Компании-члены ГРМО
Списки по городам
Муниципальные гильдии
и профессиональные объединения
Награды ГРМО

Зал славы ГРМО
лауреаты конкурса/спонсоры
Гильдия риэлторов Московской области РГР 2018 Основана в 1997 году

ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ЛУЧШЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ РГР 2018

Российская Гильдия Риэторов
Объединяя профессионалов
8 (496) 465-07-29, 8 (985) 604-97-92

Сервисы
ГРМО
Реестр компаний
сертифицированных
Единая база
объектов ГРМО
Статьи, оценка, мнения
05.04.2013

Как не ошибиться при покупке зарубежной недвижимости

Все большее россиян хочет купить квартиру на заморском берегу. Ведь стоит квадратный метр там дешевле. Даже, продав комнату в столице, вы можете приобрести вполне приличное жилье за рубежом, где к тому же будет весьма комфортно проживать.


Трошина Ольга Ивановна,
Генеральный директор ООО "СИТИ+" (г.Железнодорожный)

Однако не стоит забывать, что с увеличением потока покупателей в зарубежные страны, активизировались и люди, которые хотят на этом заработать, причем не всегда честными способами.

Потребительские предпочтения

«Спрос на зарубежную недвижимость действительно очень хороший, — рассказывает руководитель международного агентства недвижимости Rentsale Юлия Титова. — Основная причина — доступность. Видя такой ажиотаж, многие зарубежные компании начинают быстрее и больше строить. Очень много заявок поступает на Болгарию. Эта страна ближе нашим людям по языку и менталитету. Да и цены там вполне приемлемые».

В последнее время чаще всего покупают недвижимость эконом-класса. Помимо платежеспособного спроса, это связано еще и с тем, что «стал большим выбор недвижимости в так странах как Италия, Испания, Греция, Турция, Кипр, где в бюджетной категории от 100 до 150 тыс. евро можно купить неплохое жилье».

Сейчас россияне практически не покупают зарубежную недвижимость на стадии строительства. Дело в том, что заграничные девелоперы оказались тоже «не без греха». Нередко руководители компаний не исполняли обязательства, затягивали сроки сдачи объекта; возводили дома, не имея разрешения на строительство.

Опасности инвестирования

«Потенциальным инвесторам стоит понимать, что основными игроками на рынке зарубежной недвижимости являются крупные западные фонды. И если объект хороший, то они скупают его за 72 часа. Частным инвесторам остается в основном неликвид. Таким образом, почти 60 тыс. инвесторов из России, можно сказать, потеряли вложенные деньги, купив в той же Болгарии недвижимость еще до финансового кризиса 2008 года. Сейчас строительство заморожено, и когда дома будут достроены, известно одному Богу», — сообщает управляющий инвестициями в недвижимость Игорь Индриксонс.

Кстати, в Болгарии, пожалуй, самые высокие расходы на маркетинг и весьма приличные комиссии риелтору. В итоге дополнительные расходы в цене квадратного метра могут доходить до 45 %. То есть при стоимости квадратного метра в 1 тыс. евро покупатель 450 евро отдает всего лишь за красочные рекламные буклеты и умение агента преподнести товар.

Столкнулись с проблемами и владельцы недвижимости в Египте. За время бунтов там были сожжены и разграблены десятки зданий, в том числе жилые дома. А покупатели из России чаще всего не страховали свое имущество.

В Испании из-за кризиса жилье в регионах, которые пользовались особенной популярностью у российских инвесторов, подешевело; в Марбелье, Торревьехе и Ибице его стоимость снизилась на 50–60 %. А значит, те, кто купил недвижимость несколько лет назад, особенно с инвестиционными целями, оказались в явном проигрыше.

Одной из самых опасных страной для инвестиций стала Италия, точнее ее южный регион Калабрия. Она пострадала от виртуального роста цен. Итальянцы увеличивали стоимость недвижимости лишь в прайс-листах, на деле же никакого роста не было. Инвесторы не знали об истинном положении дел и продолжали покупать.

«Хотя инвесторов должно было бы насторожить то, что в Калабрии банки не выдавали ипотечные кредиты, то есть они не верили в ликвидность местных объектов», — говорит Игорь Индриксонс.

Кстати, ипотечное кредитование является важным «индикатором» для покупателя недвижимости в любой стране. Если вы хотите узнать, ликвидна квартира или нет — обратитесь в местный банк. Если он не выдаст кредит, то такую недвижимость с инвестиционными целями лучше не покупать.

Завышенные расходы

Покупка недвижимости на вторничном рынке также иногда сопровождается проблемами. Одна из них — сопутствующие расходы, которые бывают неоправданно высокими.

«Чтобы не переплатить, не нужно связываться с агентствами недвижимости, расположенными на территории РФ, — советует генеральный директор компании „Сити +“ Ольга Трошина. — Такие компании берут с покупателя аванс за свои услуги (приблизительно 500–1000 долларов) просто так, без всяких на то оснований. Дело в том, что чаще всего российские риэлторы являются партнерами зарубежных компаний, которые заключают с ними договор о сотрудничестве и вознаграждение российскому партнеру выплачивает зарубежный партнер».

Нужно уметь ориентироваться и в стоимости недвижимости.

«Иностранцу трудно ориентироваться в ценовом диапазоне рынка другой страны, поэтому такого клиента можно легко ввести в заблуждение и продать ему неликвид по цене хорошего жилья. Для того чтобы понять, сколько реально нужно будет платить при покупке, нужно заказать оценку объекта недвижимости», — отмечает Игорь Индриксонс.

Официальный партнер компании RE/Max Spring в Ареццо (Тоскана Италия) Галина Парусова рекомендует обязательно посетить сайты местных агентств недвижимости, изучить порядок цен в том районе страны, где приобретается недвижимость, проанализировать базы данных местных компаний. Так будет легче понять, какой должна быть реальная стоимость покупки.

Если вы знаете иностранный язык, то нелишним будет пообщаться с потенциальными соседями.

Выбор агентства

Как и где найти агентство недвижимости, которое будет участвовать в покупке жилья?

«Здесь сложно дать четкие инструкции, — считает генеральный директор „Миэль-DPM“ Наталья Завалишина. — Если у вас возникают какие-то сомнения, то лучше обратиться за помощью в крупную российскую компанию, которая предлагает недвижимость за рубежом. Ее специалисты расскажут о преимуществах того или иного варианта, а также обязательно предупредят о возможных рисках. Далее уже вам решать — стоит ли самостоятельно выезжать в страну, в которой вы планируете покупать недвижимость, и уже на месте искать объект и риэлтора».

Среди преимуществ работы с российским агентствами Ольга Трошина отмечает возможность расширения диапазона поиска: «при первичном обращении достаточно поставить задачи по подбору недвижимости в нескольких странах одновременно с учетом размера предполагаемых инвестиций. Если же вы находитесь, например, на отдыхе в какой-либо стране и обращаетесь в местную риэлторскую компанию, то сможете просмотреть только несколько вариантов этого агентства или его партнеров на их локальном рынке».

Страновые риски

На рынках высокоразвитых стран — Великобритании, Франции, Австрии, Германии, Канады, Швейцарии — можно смело идти в местное агентство: всю чистоту сделку вам обеспечит государственный нотариус. Он же проверит объект и станет гарантом безопасности сделки.

«Но если вы покупаете недвижимость в таких странах, как Испания, Болгария, Тунис или Тайланд, то должны быть предельно осторожными. Здесь можно столкнуться с мошенничеством. Более того, на этих рынках россиянам чаще, чем кому бы то ни было, продают неликвидные объекты», — предупреждает Игорь Индриксонс.

В Испании многие объекты, особенно на берегу моря, возведены незаконно. И некоторые из них уже начинают сносить.

Юрист Олег Сухов советует предварительно изучить серьезные интернет-ресурсы. Так, на сайте посольства России в республике Кипр есть информация о том, как опасно покупать недвижимость в северной части острова. Основной риск здесь заключается в том, что при смене власти на Кипре законы, которые были прежде, могут быть оспорены. В итоге может аннулироваться любая заключенная ранее сделка купли-продажи.

Зоной повышенного риска также является Вьетнам. Да, там очень дешевые квартиры, да и отдыхать хорошо. Но вот только приобретать недвижимость иностранцам в этой стране запрещено. К сожалению, некоторые люди стараются обойти запреты, оформляя приобретаемую собственность на подставного владельца с местным паспортом.

Одной из самых выгодных стран с точки зрения инвестиций в недвижимость является Хорватия. Около 300 тысяч россиян уже купили жилье в этой стране. Вот только не все знают о том, что иногда на квартиру в новостройке претендует до... 20 собственников! Нередко строительство там начинают без всякого на то разрешения. И — если оно не будет получено в дальнейшем — объект могут снести. Но даже в случае благополучного возведения дома нередко свидетельство о собственности приходится ждать годами. Судебные разбирательства из-за всевозможных обременений и притязаний со стороны третьих лиц нередко растягиваются на весьма продолжительный период, в течение которого оформить собственность невозможно.

В какой бы стране вы ни решили покупать недвижимость, следует помнить, что «лишь одна треть российских компаний проверяет юридическую чистоту недвижимости. А зачем? Ведь материальной ответственности они не несут практически никакой!» — подчеркивает Олег Сухов.

Так что, наверное, стоит найти в той стране, в которой вы собираетесь обзавестись жильем, юриста. Причем такого, который застрахован государством. Таким образом можно максимально обезопасить себя от различных неприятных сюрпризов в дальнейшем.

Вениамин Вылегжанин Журнал "Ипотека и кредит"

Вернуться к списку статей

Техническая поддержка