13.01.2012

Индустрии гостеприимства не страшны никакие кризисы

Дефицит гостиниц в Москве продолжает поддерживать завышенный средний уровень цен на проживание в отелях. Намерение столичных властей за ближайшие пять лет практически удвоить номерной фонд города давно назрело, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», хотя всерьез к реализации этих планов приступили только в конце прошлого года.

Во многих крупных городах Европы цены на гостиничные номера демонстрируют тенденцию к росту, сообщила вчера онлайн-служба резервирования hotel.info. Об этом говорят показания «Барометра гостиничных цен» этой службы, которая располагает данными о 210 000 отелей по всему миру. По итогам ноября прошлого года, цены на отели Москвы и Нью-Йорка были самые высокие, а снизились в Сеуле и Шанхае.

Топ-10 городов Европы с самыми дорогими гостиницами (евро)

Источник: «Барометр гостиничных цен» hotel.info

Другие столицы и крупные города (евро)

Источник: «Барометр гостиничных цен» hotel.info

Москва остается городом с очень дорогими гостиницами, что ограничивает приток туристов в нее. Столичные власти не намерены с этим мириться и планируют в ближайшие пять лет почти вдвое увеличить гостиничный фонд, сообщил в конце декабря «Интерфаксу» председатель комитета по инвестициям Константин Тимофеев.

«В Москомархитектуре разрабатывается отраслевая схема размещения гостиниц в Москве. Она должна быть готова в первом квартале 2012 г. К 2025 г. мы рассчитываем принимать в столице до 20 млн туристов в год. Это в четыре раза больше, чем сейчас, – сказал Тимофеев. – В программе развития индустрии туризма и отдыха предусмотрено строительство 177 гостиниц более чем на 50 000 номеров». Сейчас в Москве работает 290 гостиниц на 46 000 номеров, это 92 000 мест.

По его словам, большое внимание городские власти будут уделять зданиям, переоборудованным под гостиницы, мини-гостиницы и апартаменты. «Кстати, хостелы также станут некой альтернативой для города. Хостелы - дешевые гостиницы, похожие на общежития. Их уже 59, причем большинство находится в пределах третьего транспортного кольца, даже в районе Китай-города, Столешникова переулка», – сказал Тимофеев.

Усилия властей будут сконцентрированы на развитии наиболее дешевого сегмента гостиничного рынка, что вполне объяснимо: пятизвездочных отелей в Москве, в общем, хватает. Рынок также ощущает настоятельную потребность в гостиницах среднего класса, которые из-за высокой конкуренции между премиум-отелями начинают быть нарасхват.

В августе заместитель мэра Москвы, руководитель стройкомплекса столицы Марат Хуснуллин сообщал, что в Москве еще до конца прошлого года планируется построить 17 гостиниц. «В Москве недостаточно гостиниц, в этом году вводится 17 объектов на 4600 мест», – заявил он. По его словам, в 2012 году планируется ввести 20 объектов на 6000 мест. По оценке заместителя мэра, общая потребность города составляет примерно 170 000 мест.

Специалисты компания Praedium Oncor International проанализировали тенденции развития рынка купли-продажи гостиниц в России за последние четыре года. Наиболее часто происходят сделки с гостиницами категории 3*. На них приходится порядка 50% от общего числа сделок. Данный факт объяснятся тем, что более качественные гостиницы на рынке купли-продажи выставляются реже и цены на них существенно выше. В то же время в стоимостном выражении на «трехзвездочные» гостиницы пришлась лишь четверть сделок.

Самая высокая активность на рынке купли-продажи гостиниц отмечается в Москве. На столицу приходится 47% от публичных сделок с гостиницами. Что касается регионального рынка, за исключением Санкт-Петербурга, средняя стоимость номера при продаже в гостинице 3* находилась в пределах $50 000-100 000. Наиболее дорогие объекты класса 4* в регионах продавались по ценам вплоть до $200 000 за номер. В Москве и Санкт-Петербурге гостиницы 3* оценивались в диапазоне $100 000-300 000 за номер. Цены на гостиничные объекты 4-5* в столичных городах начинались от $350 000-500 000 в пересчете на номер, при этом верхний предел цен в зависимости от эксклюзивности объекта мог быть гораздо выше.

Крупнейшие сделки

По данным Praedium Oncor International, самой крупной сделкой за последние четыре года можно назвать сделку по продаже пятизвездочной гостиницы Ritz Carlton на Тверской ул. в Москве. По информации в СМИ, объем сделки составил $700 млн.

Типичными продавцами гостиниц были иностранные компании (уход с рынка), банки (реализация залогов), федеральные и местные органы власти (приватизация), госкомпании (продажа непрофильных активов). Типичными покупателями гостиниц были российские инвестиционные компании и частные инвесторы, а также девелоперы. Наибольшей популярностью у девелоперов пользовались гостиницы категории 3*, т.е. объекты имеющие потенциал для развития.

Михаил Гец, управляющий директор Praedium Oncor International отметил: «Общая динамика сделок в стоимостном выражении говорит о том, что в 2009-2010 гг. рынок купли-продажи гостиничных объектов находился в инертном состоянии, однако в 2011 г. покупатели активизировались. Если проводить сравнение инвестиционного рынка в сегменте гостиничной недвижимости и рынка коммерческой недвижимости в целом, то можно отметить, что кризисная ситуация на рынке недвижимости довольно сильно повлияла именно на сегмент гостиниц. Общий объем инвестиций по рынку коммерческой недвижимости во время кризиса снизился в 2-2,5 раза, а объем сделок в гостиничном сегменте – 5-10 раз».

Гостиницы «Интуриста»

Важным фактором, подчеркивающим оживление рынка гостиниц, стала новость о том, что Федеральная антимонопольная служба (ФАС) РФ удовлетворила ходатайство ООО «Евразия Отель Групп» о приобретении 100% голосующих акций ОАО «Интурист Отель Групп», говорится в сообщении ФАС. Также ФАС разрешила этой компании купить 64,119% акций гостиницы «Космос».

«Интурист Отель Групп» управляет гостиничным бизнесом ВАО «Интурист» («дочка» АФК «Система» ) - 10 гостиницами в России и за рубежом, включая «Космос», с общим номерным фондом более 2500 номеров.

Данных об ООО «Евразия Отель Групп», которое, по сообщению ФАС, зарегистрировано по одному адресу с ОАО «ГК «Космос», в базе «СПАРК» нет, сообщает «ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ». В то же время, в «СПАРК» есть информация об одноименном ОАО, адрес которого такой же, как у «Интурист Отель Групп».

«О деталях сделки, как и о самом факте ее осуществления, говорить преждевременно, – сообщила «Интерфаксу» вице-президент «Интуриста» Елена Юшманова. – Можем лишь сказать, что, в соответствии со стратегией, мы намерены продолжить оптимизацию гостиничного бизнеса ВАО «Интурист».

«Интурист» летом этого года завершил сделку по созданию совместного предприятия с Thomas Cook, в которое передал туроператорский и розничный бизнесы. Британская компания получила в СП контроль. В марте «Интурист» продал гостиницу «Пекин» компании «Галс-Девелопмент», контролируемой ВТБ. Сумма сделки составила около $60 млн.

А в октябре ОАО «ГОК» Пекин» заключило соглашение с отельным оператором Fairmont Hotels & Resorts об управлении гостиницей «Пекин». Стоимость соглашения составит 650,7 млн руб., говорится в сообщении «Галс-Девелопмент». Компания FHR Management будет осуществлять управление и эксплуатацию отеля в интересах ОАО «ГОК «Пекин», «Галс-Девелопмент» и его акционера ВТБ. Соглашение рассчитано на 25 лет и начнет действовать после того, как завершится реконструкция, и обновленная гостиница начнет работать.

«Галс-Девелопмент» проведет реставрацию для приспособления гостиницы «Пекин» к современным требованиям класса «люкс». Fairmont окажет услуги по техническому сопровождению для обеспечения соответствия будущей гостиницы всем стандартам и параметрам бренда Fairmont.

«Пекин» будет закрыт на реставрацию в декабре 2013 г. До этого гостиница, располагающая 137 номерами различного уровня, будет работать под старым брендом. В обновленном отеле Fairmont Pekin будет 235 номеров и сьютов, включая Fairmont Gold - отдельную зону с эксклюзивным сервисом и дополнительными VIP-бонусами. Также будут открыты несколько обеденных залов, около 1000 кв.м бизнес-центра, а также фирменные спа Fairmont. Кроме того, будет построено 100 000 кв.м апартаментов и паркингов.

Гостиничная сеть Fairmont Hotels & Resorts ранее не была представлена на российском рынке. Компания управляет 100 отелей под брендами Fairmont, Raffles и Swisstel, в том числе знаменитыми гостиницами Savoy в Лондоне, Plaza в Нью Йорке, Fairmont Peace Hotel в Шанхае.

Знаковый «Националь»

Но важнейшей сделкой года на гостиничном рынке стала продажа городом исторического отеля «Националь» на Моховой улице, напротив Красной площади. Победителем торгов стала семья совладельца «Руснефти» Михаила Гуцериева. Его брат Саит-Салам Гуцериев заплатит мэрии за один из старейших отелей Москвы 4,67 млрд руб. при стартовой стоимости на аукционе 4,583 млрд руб. По информации газеты «Коммерсантъ», в прошлом году семья Гуцериевых стала крупнейшим инвестором на московском рынке недвижимости: племянник Гуцериевых Микаил Шишханов выкупил у Елены Батуриной компанию «Интеко».

После торгов по «Националю» вице-мэр Москвы Наталья Сергунина заявила, что намеченный на 2011 год план приватизации городских активов выполнен в полном объеме. Всего за счет реализации пакетов акций, принадлежащих мэрии, по итогам 2011 г. столичный бюджет должен был выручить 13,9 млрд руб.

Jones Lang LaSalle Hotels, выступавший независимым экспертом на презентации гостиницы при подготовке к продаже, относит «Националь» к так называемым «трофейным» отелям. У таких отелей есть несколько важных особенностей. Во-первых, знаковое расположение, часто – лучшее в городе. Например, отель Four Seasons George V на Avenue George V в Париже. Во-вторых, уникальная архитектура, часто – памятник архитектуры, который охраняется законом. Например, Hôtel de Crillon в Париже. В третьих, безупречная репутация отеля высшего класса обслуживания и качества размещения, завоеванная за годы работы на рынке. Пример – отель Savoy в Лондоне. И наконец, легенда, с ним связанная. Например, отель Plaza в Нью-Йорке.

Марина Усенко, исполнительный вице-президент и руководитель Jones Lang LaSalle Hotels по России и СНГ добавила: «Анализируя сделки с «трофейными» отелями, мы вывели следующую закономерность: как правило, за рубежом стоимость этих объектов оценивается из расчета минимум 1 млн евро на номер. Доходность объекта часто бывает ниже 1% (до учета инвестиций на ремонт или реконструкцию). Покупателю «трофейного» отеля важно чувствовать свою причастность к знаковому активу».

Приобретение гостиницы обошлось покупателю примерно в 112 млн евро, а ОАО «Гостиница «Националь» (100% акций которого было выставлено на аукцион) располагает кроме здания площадью 21 530 кв. м на 201 номер еще и двумя земельными участками в центре Москвы на Моховой улице. Так что, по мнению специалистов www.irn.ru, для семьи Гуцериевых это оказалось выгодной сделкой.

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru