Компании-члены ГРМО
Списки по городам
Муниципальные гильдии
и профессиональные объединения
Награды ГРМО

Зал славы ГРМО
лауреаты конкурса/спонсоры
Гильдия риэлторов Московской области Основана в 1997 году

ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Российская Гильдия Риэторов
Объединяя профессионалов
(496) 465-07-29, (985) 604-97-92

Сервисы
ГРМО
Реестр компаний
сертифицированных
Единая база
объектов ГРМО
Статьи, оценка, мнения
23.05.2016

"Ипотечный кризис" России не грозит

Повторение американского кризиса ипотечных бумаг 2007 года не угрожает России, хотя номинально именно такие бумаги у нас начнут выпускать - для снижения ипотечной ставки

Хотя риски и есть, в целом этот долгожданный шаг по развитию облигационного рынка не является кризисогененным, отмечают аналитики. ЦБ таким образом собирается использовать «исторический шанс решить жилищную проблему», о котором сказал на Госсовете президент Путин

Шансевые инструменты
Потребность людей в улучшении жилищных условий остаётся по-прежнему высокой, и удовлетворить этот спрос можно только с использованием надёжных рыночных механизмов, в том числе и ипотечного кредитования, уверен Владимир Путин. За последние пять лет именно этот инструмент позволил обеспечить рост объёмов ввода жилья на 60%, а по объёмам эконом-класса – на 90 процентов. Развивая этот инструмент, вместе с другими мерами, мы можем реализовать исторический шанс решить жилищную проблему в России, отметил он на заседании Госсовета по вопросам строительства 17 мая.

И Минфин, и ЦБ уже начали искать «эффективный путь» решения проблемы. «Раз президент поручил, обязательно найдем. Есть много способов снижения банковских ставок по ипотеке, они в различной степени оказывают нагрузку на бюджет, но мы найдем оптимальный вариант», - передает ТАСС слова замминистра финансов Моисеева.

- Снизить ставки по ипотеке можно путем снижения ключевой ставки ЦБ РФ и ростом объема госсубсидирования ставок по ипотеке (ростом объема льготного кредитования), - считает руководитель направления финансовых рынков центра «Общественная Дума»: Дмитрий Липатов. - Этот способ даст максимальный эффект. Но в этом варианте встанет вопрос поиска средств для увеличения расходов бюджета на субсидирование льготной ипотеки. А наиболее часто используемым источниками для этого служат повышение налоговой нагрузки для населения и бизнеса и сокращение других расходов бюджета.

Чуть менее эффективным может оказаться способ, при котором будет снижена ключевая ставка, а объемы госсубсидирования ипотечных ставок останутся на нынешнем уровне, - отмечает он. - . Обычно при снижении ключевой ставки и объем субсидирования уменьшают. Если же его сохранить, это позволит снизить размер ставок по ипотеке в целом и выдать больше льготных ипотек.

Кроме снижения ставки по ипотеке чиновниками предлагаются и другие способы поддержать способность населения покупать жилье, - напоминает Липатов. - Так, в феврале была продлена государственная программа льготной ипотеки, на нее было выделено 16,5 млрд руб. Законодатели также выступили с инициативой компенсировать часть долга по ипотеке при условии рождения детей. Кроме того, прозвучала идея ввести «обратную ипотеку», при которой кредит или деньги выдаются за счет залога собственного имущества. А после смерти владельца имущество будет переходить государству.

Нам бы еще пожить
Между тем, вице-премьер РФ Игорь Шувалов на заседании Госсовета по градостроительству заявил, что правительство уже согласовало с Банком России выпуск ипотечных ценных бумаг, основанных на высококачественной и безрисковой ипотеке. «Мы сейчас в предварительном плане согласовали с Центральным банком, и Банк России пошел навстречу, что мы попытаемся в качестве пилотного проекта выпустить такую ценную бумагу, которая будет иметь в основе своей первоклассную безрисковую ипотеку. Денежные средства будут направлены на формирование, в том числе арендного жилого фонда», - сказал Шувалов.

«Нам очень важно учиться на ошибках других, именно создавать качественную ипотечную ценную бумагу. Мы помним, какие бывают кризисы в других странах на рынке ипотечном, поэтому мы очень внимательно должны смотреть за качеством и ипотечных кредитов, и бумаг. Для того, чтобы они обслуживались и не вызвали проблем в будущем», - сказала, в свою очередь, глава регулятора Эльвира Набиуллина.

- В последнее время попытки правительства поддержать рынок недвижимости, обеспечивая население доступными ставками, выливается в значительную нагрузку на бюджет, поэтому, попытка частично приватизировать данные издержки выглядит вполне оправданной,- комментирует заявление главы ЦБ руководитель управления брокерских операций «Алор Брокер» Антон Ванин. - Первоначальная идея создать инструмент, обеспеченный "первоклассной безрисковой ипотекой", выглядит здраво, однако, проблемы как обычно, начинаются на этапе реализации. В открытом доступе пока отсутствуют подробные сведения по планируемой программе.

- Основной возникающий вопрос, - считает эксперт, - масштабирование программы с условием обеспечения качественными активами. На текущий момент у нас очень ограниченное количество объектов и застройщиков, которых можно условно признать безрисковыми. Мировой опыт показывает, что разгон объемов строительства с помощью финансовых инструментов в период падения цен на недвижимость может повлечь плачевные последствия. Сейчас мы являемся свидетелями такого падения на российском рынке, который за последние годы превратился из "рынка продавца" в "рынок покупателя", кроме этого, наблюдается значительный рост просрочки по кредитам.

По сути, секьюритизированная ипотека подвержена двойному риску: дефолт застройщика и дефолты по пулу ипотечных займов, - рассказывает Антон Ванин. Подводя итог, эксперт указывает, что в текущих экономических реалиях стоит крайне осторожно и взвешенно подходить к выпуску подобных инструментов, так-как негативные тенденции явно прослеживаются: это снижение покупательской способности населения, рост просрочек, снижение спроса на жилье при плановом увеличении объемов строительства.

Поворот на восток
- Ипотечный кризис в США возник из-за необеспеченности инструмента реальными активами, большим количеством дешевой ликвидности и некомпетентности, халатности и злого умысла рейтинговых агентств, которые ставили рейтинги исходя из собственных предпочтений, без серьезных исследований, - говорит руководитель отдела розничных продаж УК «СОЛИД Менеджмент» -- Сергей Звенигородский. - Для нового ипотечного кризиса в России нет всех трех составляющих: фондовый рынок недостаточно емкий для выпуска большого количества ипотечных бумаг без обеспечения; дешевой ликвидности не будет из-за политики ЦБ; рейтинговые агентства не имеют достаточно авторитета для сокрытия неблагоприятных для эмитентов ценных бумаг данных.

Что касается опыта использования ипотечных ценных бумаг, то можно обратиться в сторону Востока, более точно – в сторону Ближнего Востока и исламского банкинга, - полагает аналитик. - Там все ценные бумаги полностью обеспечиваются реальными активами и их рынки спокойно развиваются, открывают новые площадки в Лондоне, Шанхае, Казани, - отмечает он. - Опыт привязки ценных бумаг только под реальные проекты и развитие предприятий по заданным целевым параметрам можно использовать в полном объеме и у нас, конечно со своим колоритом. Инвестиции в инфраструктуру уже давно перезрели, а для ее модернизации и воссоздания требуется на несколько порядков большие средства, чем есть сейчас в свободном доступе, поэтому еще одним сдерживающим фактором для «надувания ипотечного пузыря» будет увеличение емкости рынка.

www.irn.ru

Вернуться к списку статей
© 2008–2017 Гильдия риэлторов Московской области.
Все права защищены.
  Яндекс.Метрика