19.01.2010

В фокусе нашего внимания сегодня - Истринский район с его двумя крупными центрами – непосредственно «столицей» - городом Истрой и Дедовском. Первая ассоциация, приходящая в голову при упоминании данной территории, - это Истринское водохранилище и дачи всяких известных людей у «большой воды», а также борьба господина Митволя с нерадивыми дачниками за чистоту природы в истринских местах. Так что главная достопримечательность района – уникальная экология и «курортная» специфика.

Начнет журнал Metrinfo.ru с общих сведений. Истринский район – это, прежде всего, «престижный» северо-запад. Он граничит с Солнечногорским, Клинским, Волоколамским, Рузским, Одинцовским и Красногорским районами.

Живут здесь около 115 тыс. человек, в районном центре Истре – более 30 тысяч, в Дедовске – 28 тысяч. Еще один крупный населенный пункт района – поселок Снегири. Всего же в Истринский район входит 14 муниципальных образований.

С Москвой район связывает железная дорога Рижского направления, Волоколамское шоссе и автодорога Москва-Балтия. Как отмечает Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель» транспортная доступность Истринского района чуть выше средней. С одной стороны до него можно добраться по относительно свободному Новорижскому шоссе, а с другой - по Волоколамке, которая зачастую стоит на участке от МКАД до Красногорска. Кроме того, район пересекают Малое и Большое Московское кольцо.

Открытие Звенигородского шоссе помогает очень быстро и практически без пробок оказаться в центре Москвы, а открытие новых эстакад позволит без пробок съезжать с Новой риги на МКАД, - добавляет оптимизма Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест».

Теперь разберемся с транспортной доступностью местных городов. Истра расположилась в 35 км от МКАД. На автомобиле дорога до города занимает около одного часа пятнадцати минут по Волоколамскому шоссе и около полутора часов по Новорижскому или Ленинградскому шоссе. Электричка от Рижского вокзала довезет вас до станции Новоиерусалимская или платформы Истра примерно за час.

Дедовск вытянут вдоль Волоколамского шоссе и железной дороги, поэтому на территории города – целых три железнодорожные остановки: платформы – Малиновка и Миитовская и станция Дедовск. Сейчас городская администрация думает над проектом удобного выезда на Новорижское шоссе, поскольку выехать из города затруднительно.

Сплошной курорт

Главное богатство Истринского района – его прекрасная природа. Это курортное место: здесь расположено 43 базы отдыха, 5 пансионатов. Истринское водохранилище – одно из популярнейших мест отдыха. Около 80% земельного фонда - леса, сельхозземли, воды и особо охраняемые территории.

Леса - хвойные и лиственные леса, реки - Истра, Маглуша, Песочная, озера - Глубокое, Тростенское. На горе Фавор расположен горнолыжный спуск. Есть конно-спортивный клуб, аэроклуб и клуб серфинга.

Рекреационные территории, включающие в себя базы отдыха, пансионаты, гольф-клубы, спортивные центры, лесопарки, размещаются в основном в юго-западной части района и в северной части - вокруг Истринского водохранилища вдоль рек Истра и Малая Истра.

ЖК Дедовский

Что круче: Новый Иерусалим или Кремль?

Эти места буквально дышат историей. Самая знаменитая достопримечательность Истринского района - Новоиерусалимский монастырь, памятник истории и архитектуры мирового значения.

По одной из версий, идея воссоздать на русской земле сооружения Святой земли и её главного собора - Иерусалимского храма Гроба Господня принадлежала патриарху Никону. Он приобрел в 1656 году село Воскресенское (то есть - город Истру) с тремя прилегающими деревнями (Макрушино, Сычово, Редькино). Строить монастырь начали в 1658 году, центром композиции стал Воскресенский собор. Строительством и реконструкцией монастыря в разное время занимались великие зодчие - Растрелли, Бланк и Казаков.

Истра, ул. Рабочая

ЖК Подкова в Истре на ул. Ленина в период строительства

Промышленность, сложившая исторически

Несмотря на свое курортное назначение, Истринский район развит с точки зрения экономики. Здесь 23 крупных промышленных предприятия, 19 сельскохозяйственных, 930 объектов торговли. На востоке района, вблизи села Павловская Слобода развивается крупная промышленная площадка, - здесь строятся (а часть уже построена) российские и иностранные предприятия известных марок - кондитерская фабрика Perfetti Van Melle, сыроварня President, машиностроительные заводы Danfoss и Grundfos.

Долгое время градообразующими предприятиями Истры были предприятия оборонного комплекса, но затем они «переквалифицировались» на «мирное» производство - разработку и выпуск метеорологических спутников, электро-термического оборудования. Кроме того, в городе есть мебельная и швейная фабрики, производство медицинской мебели и рентгеновской медтехники, Фармацевтическая фабрика компании «KRKA», молочный завод группы «Нутритек», керамический и кирпичный заводы.

Дедовск обзавелся промышленностью, когда еще был поселком Дедово. В 1913 году здесь построили прядильно-ткацкую фабрику (ныне производственное объединение технических тканей), которая и стала главным предприятием города на долгие годы. В 1940 Дедовск стал городом, вокруг фабрики вырос рабочий поселок. В нынешнем Дедовске сохранились кирпичные строения и часть деревянных - ровесников поселка. Любопытно, что в 20-х годах здесь было организовано рабочее жилищно-строительное кооперативное товарищество (РЖСКТ), которое выстроило один каменный четырехэтажный дом и 23 одноэтажных дома.

Так же в городе есть обувная фабрика «ДеФО», завод керамических изделий «Сокол», производящий плитку, ремонтно-механический завод. Работает знаменитый в области хлебозавод - «Дедовский хлеб».

Инфраструктура: и даже свой театр

Теперь мы плавно перейдем к другой важной составляющей нашего обзора – к социально-бытовой инфраструктуре. В районе работают 4 крупных учреждения здравоохранения: Истринская районная больница, Дедовская городская больница, Новопетровская сельская участковая больница и Павло-Слободская сельская участковая больница.

Функционируют 32 школы, 3 интерната, 4 школы дополнительного образования, 36 садиков, и около 700 кружков, где бесплатно занимается более 10,5 тысяч детей.

Непосредственно в Истре - четыре общеобразовательные школы, отделения московских электротехнических НИИ; ПТУ, педагогическое училище, школа искусств, музыкальная школа. Кстати, в Истре работает старейший в Московской области драматический театр.

Что касается образования в Дедовске, то помимо обычных школ, имеется детская художественная школа, английский интерактивный детский клуб «English colours». В городе работает известный Российский государственный социальный университет (РГСУ). Этот ВУЗ имеет филиалы в Подмосковье и вполне доступен тем студентам, кто готов учиться платно.

В Дедовске 7 детских садов, один из них – совершенно новый, современный, с тренажерным залом для детей. Работают развивающие центры. Недавно власти отреставрировали Дом Культуры. Как рассказал в интервью, размещенном на официальном сайте Дедовска, мэр города Александр Рогачев, ремонта там не было с 1956 года. Поменяли кровлю, сохранили лепнину. Паркет, сцену, оборудование – все полностью поменяли на новое. «Осталось привести в порядок фойе, сохранив его изначальную красоту. Говорят, таких Домов Культуры осталось всего три в нашем районе, где был сохранен изначальный вид снаружи и внутри», - подчеркнул Рогачев.

ЖК Подкова в Истре на ул. Ленина

Дедовск – спортивный город. По словам мэра, на одном только стадионе задействовано в секциях около 700 человек. Коронный вид спорта – кикбоксинг, в городе выросло 9 чемпионов мира по кикбоксингу. Хорошие команды и по футболу, и по волейболу.

Вторичный рынок: советская застройка и редкий монолит

По данным Натальи Бланковой («Пересвет-Инвест») средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Истры - 64 600 рублей.

Однокомнатную квартиру, по данным эксперта, можно купить за 1 990 000 – 3 000 000 руб. Двухкомнатную -за 2 300 000 – 4 300 000 руб., трехкомнатную за 3 500 000 – 5 000 000 руб. В основном, это квартиры в кирпичных 3-5-9-этажных домах постройки середины прошлого века. Так же встречаются предложения в современных 12-15-этажных монолитных и панельных домах, но их доля составляет менее трети от всех предложений.

Дедовская «вторичка» выйдет подороже, так как Дедовск ближе к Москве. Средняя цена, по информации Натальи Бланковой, - 70 700 руб./кв.м. Однокомнатную квартиру можно купить за 1 600 000 – 2 700 000 руб., двухкомнатную за 3 500 000 – 4 300 000 руб., трехкомнатую за 3 800 000 – 5 000 000 руб. В основном продаются квартиры в 4-5-этажных кирпичных и 10-16-этажных панельных домах.

Новостройки: Истра – самый дешевый город Северо-Запада

Вообще-то, Истринский район более привлекателен для коттеджной застройки, нежели чем для городского жилья. Поэтому и новостроек здесь не особенно и много. Но все же рассмотрим эти немногочисленные предложения. Начнем с Истры.

По данным аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», - а центр недавно закончил исследование «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2009 года. Сравнительный анализ», - на истринском рынке недвижимости в продаже находятся две новостройки.

Это 10-12-этажный двухсекционный монолитно-кирпичный дом на улице Ленина (мкр. 7) на стадии отделки. Здесь продаются двух-четырехкомнатные квартиры площадью от 72 до 134 кв. метров. Стоимость квадратного метра примерно от 49 до 51 тысяч рублей. Средняя цена квартиры – 5,14 млн. рублей.

Вторая новостройка – на Рабочей улице (д.27). 15-этажный монолитно-кирпичный дом уже сдан, покупателям предлагают купить 1-3комнатные квартиры площадью от 44 до 88 кв. метров. Стоимость квадрата – от 61 до 67 тысяч рублей, а средняя цена квартиры – 3,94 млн. рублей.

Как отмечает Наталья Бланкова («Пересвет»), свободных квартир немного так как дома почти готовы, поэтому и разница в цене новостроек и вторичного жилья невелика.

А по данным «Индикаторов рынка недвижимости» за первые три квартала 2009 года новостройки Истры серьезно просели в цене и Истра превратилась в самый дешевый город подмосковного Северо-Запада! 1 кв. м подешевел примерно на 10%: с 61,7 тыс. руб. до 55,8 тыс. руб. Это объясняется, тем, что спрос на дальнее Подмосковье снизился, а уровнь цен в Истре изначально был завышен. Ведь в начале 2009 года квартиры здесь были в среднем на 0,5 млн дороже, чем в куда более близком к МКАД Нахабино.

Теперь перейдем к Дедовску. Как рассказал мэр города Александр Рогачев, единственный участок, который сегодня осваивается в городе - в микрорайоне Фабричном, где компания ИНМО-21 возводит большие дома. «Это стройка нужная, так как сносится ветхое жилье 1936 года постройки (Курочкина, Гвардейская)», - заключил руководитель города.

По данным Ольги Гусевой («Домостроитель») компания ИНМО-21 уже продает первую очередь строительства жилого комплекса «Дедовский» - в 4-секционном 9-12 этажном кирпично- панельном жилом доме. Квартиры – одно-трехкомнатные, площади – от 38, 55 до 109, 64 кв. м. Стоимость – от 53 до 60 тысяч рублей за метр.

Еще один интересный новостроечный объект находится уже за пределами Дедовска - между поселком Снегири и селом Рождествено. Компания «Сова-Холдинг» собирается строить там жилой комплекс «Новые Снегири». Как нам рассказала Лариса Полякова, менеджер по развитию проекта ООО «ИСК «Сова-Холдинг», ЖК расположится примерно в 25 км от МКАД. От «Новых Снегирей» можно будет пешком дойти до станции Снегири и за 30 минут доехать до метро Тушинская и далее до Рижского вокзала в Москве.

Комплекс расположится в окружении лесов и полей, рядом - река Истра. Недалеко - Дом отдыха «Снегири» Управления делами Президента и другие санатории и пансионаты. ЖК «Новые Снегири» включит 3850 квартир в жилых домах и таунхаусах с необходимой инфраструктурой. Монолитно-кирпичные жилые дома будут разноэтажными – от 3 до 12 этажей с мансардами. На первых этажах части домов расположится паркинг для автомашин. Предусмотрены квартиры с отдельными входами.

Квартиры продаются без окончательной отделки. начальная стоимость одного кв.метра общей площади квартиры и таунхауса – 32 000 рублей. Жилье продается в рамках закона № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве.

Площади однокомнатных квартир - 30-50 кв.метров; двухкомнатных квартир - 65-75 кв.метров; трехкомнатных - 90-100 кв.метров; таунхаусов – 148,4 и 194,4 кв.метров.

Чем обернется покупка?

По поводу приобретения недвижимости в Истринском районе с точки зрения инвестиционной привлекательности можно и поспорить. Как напоминает Наталья Бланкова («Пересвет-Инвест»), массовой застройки здесь нет. Район расположен в среднем Подмосковье, и цены будут расти меньшими темпами по сравнению с близлежащими к столице Одинцовским и Красногорским районами. И вообще, в Истринском районе наибольшим спросом пользуются не квартиры в городах, а загородное жилье вблизи Истринского водохранилища. Вот здесь, по мнению эксперта, покупка будет являться привлекательной с точки зрения инвестиций.

Что же касается непосредственно города Истры, то, по мнению Елены Березкиной, маркетолога инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», Истра привлекательна, прежде всего, развитой рекреационной составляющей и удачным расположением с точки зрения экологии. Истра - излюбленное дачное место для москвичей, поэтому и цены в городе не соответствуют заработкам жителей. С подъемом экономики и дальнейшим развитием города как зоны отдыха, в Истре появится больше рабочих мест, улучшится жизнь населения, возможен рост цен на недвижимость.

Ну, а от себя журнал Metrinfo.Ru добавит, что Дедовск к Москве будет поближе, а это – немаловажный фактор для ценообразования. Но, наш взгляд, покупку недвижимости в этих городах стоит рассматривать не как вложение средств, а как приобретение жилья для семьи. Кстати, по наблюдениям Натальи Бланковой («Пересвет-Инвест»), основные покупатели жилья в Истринском районе – это жители самого района и соседних районов – Волоколамского, Клинского, Рузского. И основной мотив для покупки – жить поближе к Москве (и, соответственно, к месту работы) и приобрести жилье за умеренные деньги.

Metrinfo.ru