Прошлогодние прогнозы — самая неблагодатная тема для участников рынка недвижимости. Предсказывать будущее легко и приятно, но не всегда так же приятно прочитывать свои собственные прогнозы после того, как произошло прямо противоположное. Однако мы решили сопоставить прошлогодние прогнозы экспертов с нынешней реальностью.

Хуже уже не будет

Самый неблагоприятный прогноз на 2011 год в связи с рынком недвижимости касался последствий ухода мэра Юрия Лужкова — неразберихи, отмены разрешений на строительство и т. д. В частности, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Мария Литинецкая в одном из интервью говорила, что "могут возникнуть сложности с выходом на рынок новых проектов", в том числе "из-за смены столичного мэра и состава московского правительства". Отчасти этот прогноз подтвердился. "Дефицит новых качественных предложений в Москве действительно существует и будет только расти, поскольку пока политика нового мэра Сергея Собянина направлена в большей степени не на решение жилищного вопроса, а на развитие социальной и транспортной инфраструктуры",— рассказал директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. "Дефицит жилья возник из-за дефицита дорог и транспортной инфраструктуры,— соглашается управляющий по продажам жилого комплекса "Олимпийская деревня Новогорск" Дмитрий Котровский.— Решение не загружать дороги новыми жильцами принято на уровне правительства. Из-за этого девелоперов с крупными проектами не пускают в Москву, а строить на участках малоемкие объекты неинтересно".

По данным Penny Lane Realty, для "наведения порядка" власти отменили около 200 проектов рыночной стоимостью порядка $35 млрд. Уже заморожен целый ряд объектов точечной застройки в центре столицы. "По различным причинам выгодных площадок в Москве лишились такие известные девелоперы, как СУ-155, ГК ПИК, "Баркли строй", "Галс Девелопмент" и "Главстрой",— рассказывает господин Зиминский. Уровень строительной активности упал очень ощутимо. По словам управляющего директора агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Натальи Кац, по всей Москве было выдано около 300 разрешений на новое строительство. Столь небольшое количество в масштабе такого мегаполиса, как Москва, неминуемо привело к дефициту новостроек.

Впрочем, дефицит нового жилья прогнозировали и вне контекста смены власти. Так, коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век" Виталий Разуваев говорил, что причиной дефицита станет "ограниченность свободных площадок, продолжающиеся сложности с финансированием девелоперских проектов, поправки в закон N214 об участии в долевом строительстве с высокими штрафными санкциями для застройщиков за нарушение этого закона, отсутствие правил землепользования и застройки. Сюда же следует отнести высокую нагрузку на инфраструктуру города, так как в рамках реализации большинства проектов предусмотрены чрезмерные транспортные, инженерные и социальные обременения для девелоперов, что снижает инвестиционную привлекательность этих проектов". В компании Knight Frank также предсказывали сокращение ввода новых площадей в 2011 году, так как большинство "докризисных" объектов было сдано в эксплуатацию в 2009-2010 годах, а реализация проектов, размороженных после кризиса, а также новых проектов, скорее всего, произойдет после 2011 года.

Действительно, под конец этого года в Москве зафиксирован дефицит новостроек. Так, по данным "МИЭЛЬ-Новостроек", объем предложения квартир экономкласса, находящихся в реализации, не превышает 3 тыс. Только Подмосковье, напротив, застраивается достаточно активными темпами. В области реализуется около 770 объектов первичного рынка. По итогам 2011 года планируется построить и ввести в эксплуатацию: в Москве — 2 млн кв. м жилья, в Подмосковье — 6,7 млн кв. м жилья. Однако в целом в Москве и области объемы ввода жилья отстают от докризисных показателей. В Подмосковье снижение составляет около 15%, а в столице планируется ввести фактически вдвое меньше жилья, чем вводилось в 2007-2008 годах.

Другим "невеселым" прогнозом, с которым согласилось большинство экспертов, стала стагнация рынка. Еще в конце прошлого года директор по маркетингу ГК "Конти" Юрий Синяев говорил, что "существенного провала, так же, как и значительного роста, не ожидается". Руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко абсолютно точно диагностировал то, что рынок недвижимости стоит на пороге очередной стагнации и цены вновь балансируют на пределе платежеспособности покупателей: "Как и в 2010-м, в следующем году покупателями будут люди, сумевшие накопить средства еще до кризиса, но их число не бесконечно, этот поток иссякает, а новых покупателей, заработавших деньги после кризиса, слишком мало — в нынешних условиях собрать сумму на квартиру очень сложно". Причем, как и говорил эксперт, процесс стагнации больше всего затронет дорогой сегмент, в частности бизнес-класс. Люди уже не смогут переехать их "эконома" в "бизнес", потому что разница доплаты слишком велика, так же, как неподъемна ипотека на такие суммы денег. Другими словами, по истечении 2011 года часть предложения элитного жилья и жилья бизнес-класса кажется нынешним покупателям переоцененным. Так что многие клиенты медлят, раздумывают и хотят существенных скидок. "Реальным сделкам мешает нежелание продавцов продавать с дисконтом 30-40% от стоимости жилья. При этом новостройки выходят на рынок на уровне котлована, но продаются по цене построенного дома (что связано с ФЗ N214). Таким образом, спрос данной категории покупателей пока удовлетворить на рынке нечем",— рассказывает директор EliteCenter Карен Мелконян.

Ни шатко ни валко

Нейтральные прогнозы на 2011 год чаще всего касались предпочтений покупателей жилья экономкласса и загородной недвижимости. Так, маркетолог компании "Пересвет-Инвест" Ольга Маркова говорит, что в 2011 году основные предпочтения покупателей не изменятся. "Наибольшим спросом будут пользоваться квартиры эконом- и комфорткласса по цене 90-130 тыс. рублей за 1 кв. м. Подобные проекты — это комплексная застройка, в основном панельное домостроение. Перспективные площадки для такого жилья — либо вблизи или за МКАД.

Кроме того, подтвердился прогноз "измельчания" спроса. В условиях нестабильной экономики доходы населения уменьшаются и определяющим фактором для принятия решения становится цена. Застройщики стремятся уложиться в заданные рамки, поэтому сокращают площади квартир. Такая же картина наблюдается на загородном рынке. По словам директора департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрия Цветкова, "если до кризиса стандартным считался участок в 15-20 соток, то сейчас это 10-15 соток. Дома также "поджимаются" по площади, чтобы уместиться в диктуемый покупателями ценовой формат. "Сегодня коттедж площадью 250-300 кв. м — оптимальный размер для того, чтобы иметь все необходимое и при этом позволить себе некоторые излишества в виде четвертой спальни, небольшой библиотеки или рабочего кабинета",— говорит господин Цветков.

По прогнозам Олега Репченко, основным трендом на загородном рынке 2011 года, за исключением наиболее удачных проектов, должно было стать "топтание цен на месте" или "чуть-чуть вниз" — на те же 5-10-15%. Управляющий партнер "МИЭЛЬ-Загородной недвижимости" Владимир Яхонтов подтверждает: "Ситуация на рынке достаточно стабильна, есть незначительные повышения и понижения цены в зависимости от удаленности и стадии завершенности проекта. Рост связан с тем, что новые проекты не выводятся, а старые достраиваются и растут в цене. То есть сильного повышательного тренда нет. Что касается роста цен, то Алексей Колядин, руководитель проекта коттеджного поселка "АкваВилла", считает его незначительным — на уровне 7-8%. Однако некоторые участники рынка не соглашаются с таким мнением. Так, Дмитрий Бадаев, генеральный директор девелоперской компании "Вектор Инвестментс", говорит, что в рублях цены вышли на докризисный уровень во всех классах загородного рынка. В долларах цены пока не восстановились, но тенденция роста очевидна. По данным господина Котровского, чем дальше от 2009 года, тем больше ценник на рынке загородного жилья. "Исключение — проекты, где застройщик стремится быстро выйти из земли. В среднем по рынку цены выросли в текущем году на 10-15%",— говорит эксперт.

Также популярным был нейтральный прогноз о постепенном уходе с рынка участков без подряда. Владимир Яхонтов подтвердил "Дому", что участки без подряда действительно практически исчезли: "Девелоперы обожглись из-за неправильного расчета стоимости подводки коммуникаций и по многим проектам зафиксировали либо убыток, либо выход на нулевую прибыль. И потребители тоже пресытились этим продуктом". Господин Котровский откровенно возражает: "Ничего подобного не произошло. Таких проектов на рынке миллион, и они постоянно появляются и представлены везде. Это самый примитивный выход лэндоверов в деньги. У игроков рынка просто нет ресурсов на освоение участков для развития концептуальных проектов. Собственники земли ищут самый быстрый путь, чтобы окупить вложенные средства. Все, что им остается,— взять и оградить общим забором территорию, провести межевание, ну и договориться с администрацией о получении газа, воды, электроэнергии".Такой же точки зрения придерживаются и эксперты компании "Земер": "Спрос на земельные участки с форматом без обязательного подряда с начала 2011 года поддерживается и несколько растет (в среднем +2% за квартал) за счет вывода на рынок более дешевых предложений и различных акций в уже существующих коттеджных поселках. Ныне востребовано в основном наиболее дешевое предложение". Несмотря на полярность точек зрения, эксперты говорят, что пока рано говорить о том, что этот продукт себя исчерпал: по разным причинам участки без подряда остаются востребованными в проектах различного качества — в высококлассных как возможность реализовать собственные представления покупателя о загородном доме, в низкобюджетных из-за дешевизны.

А прошлое кажется сном

Оптимистичных прогнозов тоже было немало, но меньше, чем обычно. Основная их часть указывала на то, что стагнация на рынке не помешает ценам расти. Об этом говорили эксперты Knight Frank: "Рынок ждет умеренный рост цен, и по итогам года он не превысит 11-12%". По прогнозам ЦМИ Сбербанка, в 2011 году показатели ценовых изменений на жилье должны мало отличаться от цифр потребительской инфляции: "В Москве в 2011 году показатели стоимости жилой недвижимости будут повышаться значительно медленнее, чем в начале 2010 года, что выразится в цифре роста — 11%". Прогноз этот распространяется как на новостройки Москвы, так и на жилье вторичного рынка. Руководитель отдела консалтинга и аналитики компании "Азбука жилья" Артем Ржавский также предположил, что в 2011-м продолжится планомерное увеличение средней цены предложения, соответствующее темпам инфляции. "На первичном рынке жилья Московского региона ожидается рост среднего уровня цен в пределах 8-10%. При этом темпы удорожания объектов эконом- и комфорткласса будут выше среднерыночных показателей прироста на 1,5-2%",— утверждал эксперт.

Действительно, по словам госпожи Литинецкой на протяжении 2011 года на рынке новостроек Москвы и Московской области отмечается умеренный темп роста цен — на уровне 7-10% за год, что находится в пределах официальной инфляции. "На сегодня цены — это инфляция, но плюс 5-7%,— отмечает в разговоре с "Домом" Юрий Синяев.— Инфляция всегда отыгрывается с точки зрения роста цен в рублевом эквиваленте. Уровень инфляции в РФ, по предварительным оценкам, в 2011 году составит 6,5-7%. По словам господина Ржавского, прирост средневзвешенной цены предложения в сегменте бизнес-класса в Москве с декабря 2010 года по октябрь 2011 года составит 8%, то есть несколько выше инфляции. В целом по Москве прирост составил 11%, в Московской области в сегменте бизнес-класса прирост средней цены с конца предыдущего года — 1,3%, в целом по области средняя цена снизилась на 0,1%.

Однако господин Котровский возражает, утверждая, что цены на жилье растут в три раза интенсивнее, чем показатели официальной государственной статистики по инфляции. "Инфляция в разных сегментах экономики находится на уровне 4-7%. А девелопмент в отдельных случаях показал рост цен до 20%",— говорит эксперт. В "НДВ-Недвижимости" тоже считают, что жилье экономкласса на рынке новостроек (панельные дома) выросло в стоимости с января по октябрь примерно на 17%, составив в среднем 125 745 рублей за 1 кв. м. По объектам с наиболее продуманной концепцией и удобным месторасположением было отмечено подорожание до 20-25%. По словам Натальи Кац, рост цен составил примерно 15% с начала года. "Однако точную статистику привести крайне сложно, потому что продолжающиеся скачки валют очень мешают подсчетам",— говорит госпожа Кац.

Коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век" Виталий Разуваев ожидал дальнейшего усиления спроса, которое связано с оживлением экономики в стране. В свою очередь, Алексей Шленов, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Брокеридж", прогнозировал, что в 2011 году на рынок выйдут новые продавцы, а значит, сохранится тот баланс спроса и предложения, который был в 2010-м. Но особого оживления спроса, впрочем, не наблюдалось — ни на городское жилье, ни на загородную недвижимость.

Неожиданно "выстрелил" прогноз по ипотеке. По ожиданиям Knight Frank, в 2011 году доля ипотечных сделок должна была дойти до 30% и, возможно, переийти этот рубеж. Действительно, по данным "МИЭЛЬ-Новостроек", в 2011 году доля ипотечных сделок от общего числа сделок купли-продажи выросла с 15-20% в начале года до 35-37%. Екатерина Тейн, партнер Chasterton, говорит, что до августа активно росли темпы по ипотеке и снижались ставки, но с октября Сбербанк отменил свою спецакцию, и ставки по ипотеке стали расти вверх, так же, как и ставки по депозитам. Тем не менее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию заявило, что объем рынка ипотечного жилищного кредитования в России в 2011 году превысит максимальный докризисный уровень.

Отчасти подтвердился позитивный прогноз насчет элитного жилья в Москве и Подмосковье. Эксперты "Азбуки жилья" обещали так называемой элитке стабильность: "Доля элитного жилья в общей структуре продаж в последние годы стабильно сохраняется на уровне 3-4%". Так и случилось. По данным "Реставрации Н", суммарное количество проданных квартир на первичном рынке ЦАО приближается к 600. Цены планомерно растут, средневзвешенная цена в новостройках ЦАО перешагнула через отметку $15 тыс. за 1 кв. м. Более того, несмотря на запрет на новое строительство внутри ЦАО, падения уровня строительной активности пока не наблюдается: многие объекты находятся в активной фазе строительства. Темпы возведения тоже никак нельзя назвать низкими. В качестве примера можно привести жилой комплекс, расположенный в Большом Афанасьевском переулке, 24-26 и на улице Бурденко, 11. Но за глаза риэлторы говорят, что спрос на элитные квартиры очень зависит от политических преобразований. "Покупатель вел себя довольно осторожно. Это связано и с мировой макроэкономической ситуацией, и с политической предвыборной обстановкой внутри страны",— говорит Тимур Сухарев, коммерческий директор компании "Реставрация Н". А, как известно, чемоданное настроение накануне выборов может испортить любые, даже самые пессимистичные темпы продаж.

Ольга Говердовская, Коммерсантъ