помещениями на 1000 человек экономически активного населения в Москве составила около 1200 кв. м. Соотношение офисных помещений класса А и В на рынке незначительно изменилось и составило 23,9 % и 76,1 % соответственно.

Структура предложения офисных площадей по классам

Источник: NAI Becar

Спрос

В III квартале 2011 г. спрос на офисную недвижимость был сформирован компаниями информационной, транспортной, торговой и финансовой сферы деятельности. Наиболее востребованная площадь аренды варьируется в пределах от 200 до 1500 кв.м, отмечают в NAI Becar. Однако, по наблюдениям специалистов www.irn.ru, одновременно существует огромный неохваченный предложением спрос на отдельные кабинеты (или кабинеты с приемными) от 30 до 100 кв.м.

В связи с неустойчивым курсом рубля к евро/доллару наибольшая активность наблюдалась в сегменте инвестиционных сделок (73% в общем объеме транзакций). Объем сделок по аренде в III квартале 2011 г. увеличился в восемь раз, а объем сделок купли-продажи в пять раз по сравнению с аналогичным периодом 2010 г.

По словам президента «Галс-Девелопмент» Сергея Калинина, 2011 г. был интересен многоэтапностью. Он начинался со всеобщего оживления, когда компании смогли уверенно сказать, что кризис пройден и впереди стабильное развитие. Вроде бы появилось «окно», во время которого бизнес строил планы по расширению и активно рассматривал новые площади, но уже к осени вернулось ощущение, что кризис возможен опять, поэтому многие компании решили посмотреть на развитие ситуации на рынке.

В этой ситуации менеджмент «Галс-Девелопмент» отличился рекордами: он получил два из пяти крупнейших договоров аренды в году. В октябре в аренду был полностью сдан «Даниловский форт» (23 863 кв.м) Сбербанку. В начале декабря прошла крупнейшая сделка года объемом почти 30 000 кв.м: «Галс-Девелопмент» и Mail.Ru Group подписали долгосрочный договор аренды в бизнес-центре класса А SkyLight (Ленинградский проспект, д.39).

Следующий по размеру арендатор-рекордсмен также работает в области IT-технологий. «Лаборатория Касперского» арендовала площадь всего менее чем на 100 кв.м в «Олимпия Парке» (29 840 кв.м).

Крупнейшие сделки по аренде 2011 г.

Источник: CW Research

Тенденции

Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости, партнер S.A. Ricci, подтвердил тенденцию роста спроса среди арендаторов. «Спрос на офисные площади в 2011 г. по динамике приближается к докризисным показателям: за первые три квартала 2011 г. было арендовано и куплено конечными пользователями около 650 000 кв.м офисных площадей, что сравнимо с урожайными предкризисными кварталами 2008 г.», – говорит эксперт.

Всего в течение года было совершено более 26 крупных офисных сделок арендуемой площадью более 5000 кв.м», – говорит Михаил Мидлин. Эксперт заметил, что сейчас рынок находится на пике очередного цикла офисной недвижимости, который в этот раз в России оказался довольно коротким (четыре года – с 2007 по 2011 гг.). По словам Мидлина, в ближайшие два-три года, скорее всего, активность на офисном рынке Москвы будет умеренной, а следующим ярким годом может стать 2014-й.

Ольга Побуковская, директор департамента офисной недвижимости Colliers International считает, что в 2011 году основными потребителями офисных площадей, помимо финансовых корпораций и IT компаний, стали организации из добывающего сектора, а также строительные и фармацевтические компании. А основными потребителями офисной недвижимости были российские компании (72% от всех заключенных сделок). Подавляющий объем сделок составили сделки аренды офисных помещений (81%).

«На протяжении 2011 года мы наблюдали, как воплощаются в жизнь прогнозы о грядущей децентрализации сегмента офисной недвижимости в Москве, - заявил Алексей Ефимов, директор по России и СНГ, начальник отдела по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle, Russia & CIS. - Объем арендованных и приобретенных офисов по итогам года достигнет около 1,7 млн кв. м, что отражает достаточно высокий уровень деловой активности, сравнимый с докризисными показателями». Эксперт отметил, что в течение года выделились несколько направлений, пользовавшихся наибольшим спросом у потенциальных арендаторов и покупателей офисных площадей. Наиболее ярко в этом году был раскрыт потенциал Ленинградского шоссе. Высокой популярностью также пользуются офисы в районе «Москва-Сити» и Кутузовского проспекта/Можайского шоссе, а на южном направлении арендаторы предпочитают выбирать офисы класса B или B+. Алексей Ефимов также прогнозирует, что тенденция к децентрализации в перспективе будет усиливаться, подкрепляясь недостатком готовых качественных площадей и офисных проектов в ЦАО. В результате офисные здания, расположенные за пределами ТТК, будут пользоваться все большей популярностью, считают в www.irn.ru.

Никола Обайдин, заместитель директора отдела офисной недвижимости Knight Frank Russia and CIS, заметил, что ввод новых офисных проектов оказался на самом низком уровне с 2006 г. при высокой степени поглощения в качественных бизнес-центрах класса А и B. По словам эксперта, эти факторы повлияли на величину арендных ставок, которые значительно укрепили свои позиции за последние 1 - 1,5 года и достигли в премиальном секторе уровня около $1100 - 1200. В III - IV кварталах ставки стабилизировались на уровне около $750 - 850 за 1 кв.м в год в классе А. «В ближайшее время мы не ожидаем значительных изменений ставок на рынке ввиду неопределенности ситуации в экономике в целом, - резюмировал Обайдин. - Волатильность на мировых финансовых рынках во второй половине 2011 г. не обошла стороной московский рынок недвижимости».

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru