Компании-члены ГРМО
Списки по городам
Муниципальные гильдии
и профессиональные объединения
Награды ГРМО

Зал славы ГРМО
лауреаты конкурса/спонсоры
Гильдия риэлторов Московской области Основана в 1997 году

ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Российская Гильдия Риэторов
Объединяя профессионалов
(496) 465-07-29, (985) 604-97-92

Сервисы
ГРМО
Реестр компаний
сертифицированных
Единая база
объектов ГРМО
Статьи, оценка, мнения
28.11.2017

Как правильно продать ипотечную квартиру и купить в кредит новую

Logo

Улучшить свое жилье можно, не дожидаясь окончания договора с банком.

Нередки случаи, когда владелец купленной в ипотеку квартиры решает расстаться со своей недвижимостью раньше, чем выплатил кредит. При этом покупка нового жилья также потребует привлечения кредитных ресурсов. Какие проблемы возникают при организации сделок такого вида?

Где взять денег

Шаг первый. Необходимо определить стоимость своей квартиры. Это можно сделать с помощью онлайн-калькулятора или обратившись в агентство недвижимости. Далее рассчитайте, какая доплата потребуется для покупки желаемого жилья. Уточнив в банке остаток по действующему кредиту, можно оценить возможность увеличения долга на необходимую сумму.

Технически удобнее всего подавать заявку на новый кредит в том же банке, который выдал действующий заем. Но этот подход не всегда выгоден экономически: условия кредитования постоянно меняются, и велика вероятность, что в другом банке ставка будет ниже. Однако добиться одобрения кредита на значительную сумму от нового банка сложнее, так как заемщик должен отразить обязательства по имеющемуся кредиту в заполняемой им анкете. При этом для финансового учреждения важен не столько размер остатка долга, сколько соотношение платежей к доходу заемщика. Юридически запрета на оформление второй ипотеки нет, но размер нового кредита строго ограничен доходами его получателя. Предельное допустимое соотношение платеж-доход каждый банк определяет сам, но обычно этот показатель составляет порядка 50-55%. К примеру, если при зарплате в 100 000 руб. у вас уже есть кредит с платежом 50 000 ежемесячно, в новом кредите вам, скорее всего, откажут.

Выход из ситуации есть: можно договориться о получении ипотеки в новом банке без учета размера прошлого долга, но с отлагательным условием. Сегодня конкуренция на финансовом рынке достаточно высока, поэтому велика вероятность, что лояльный банк пойдет навстречу клиенту. Он может одобрить кредит, поставив условием его выдачи погашение заемщиком имеющегося долга.

Шаг второй. Параллельно с поиском ипотечного банка следует выставить свою недвижимость на продажу. По нашим данным, в настоящее время средний срок экспозиции на вторичном рынке составляет около 100 дней. При этом решение банка действует всего три месяца. Возможно, чтобы скорее найти покупателя, придется предложить ему дисконт от рыночной цены, особенно если снять обременение с квартиры не получилось.

Две схемы одной сделки

Шаг третий. Когда покупатель найден, можно приступать к подготовке сделки. На рынке существуют две схемы продажи квартиры с обременением, в которых задействованы три стороны (продавец, покупатель и банк-залогодержатель). Провести такую процедуру, не прибегая к помощи профессионалов (риелтора, юриста, регистратора сделок с недвижимостью), практически невозможно.

Первая схема предполагает покупку квартиры через смену залогодателя. Эта сделка проходит с участием банка-кредитора при использовании двух депозитарных ячеек. В первую будут заложены деньги в размере суммы, необходимой для погашения кредита, а во вторую – остаток стоимости квартиры. Банк должен дать согласие на проведение сделки купли-продажи. Стороны подписывают договор и отправляют его на регистрацию в Росреестр. После регистрации перехода права собственности покупатель принимает на себя залоговое обязательство, а продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит. Банк выдает покупателю погашенную закладную. Предъявив ее, новый собственник квартиры получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. После этого продавец получает право доступа к ячейке со второй частью денег. Такой путь является наименее рискованным для всех трех сторон сделки.

Если банк отказывает заемщику в продаже залоговой квартиры, можно применить другую схему. Она предполагает погашение кредита покупателем в счет оплаты приобретаемой недвижимости. Главная сложность – найти клиента с «живыми деньгами», который будет готов дать аванс в сумме вашего ипотечного долга. Чем меньше остаток по кредиту, тем больше шансов найти покупателя.

Чтобы обезопасить плательщика, стороны заключают предварительный договор купли-продажи, в котором четко прописывают условия сделки. Покупатель погашает кредит за владельца квартиры. Это отражается в договоре купли-продажи в виде аванса или задатка (что суровее, так как предполагает двойной возврат, если сделка не состоится). Получив деньги, банк направляет заявление на снятие обременения с квартиры и дает согласие на сделку. Стороны подписывают договор, после регистрации которого продавец получает оставшуюся сумму.

Такая схема удобна для банка и собственника, но несколько рискованна для покупателя. После снятия обременения с объекта залога продавец может передумать и отказаться от сделки. Тогда его партнеру придется требовать продажи квартиры через суд. Возникает угроза затягивания сделки на неопределенный период.

Выбор нового жилья

Шаг четвертый. Пока готовилась сделка по продаже квартиры, вы подыскали себе новое жилье. Гораздо удобнее, если выбранный объект не тянет за собой «цепочку», а находится в свободной продаже. Имея на руках решение банка о выдаче кредита, следует собрать необходимые документы на квартиру, заказать оценку объекта и получить согласие кредитора. При поиске недвижимости в строящемся доме стоит ориентироваться на список новостроек, уже аккредитованных финансовым учреждением. Это ускорит одобрение объекта и упростит проведение сделки.

Выбирая квартиру на вторичном рынке, убедитесь, что она не заложена в другом ипотечном банке. Иначе сделка будет практически невыполнима. Зато удобно найти объект, который продает выбранный вами банк. Финансовые учреждения выставляют на продажу залоговые квартиры, размещая информацию о них на специальных сайтах-витринах или на собственной странице в интернете. Это минимизирует юридические риски, поскольку история объекта уже была проверена специалистами банка-залогодержателя. Кром того, можно рассчитывать на скидку от рыночной стоимости жилья. Банк, продающий залоговую квартиру, может предоставить дисконт или предложить кредит на более выгодных условиях.

www.vedomosti.ru

Вернуться к списку статей
© 2008–2017 Гильдия риэлторов Московской области.
Все права защищены.
  Яндекс.Метрика