И почему растут цены на землю в дальнем Подмосковье?

По данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», во 2 квартале 2010 года более половины реализуемых подмосковных поселков (почти 57%) с участками без подряда были зафиксированы в пределах 60 км от МКАД. Об этом свидетельствуют результаты «Исследования рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы». Причем на расстоянии до 5 км от Москвы нет ни одного поселка данного типа.

По мнению www.irn.ru, высокая концентрация поселков с участками без подряда в радиусе 60 км от МКАД обусловлена, главным образом, активным освоением этих земель в прошлые периоды развития рынка загородного жилья. Ведь не секрет, что большинство застройщиков коттеджных поселков и поселков таунхаусов из-за последствий экономического кризиса были вынуждены пересмотреть концепцию своих проектов в пользу продажи участков без подряда.

Однако данные маркетингового исследования указывают и на то, что доля рынка объектов с участками без подряда в пределах 60 км от Москвы начинает сокращаться. В целом, соотношение объемов предложения таких поселков до и после 60-километровой зоны от Москвы во 2 квартале 2010 года составляло примерно 57% против 43%. Хотя еще в 4 квартале прошлого года эти показатели были на уровне 60% и 40%, соответственно.

Другими словами, доля экономичного предложения в данном сегменте увеличивается. По мнению Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», это обусловлено тем, что весной на рынок вышло большое количество новых поселков, причем преимущественно в дальнем Подмосковье, где фокусируется основной спрос со стороны покупателей участков без подряда.

Рассмотрим теперь, как меняются качественные характеристики предлагаемых участков без подряда в поселках на разной удаленности от МКАД. Так, согласно результатам исследования, самые большие участки во 2 квартале 2010 года предлагались в объектах на расстоянии до 30 км от Москвы. Здесь средний размер реализуемых участков составлял около 20-25 сот.

Примечательно, что в пределах 60 км от МКАД наблюдается постепенное сокращение средней площади участков без подряда по мере удаления от столицы. Это связано с тем, что чем дальше от Москвы находится поселок, тем менее он востребован со стороны наиболее обеспеченных людей, заинтересованных в строительстве дома для постоянного проживания. Сокращение площади индивидуальных участков позволяет застройщику снизить их общую стоимость и повысить их привлекательность для потенциальных покупателей земли в пределах 31-60 км от МКАД.

Однако за пределами 60 км от Москвы ситуация обратная: чем дальше от столицы, тем больше площади участков без подряда. Причина заключается в том, что по мере удаления от Москвы стоимость земли снижается, поэтому застройщик может увеличивать размеры индивидуальных участков, повышая тем самым их привлекательность и в то же время не делая их менее доступными по цене для потенциальных покупателей. В результате, во 2 квартале 2010 года за 90-километровой зоной средняя площадь участков без подряда составляла около 20 сот. Данный показатель почти на 30% больше, чем в поселках, расположенных на расстоянии 61-75 км от МКАД.

Что касается стоимости участков без подряда, самый высокий уровень цен во 2 квартале 2010 года характерен для 30-километровой зоны от Москвы. Здесь средняя стоимость сотки приближается к отметке в 600 тыс. руб. По мнению специалистов www.irn.ru, это связано не только с ограниченным объемом предложения и высокой стоимостью земли в данном сегменте, но также с тем, что эта удаленность наиболее приемлема для строительства домов для постоянного проживания.

Примечательно, что уже в следующем географическом сегменте 31-45 км от МКАД средняя цена за сотку дешевле почти в 2,5 раза – около 250 тыс. руб. В целом наблюдается равномерное снижение стоимости участков без подряда после 46 от Москвы. Минимальная цена сотки характерна для самых дальних поселков (за 106 км от МКАД) – примерно 70 тыс. руб.

Интересно, что за последние месяцы более дорогие поселки с участками без подряда, расположенные в радиусе 60 км от столицы, существенно подешевели. С 4 квартала 2009 года по 2 квартал 2010 года средняя стоимость сотки здесь снизилась на 10%-20%. На фоне этого цена земли в поселках за 61 км, наоборот, возросла. Самый высокий прирост стоимости участков без подряда характерен для поселков в радиусе 91-105 км от МКАД – около 17%: с 75 тыс. руб. до 88 тыс. руб. за сотку.

Все это свидетельствует о том, что участки без подряда в основном интересны менее обеспеченным покупателям, т.е. людям, у которых недостаточно средств на приобретение готового дома и которым нужна своего рода длительная «рассрочка». В то время как богатые люди предпочитают скорее готовое загородное жилье, нежели участки без подряда, пусть и недалеко от Москвы. Об этом Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» писал в предыдущих статьях.

Более подробная информация о рынке земли без подряда с перечнем всех реализуемых поселков, указанием их местоположения, качественных характеристик, а также динамики цен за последние месяцы содержится в «Исследовании рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы», завершенном в июле 2010 года специалистами www.irn.ru.