Анализ актуального уровня цен в новостройках Подмосковья

Как было указано в статье «Где в Подмосковье стоит ждать увеличения объемов предложения новостроек?», разные направления Московской области существенно различаются по объемам предложения первичного жилья. В частности, согласно данным исследований Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в 1 квартале 2010 года лидерами по количеству реализуемых новостроек стали восточные, юго-восточные и южные населенные пункты Подмосковья – суммарно 294 объекта или почти 46% от общего объема предложения в Московской области.

Интересно, что средний уровень цен на жилье сегодня вполне сопоставим как на менее престижных, так и на традиционно более дорогих направлениях Подмосковья. В данной статье проанализируем ситуацию на Северо-Востоке (Ярославское шоссе), Востоке (Щелковское и Горьковское шоссе), Юго-Востоке (Егорьевское и Новорязанское направления), Юге (Каширское и Симферопольское шоссе), Западе (Можайское и Минское шоссе), а также Северо-Западе (Волоколамское, Пятницкое и Ленинградское шоссе) Подмосковья.

Как показывают результаты исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2007-2010 годы. Сравнительный анализ», в данных сегментах средняя цена 1 кв.м. жилья колеблется от 53,8 тыс. руб. до 60,9 тыс. руб. То есть разница между самым «дорогим» северо-западным направлением Подмосковья и наиболее доступным по стоимости жилья Юго-Востоком составляет всего порядка 13%.

Это говорит о том, что обобщенный показатель уровня цен по одному направлению, взятый как среднее значение стоимости метра в его населенных пунктах, достаточно условен. Основные различия по ценам на жилье в разрезе направлений можно наблюдать только благодаря диапазону стоимости метра в городах и поселках одного географического сегмента либо через сравнение показателей отдельных населенных пунктов.

Например, наибольшая «вилка цен» (разница между самым дорогим и дешевым жильем) в зависимости от населенного пункта, по данным www.irn.ru, характерна для северо-западной части Подмосковья – 3,5 раза. Здесь в начале 2010 года средняя цена метра в г. Красногорске (4 км от МКАД) составляла около 90,8 тыс. руб., а в г. Клин (66 км от МКАД) – порядка 26,2 тыс. руб. Надо отметить, что данные города в принципе определяют максимальный и минимальный уровень цен в рассматриваемых сегментах Подмосковья.

Направление Диапазон средней стоимости 1 кв.м. по населенным пунктам, тыс. руб. "Вилка цен", раз

Запад 40,0-75,4 1,9

Северо-Запад 26,2-90,8 3,5

Северо-Восток 41,1-81,8 2,0

Восток 39,9-85,2 2,1

Юго-Восток 39,1-65,6 1,7

Юг 37,0-81,8 2,2

Аналитический центр IRN.RU

При этом наименьший ценовой разброс наблюдается в населенных пунктах юго-восточного Подмосковья, где диапазон средней стоимости 1 кв.м. составляет 39,1-65,6 тыс. руб. С одной стороны, небольшая «вилка цен» на данном направлении кажется ограничивающим фактором для покупателя – нельзя много сэкономить при выборе новостройки в другом городе, например, на большей удаленности.

Однако, по мнению Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», можно отметить и положительный момент – на Юго-Востоке Московской области фактически больше доступного жилья, по сравнению с остальными сегментами. Покупатель, решив приобрести здесь квартиру, не наткнется на «московские цены», например, в пределах 5 км от МКАД. Кроме того, как уже было отмечено в статье «Эконом-класс в Подмосковье: большой выбор квартир в новостройках», на сегодняшний день в городах вдоль Егорьевского и Новорязанского шоссе существует большой выбор новостроек. А в нынешних условиях рынка это является одним из самых привлекательных факторов для людей, решившихся на покупку квартиры.

В заключении, основываясь на результатах маркетинговых исследований, хотелось бы привести примеры сравнительного анализа цен в отдельных городах Подмосковья. Так, средняя стоимость метра в новостройках Одинцово (Запад, 5 км от МКАД) составляет сегодня порядка 75,4 тыс. руб. При этом в соседнем Красногорске (Северо-Запад, 4 км от МКАД), как уже было отмечено выше, данный показатель равен 90,8 тыс. руб., то есть примерно на 21% дороже по сравнению с Одинцово.

Аналогичным образом, на 20% дешевле стоит 1 кв.м. первичного жилья в Подольске (Юг, 16 км) по сравнению с уровнем цен в соседнем городе Домодедово (Юг, 15 км от МКАД): 54,8 тыс. руб. против 68,6 тыс. руб., соответственно. Другими словами, обладая информацией по стоимости жилья в различных городах Подмосковья, семья может сэкономить до 1/5 части планируемого бюджета. При этом необязательно отказываться от выбранного географического сегмента.

Более подробная информация об уровне цен в новостройках Подмосковья, а также динамика средней стоимости жилья за последние 4 года содержится в исследовании «Весь рынок новостроек Московского региона за 2007-2010 годы. Сравнительный анализ», завершенном специалистами Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» в марте-апреле 2010 года.

www.irn.ru