Компании-члены ГРМО
Списки по городам
Муниципальные гильдии
и профессиональные объединения
Награды ГРМО

Зал славы ГРМО
лауреаты конкурса/спонсоры
Гильдия риэлторов Московской области РГР 2018 Основана в 1997 году

ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ЛУЧШЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ РГР 2018

Российская Гильдия Риэторов
Объединяя профессионалов
8 (496) 465-07-29, 8 (985) 604-97-92

Сервисы
ГРМО
Реестр компаний
сертифицированных
Единая база
объектов ГРМО
Статьи, оценка, мнения
07.10.2013

Ипотечная рокировка: как не тратить свои деньги на погашение кредита

Собираясь взять ипотечный кредит, потенциальные заемщики часто задумываются о том, как подстраховаться и укрепить свое финансовое положение. Поэтому нередко возникает вопрос о сдаче в аренду ипотечной квартиры, так как в мегаполисах, где аренда жилья стоит дорого и цены растут с каждым годом, это может стать выгодным взаимозачетом. При этом далеко не все заемщики четко осознают, какими правами они обладают по отношению к приобретенной в ипотеку квартире, а что им банк не позволит сделать на законном основании.

По закону «Об ипотеке», залогодатели имеют право без получения согласия банков (залогодержателей) сдавать в аренду заложенное по ипотеке недвижимое имущество при условии, что оно сдается на сроки, не превышающие периода, обеспеченного кредитными обязательствами. В законе также подчеркнуто, что передача жилья в аренду возможна только в тех целях, которые соответствуют непосредственному предназначению имущества.

Однако есть одно но. Дело в том, что сдавать жилье без согласия банка можно, только если иное не указано в ипотечном договоре. В основном российские банки прописывают условие «только с согласия залогодержателя», то есть заемщик не имеет права обременять недвижимость арендой или безвозмездным пользованием без предварительного письменного согласия банка.

По закону, недвижимость, купленная на средства ипотечного кредитования, становится собственностью заемщика, что подтверждается свидетельством о регистрации прав собственности на недвижимость, выдаваемым владельцу. Но при этом существует оговорка, что жилье передается банку в залог по кредиту. Поэтому кредитная организация как залогодержатель вправе контролировать, в каком состоянии находится имущество, заложенное заемщиком, и кто в этой квартире проживает по факту. Владелец квартиры может зарегистрировать в ней всех членов семьи, о чем также должен заблаговременно поставить в известность банк посредством письменного заявления и получить соответствующее разрешение.

В случае выявления факта незаконной сдачи жилья банк имеет право не только оштрафовать заемщика в размере, прописанном в ипотечном договоре, но и даже полностью расторгнуть ипотеку и потребовать досрочного погашения займа. Впрочем, как утверждают эксперты, на практике некоторые банки даже не пытаются этого делать и не пользуются такой возможностью, так как для них важнее ответственность заемщика, проявляющаяся в виде регулярных взносов ежемесячных платежей, и недопущение просрочки по кредиту, а не выявление квартир, сдаваемых в аренду. Тем более что такие проверки требуют дополнительных ресурсов.

В любом случае банки не приветствуют обман и скрытность со стороны заемщиков, даже несмотря на то что сдача ипотечной квартиры приносит дополнительную прибыль заемщику и позволяет рассчитаться с кредитом раньше срока. Потому что, если рассматривать ситуцию с позиции банков, заемщик, сдавая квартиру, преследует предпринимательские цели, соответственно проценты и стоимость страховки по такому кредиту должны быть выше. Сдача в аренду квартиры влечет за собой новые риски - арендаторы могут нанести квартире вред, который снизит ее первоначальную стоимость, - а стоимость таких рисков намного выше.

Однако в реальности заемщики не торопятся сообщать банкам о том, что собираются сдавать полученную по ипотеке жилплощадь, и как бы категоричны ни были кредитные организации в отношении подобных сделок, на практике помешать вам в ваших планах и поймать вас за руку вряд ли кто сможет. Так как банк не принимает участия в составлении договора аренды, а также не имеет отношения к налогам, все это ложится на плечи самого заемщика и арендатора.

Кроме того, главный риск такой аренды заключается не только в возможных санкциях со стороны банка, но и в финансовых обязательствах перед налоговыми органами. По закону, все доходы, в том числе полученные путем сдачи жилья в аренду, должны быть задекларированы, с них должен быть уплачен подоходный налог в размере 13%. Конечно, арендодателями это правило также не соблюдается, и в данном случае они берут на себя риск привлечения к ответственности за сокрытие доходов и неуплату налогов.

В любом случае многое зависит от банка. Нужно внимательно читать кредитный договор перед его подписанием. Одни банки запрещают аренду ипотечной квартиры; другие прописывают в кредитном договоре: «Сдача квартиры внаем возможна только в случае согласия банка»; третьи не осуществляют контроль, и им абсолютно все равно, кто будет проживать в купленной в кредит квартире, основное требование – это своевременные платежи по кредиту.

При этом многие специалисты советуют брать кредит на максимально возможный срок, если вы собираетесь сдавать квартиру, потому как при большом сроке сумма ежемесячных выплат будет меньше, соответственно жилье, сдаваемое в аренду, может приносить свои плоды не в ущерб вашему семейному бюджету.

Так что фактически ипотечная квартира может стать хорошим и прибыльным активом. Вероятность возникновения проблем при таком виде аренды минимальна, а уровень доходов между тем будет только повышаться, так как ежемесячные взносы по кредиту фиксированы и остаются неизменными, а арендная плата постоянно растет. Анастасия Шмарина

Источник: РБК

Вернуться к списку статей

Техническая поддержка