Все большее россиян хочет купить квартиру на заморском берегу. Ведь стоит квадратный метр там дешевле. Даже, продав комнату в столице, вы можете приобрести вполне приличное жилье за рубежом, где к тому же будет весьма комфортно проживать.

Трошина Ольга Ивановна,
Генеральный директор ООО "СИТИ+" (г.Железнодорожный)

Однако не стоит забывать, что с увеличением потока покупателей в зарубежные страны, активизировались и люди, которые хотят на этом заработать, причем не всегда честными способами.

Потребительские предпочтения

«Спрос на зарубежную недвижимость действительно очень хороший, — рассказывает руководитель международного агентства недвижимости Rentsale Юлия Титова. — Основная причина — доступность. Видя такой ажиотаж, многие зарубежные компании начинают быстрее и больше строить. Очень много заявок поступает на Болгарию. Эта страна ближе нашим людям по языку и менталитету. Да и цены там вполне приемлемые».

В последнее время чаще всего покупают недвижимость эконом-класса. Помимо платежеспособного спроса, это связано еще и с тем, что «стал большим выбор недвижимости в так странах как Италия, Испания, Греция, Турция, Кипр, где в бюджетной категории от 100 до 150 тыс. евро можно купить неплохое жилье».

Сейчас россияне практически не покупают зарубежную недвижимость на стадии строительства. Дело в том, что заграничные девелоперы оказались тоже «не без греха». Нередко руководители компаний не исполняли обязательства, затягивали сроки сдачи объекта; возводили дома, не имея разрешения на строительство.

Опасности инвестирования

«Потенциальным инвесторам стоит понимать, что основными игроками на рынке зарубежной недвижимости являются крупные западные фонды. И если объект хороший, то они скупают его за 72 часа. Частным инвесторам остается в основном неликвид. Таким образом, почти 60 тыс. инвесторов из России, можно сказать, потеряли вложенные деньги, купив в той же Болгарии недвижимость еще до финансового кризиса 2008 года. Сейчас строительство заморожено, и когда дома будут достроены, известно одному Богу», — сообщает управляющий инвестициями в недвижимость Игорь Индриксонс.

Кстати, в Болгарии, пожалуй, самые высокие расходы на маркетинг и весьма приличные комиссии риелтору. В итоге дополнительные расходы в цене квадратного метра могут доходить до 45 %. То есть при стоимости квадратного метра в 1 тыс. евро покупатель 450 евро отдает всего лишь за красочные рекламные буклеты и умение агента преподнести товар.

Столкнулись с проблемами и владельцы недвижимости в Египте. За время бунтов там были сожжены и разграблены десятки зданий, в том числе жилые дома. А покупатели из России чаще всего не страховали свое имущество.

В Испании из-за кризиса жилье в регионах, которые пользовались особенной популярностью у российских инвесторов, подешевело; в Марбелье, Торревьехе и Ибице его стоимость снизилась на 50–60 %. А значит, те, кто купил недвижимость несколько лет назад, особенно с инвестиционными целями, оказались в явном проигрыше.

Одной из самых опасных страной для инвестиций стала Италия, точнее ее южный регион Калабрия. Она пострадала от виртуального роста цен. Итальянцы увеличивали стоимость недвижимости лишь в прайс-листах, на деле же никакого роста не было. Инвесторы не знали об истинном положении дел и продолжали покупать.

«Хотя инвесторов должно было бы насторожить то, что в Калабрии банки не выдавали ипотечные кредиты, то есть они не верили в ликвидность местных объектов», — говорит Игорь Индриксонс.

Кстати, ипотечное кредитование является важным «индикатором» для покупателя недвижимости в любой стране. Если вы хотите узнать, ликвидна квартира или нет — обратитесь в местный банк. Если он не выдаст кредит, то такую недвижимость с инвестиционными целями лучше не покупать.

Завышенные расходы

Покупка недвижимости на вторничном рынке также иногда сопровождается проблемами. Одна из них — сопутствующие расходы, которые бывают неоправданно высокими.

«Чтобы не переплатить, не нужно связываться с агентствами недвижимости, расположенными на территории РФ, — советует генеральный директор компании „Сити +“ Ольга Трошина. — Такие компании берут с покупателя аванс за свои услуги (приблизительно 500–1000 долларов) просто так, без всяких на то оснований. Дело в том, что чаще всего российские риэлторы являются партнерами зарубежных компаний, которые заключают с ними договор о сотрудничестве и вознаграждение российскому партнеру выплачивает зарубежный партнер».

Нужно уметь ориентироваться и в стоимости недвижимости.

«Иностранцу трудно ориентироваться в ценовом диапазоне рынка другой страны, поэтому такого клиента можно легко ввести в заблуждение и продать ему неликвид по цене хорошего жилья. Для того чтобы понять, сколько реально нужно будет платить при покупке, нужно заказать оценку объекта недвижимости», — отмечает Игорь Индриксонс.

Официальный партнер компании RE/Max Spring в Ареццо (Тоскана Италия) Галина Парусова рекомендует обязательно посетить сайты местных агентств недвижимости, изучить порядок цен в том районе страны, где приобретается недвижимость, проанализировать базы данных местных компаний. Так будет легче понять, какой должна быть реальная стоимость покупки.

Если вы знаете иностранный язык, то нелишним будет пообщаться с потенциальными соседями.

Выбор агентства

Как и где найти агентство недвижимости, которое будет участвовать в покупке жилья?

«Здесь сложно дать четкие инструкции, — считает генеральный директор „Миэль-DPM“ Наталья Завалишина. — Если у вас возникают какие-то сомнения, то лучше обратиться за помощью в крупную российскую компанию, которая предлагает недвижимость за рубежом. Ее специалисты расскажут о преимуществах того или иного варианта, а также обязательно предупредят о возможных рисках. Далее уже вам решать — стоит ли самостоятельно выезжать в страну, в которой вы планируете покупать недвижимость, и уже на месте искать объект и риэлтора».

Среди преимуществ работы с российским агентствами Ольга Трошина отмечает возможность расширения диапазона поиска: «при первичном обращении достаточно поставить задачи по подбору недвижимости в нескольких странах одновременно с учетом размера предполагаемых инвестиций. Если же вы находитесь, например, на отдыхе в какой-либо стране и обращаетесь в местную риэлторскую компанию, то сможете просмотреть только несколько вариантов этого агентства или его партнеров на их локальном рынке».

Страновые риски

На рынках высокоразвитых стран — Великобритании, Франции, Австрии, Германии, Канады, Швейцарии — можно смело идти в местное агентство: всю чистоту сделку вам обеспечит государственный нотариус. Он же проверит объект и станет гарантом безопасности сделки.

«Но если вы покупаете недвижимость в таких странах, как Испания, Болгария, Тунис или Тайланд, то должны быть предельно осторожными. Здесь можно столкнуться с мошенничеством. Более того, на этих рынках россиянам чаще, чем кому бы то ни было, продают неликвидные объекты», — предупреждает Игорь Индриксонс.

В Испании многие объекты, особенно на берегу моря, возведены незаконно. И некоторые из них уже начинают сносить.

Юрист Олег Сухов советует предварительно изучить серьезные интернет-ресурсы. Так, на сайте посольства России в республике Кипр есть информация о том, как опасно покупать недвижимость в северной части острова. Основной риск здесь заключается в том, что при смене власти на Кипре законы, которые были прежде, могут быть оспорены. В итоге может аннулироваться любая заключенная ранее сделка купли-продажи.

Зоной повышенного риска также является Вьетнам. Да, там очень дешевые квартиры, да и отдыхать хорошо. Но вот только приобретать недвижимость иностранцам в этой стране запрещено. К сожалению, некоторые люди стараются обойти запреты, оформляя приобретаемую собственность на подставного владельца с местным паспортом.

Одной из самых выгодных стран с точки зрения инвестиций в недвижимость является Хорватия. Около 300 тысяч россиян уже купили жилье в этой стране. Вот только не все знают о том, что иногда на квартиру в новостройке претендует до... 20 собственников! Нередко строительство там начинают без всякого на то разрешения. И — если оно не будет получено в дальнейшем — объект могут снести. Но даже в случае благополучного возведения дома нередко свидетельство о собственности приходится ждать годами. Судебные разбирательства из-за всевозможных обременений и притязаний со стороны третьих лиц нередко растягиваются на весьма продолжительный период, в течение которого оформить собственность невозможно.

В какой бы стране вы ни решили покупать недвижимость, следует помнить, что «лишь одна треть российских компаний проверяет юридическую чистоту недвижимости. А зачем? Ведь материальной ответственности они не несут практически никакой!» — подчеркивает Олег Сухов.

Так что, наверное, стоит найти в той стране, в которой вы собираетесь обзавестись жильем, юриста. Причем такого, который застрахован государством. Таким образом можно максимально обезопасить себя от различных неприятных сюрпризов в дальнейшем.

Вениамин Вылегжанин Журнал "Ипотека и кредит"