![]() |
Компании-члены ГРМО Список по городам |
Муниципальные гильдии |
Награды ГРМО |
Зал славы ГРМО Лауреаты конкурса/Спонсоры |
![]() |
|
||||||||||||||||||||||||
Навигация по разделам
ОФИЦИАЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ
НАПИСАТЬ ПИСЬМО/ЗАДАТЬ ВОПРОС:
|
Статьи, оценка, мнения
14.04.2011
«Картина маслом»: элитное жилье - весна 2011Вялый спрос на фоне завышенных цен По наблюдениям аналитиков компании EliteCenter, с ноября 2010 г. на рынке элитной недвижимости Москвы не наблюдается тенденции к активизации покупательского спроса. «Реальные покупатели заняли выжидающую позицию, в то время как большинство продавцов не готовы снижать явно завышенную стоимость выставляемых объектов. Объем предложений сильно превалирует над спросом», – сообщает компания в пресс-релизе. Такой вывод совпадает с мнением специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Портал www.irn.ru уже неоднократно писал о сходящемся тренде в этом году: самое дешевое будет наиболее востребовано и дорожать (очевидное свидетельство тому – «Марфино» и другие подобные проекты), а самое дорогое – дешеветь. Свидетельство – прошлогодние аукционы элитного жилья Penny Lane Realty. Многие лоты, выставленные по голландскому способу (понижающаяся цена), не были востребованы даже после 15-20% скидки. Об этом подробнее можно прочитать в статьях «Аукцион заставил задуматься о переоцененности дорогого жилья» и «Достоверные цены на элитное жилье показывает аукцион» на www.irn.ru. Политическое влияние – отсутствует Об отсутствии реального влияния результатов выборов на рынок жилья руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко заявил в недавнем докладе «Непривычная динамика цен на рынке жилья: впервые за 20 лет». Влияет на рынок только предшествующий им ажиотаж. Подробнее об этом можно прочитать в статье «Предстоящие выборы и цены на жилье: рост и стагнация». Как уже писал портал www.irn.ru, сам факт приближения выборов оказывает влияние на рынок недвижимости, вне зависимости от результатов. (Можно сравнить с постулатом американского адмирала Альфреда Тайера Мэхэна – Fleet in Being, который гласит: факт присутствия военного флота на море оказывает влияние на мировую политику.) Что происходило в предвыборные периоды последнего периода новейшей истории в России, особенно в 2003-м и 2007 гг.? Более ранние времена не стоит принимать в расчет. Выборы, которые привели к власти первого президента РФ, рассматривать нет смысла – организованного рынка жилья тогда просто не существовало. В 1998 г. – дефолт. Наступление 2000 г. из-за отставки Бориса Ельцина оказалось испорчено для всех, особенно для журналистов, – этот фактор «смазал» все рыночные тенденции. А вот обстановку 2003-го и 2007-го гг. можно назвать относительно спокойной. Тем не менее рост цен на рынке жилья был бурным, а прирост строительства не успевал за ним. Хотя, как показал уже конец 2008-го г., аппетиты девелоперов оказались переоцененными. «Страхи передаются потенциальным покупателям жилья самим фактом приближения выборов, вне зависимости от того, кто победит», – считает Репченко. Желающие могут подискутировать и задать вопросы на эту тему 12 апреля во время онлайн-конференции «Рынок жилья в предвыборный год: куда пойдут цены?» Туманная статистика Объем предложения на элитном рынке столицы оценить непросто. Прежде всего, потому что, несмотря на все попытки, унифицировать проблему «классности» зданий так до конца и не удалось. В результате каждая компания ведет собственные исследования с собственными критериями. Единого мнения – что относить к de luxe, просто элитному, к премиум, к бизнес-классу – как не было, так и нет. Можно, например, попробовать взглянуть на статистику глазами IntermarkSavills. По ее данным, на начало 2011 г. первичные продажи велись в 26 элитных жилых комплексах. В течение трех месяцев 2011 г. на рынок вышли четыре новых проекта: Таким образом, по состоянию на конец марта 2011 г., на первичном рынке было представлено 30 жилых комплексов премиум-класса. В двух из них ведутся исключительно «закрытые» продажи. О каких двух идет речь, аналитическому центру «Индикаторы рынка недвижимости» выяснить не удалось. Но как показывает прежняя практика, такая формулировка может означать как строжайший «фейсконтроль» и глубокую проверку благонадежности потенциального покупателя, так и нежелание девелопера тратиться на рекламу. Есть «сарафанное радио», да и продажи, так сказать, «идут без посредников»… Можно хорошие скидки сделать. В течение первого квартала 2011 г. первичные продажи велись в 31 комплексе бизнес-класса, по даным IntermarkSavills. В одном проекте продажи были завершены. В пяти проектах на нулевой стадии строительства продажи были приостановлены в 2009 - 2010 гг. и до сих пор не возобновлены. В течение I квартала 2011 г. на рынок жилья вышли два жилых комплекса бизнес-класса: По состоянию на конец марта 2011 г. на первичном рынке было представлено 30 жилых комплексов бизнес-класса. ![]() Новые проекты премиум-класса, в которых к концу первого квартала 2011 г. велись продажи, в совокупности включают 2200 объектов суммарной площадью около 360 000 кв.м, по данным IntermarkSavills. Однако, например, компания EliteCenter относит к элитному сегменту 2380 предложений квартир только из 3-4 комнат и (sic!) только без отделки. Отделка – вопрос особый С началом 2011 г. эксперты EliteCenter отмечают новый тренд –наметился реальный дефицит квартир в новых домах с хорошей отделкой. Причину такой ситуации эксперты видят в том, что в кризисный период (2008 - 2009 гг.) было скуплено большое количество инвестиционных квартир без отделки в строящихся объектах по дисконтным ценам. Инвесторы не стали доводить бизнес-проекты до конца – 90% таких квартир так и остались «в бетоне». 2010 год ознаменовался выводом на рынок сразу большого числа «кризисных» новостроек со значительным объемом предложений от собственников. Таким образом, сейчас виден профицит предложений квартир в новых домах без отделки и по явно завышенным ценам. ![]() «Если собственники таких квартир смогут быстро сориентироваться в новых условиях и довести свои бизнес-проекты до ума, – комментирует ситуацию ведущий эксперт EliteCenter Андрей Кальницкий, – то есть сделают качественную отделку в таких квартирах, то, скорее всего, они смогут реализовать их до конца весны». География спроса Лидирующие позиции в структуре спроса на элитное жилье в течение первого квартала 2011 г. заняли Тверской район и Хамовники (Остоженка и Плющиха) – 24% и 23% сделок соответственно. Тверской район в лидеры продаж вывел жилой комплекс «Итальянский квартал» (более 10% суммарного количества сделок). Также высоким спросом пользуются квартиры в Пресненском районе и Замоскворечье – по 16% сделок, по данным IntermarkSavills. Большинство заключенных сделок (84%) приходится на 3-4- и многокомнатные квартиры. В течение первого квартала наиболее востребованными со стороны покупателей являлись квартиры премиум-класса площадью 100–200 кв.м (67% совершенных сделок). По сравнению с тем же периодом 2010 г. увеличился спрос на квартиры площадью более 200 кв.м (25% против 18% в 2010 г.). ![]() Здесь стоит отметить также такой тренд, как сдача позиций лидера покупательского интереса – Остоженки, по мнению директора компании EliteCenter Александра Дьяченко. На первый план по популярности выходят такие районы как Хамовники, Смоленка, Парк Культуры. По его мнению, немаловажным критерием при покупке недвижимости в настоящий момент является транспортная доступность, а не расположение в центре как таковом. «Похоже, транспортные коллапсы этого года заставили сместиться центр притяжения элиты», – считает он. Близость объекта от основных магистралей города – Садового кольца, ТТК и набережных, а главное – наличие альтернативных выездов на них - зачастую играют большую роль, нежели близость к Кремлю. Но близость к нему все равно остается на виду. Например, самым дорогим предложением в базе компании EVANS является трехуровневая квартира на Тверской улице. Это объект площадью 700 кв.м с возможностью установки лифта и отдельным выходом на крышу в новом доме. Стоимость – $20,5 млн. А вот, по данным компании Knight Frank, Замоскворечье удерживает лидерство по количеству проданных квартир второй год подряд. В 2010 г. здесь было продано 30,4% от общего числа квартир. На втором месте находится район Тверской с 20% долей продаж. Замыкают тройку лидеров Хамовники с 15,6% проданных квартир. «Активное строительство, различные акции, а также хороший выбор благодаря большому объему предложения обеспечили районам Замоскворечье, Тверской и Хамовники лидерство по количеству проданных квартир. В общей сложности, в этих районах было реализовано 65,9% от проданных в 2010 г. квартир. Остоженка занимает четвертое место с долей в 11,2%», – отмечает Наталья Сазонова, руководитель отдела исследований рынка компании Knight Frank. Инвестиции оправданы слабо За последний год снизилась доля клиентов инвесторов: 20% против остальных 80%, кто ищет «для себя», отмечает Дьяченко. Это связано с тем, что тенденции дальнейшего развития рынка пока не ясны, не верят многие и в окончание кризиса. Прежние инвесторы в элитную недвижимость «пустились» в бизнес и в экономкласс, где видят для себя более радужные перспективы получения дивидендов уже через год-два. Спросом у таких клиентов пользуются «голые стены» в районах ЗАО, СЗАО и ЮЗАО – которые инвесторы намерены перепродать через пару лет. Также востребованы небольшие двухкомнатные квартиры площадью 80 - 100 кв.м с ремонтом и действующим договором аренды. Впрочем, правильно выбранное место (ох уж этот чуть ли не поэтами воспетый location), грамотный проект (не слишком большой, не слишком маленький), качество строительства, отработанные профессиональные маркетинговые методики – все эти необходимые слагаемые успеха еще долго будут в России привлекать покупателей квартир ценой в $1-3 млн. Желающие будут появляться. Иногда новые, порой – одни вместо других, считают специалисты www.irn.ru. Как сказал один хирург, с развитием рыночных отношений переориентировавшийся на косметологию, потом ушедший в представительство западной фирмы продавать медицинское оборудование, а потом, с наступлением кризиса, вернувшийся в косметологию, «здесь самое стабильное». «Богатые дамочки как приходили, так и приходят [в салоны] – есть кризис или нет. Ни тела, ни пачки денег у них тоньше не становятся». Пресс-служба Гильдии риэлторов Московской области |
© 2008–2019 Гильдия риэлторов Московской области. Все права защищены. |
Техническая поддержка |
|