Российское население держит на депозитах в банках заоблачную сумму в 22,7 трлн руб., на которые можно купить примерно 130 млн кв. м жилья в Москве – при цене метра в 170 000-175 000 руб. (по индексу IRN.RU). То есть, теоретически, столичный рынок недвижимости может прекрасно существовать только на банковские вклады если не вечно, то многие десятилетия - даже без ипотеки. Но дьявол кроется в деталях: во-первых, эти триллионы размазаны по 146,5 млн населения РФ, и, вопреки распространенному заблуждению, далеко не каждому жителю нашей страны нужна квартира в Москве. А во-вторых и главных, структура депозитов повторяет имущественную конфигурацию российского общества. Есть те, кто может без проблем купить жилье в столице - но их на всю страну менее процента, и они уже давно все купили, в том числе лишние инвестиционные квартиры. И есть все остальные.

Кому квартира по карману. И где

Банковские вклады традиционно являются одним из основных источников финансирования сделок на рынке недвижимости. Все-таки, за крайне редким исключением, никто не может позволить себе покупку квартиры с месячной зарплаты, и даже на первоначальный взнос по ипотечному кредиту семьи обычно копят годами. Соответственно, по объему средств на счетах можно судить о потенциальном уровне платежеспособного спроса на жилье.

По данным Агентства по страхованию вкладов на 1 июля 2016 года, на 537 063 575 депозитах в банках лежит 22 729 685 797 000 руб. Таким образом, средний размер вклада составляет 42 322 руб. В среднем на каждого россиянина приходится 3,7 вклада, то есть среднестатистический владелец депозитов обладает суммой примерно в 156 591 руб., на которые сможет купить 3-5 кв. м жилплощади в российском городе среднего размера. А в столице этих денег не хватит и на 1 кв. м.

Конечно, средства на вкладах распределены неравномерно. Львиная доля депозитов - 456 570 900 штук – не превышают суммы в 10 000 руб.

Для покупки квартиры в Москве необходимо не менее 5-6 млн руб. – столько стоит «однушка» в спальном районе внутри МКАД. Конечно, в столице за последний год-два появились и более демократичные предложения - крохотные студии стоимостью от 3 млн руб., а также убитые «однушки» в пятиэтажках за 4 млн с небольшим и т.п. Но в большинстве случаев это специфические предложения, вполне походящие для студентов взамен комнаты в общежитии. Но вопрос об улучшении жилищных условий, как правило, встает перед семейными парами, которым нужна как минимум полноценная однокомнатная квартира площадью 35-40 кв. м, а лучше «двушка» 50-60 кв. м, так как дети либо уже имеются, либо, по крайней мере, планируются. Но двухкомнатная квартира в Москве средней площади обойдется уже в 7-10 млн руб.

Сумма свыше 5 млн руб. лежит на 278 638 счетах. Как правило, чем богаче человек, тем больше у него депозитов – в разных банках, на разные сроки, в разных валютах и т.п., - просто потому, что денег много и есть чего раскладывать. Но для простоты подсчетов возьмем среднероссийское значение в 3,7 вклада на человека и получим, что лишь около 75 тыс. человек на всю страну могут легко позволить себе покупку квартиры в Москве. Причем хоть раз в неделю – в целом эта категория граждан хранит на депозитах свыше 7 трлн руб.

Так как на каждого вкладчика приходится несколько депозитов, прибавим к «олигархам» еще и следующую категорию – верхнюю часть среднего класса со вкладами от 3 до 5 млн руб. Примечательно, что таковых даже меньше, чем богачей – 57 453 (212 579 депозитов на 803,07 млрд руб.). Итого: суммарно примерно 132,5 тыс., или 0,09% жителей Российской Федерации имеют средства на приобретение нормальной квартиры в Москве без привлечения ипотечного кредита и/или продажи имеющейся недвижимости. Если предположить, что все состоятельные граждане РФ живут в Москве и Подмосковье, то даже от общей численности населения столичного региона данная категория составляет всего 0,7%.

Однако ирония состоит в том, что еще одна типовая московская квартира самым богатым людям страны вряд ли понадобится. За многолетний период (с начала 2000-х годов), когда цены на недвижимость постоянно росли, они накупили огромное количество инвестиционного жилья, объем которого, по оценкам специалистов www.irn.ru, составляет миллионы квадратных метров. Московские новостройки с темными окнами, в которых почти никто не живет, стали притчей во языцех. И еще одна лишняя квартира этим людям вряд ли нужна – они не знают, что делать с теми, которые были куплены впрок ранее и висят теперь мертвым грузом.

Последние кризисы – 2008 г. и нынешний – научили, что цены на жилье в Москве могут не только расти, но и падать, причем не только в долларах, но и в рублях. При этом стоимость содержания жилья постоянно растет из-за удорожания «коммуналки» и введения налога на имущество от кадастра. Так что целесообразность дополнительных вложений в недвижимость сейчас весьма сомнительна, а собственный жилищный вопрос состоятельные граждане давным-давно решили.

Следующая имущественная категория, назовем ее средний класс – это люди с накоплениями от 1 до 3 млн руб., которые дотягивают до московских цен «впритык» и, скорее всего, – только с ипотекой. Таковых насчитывается примерно 779 тыс. человек (4,08 трлн руб.), или почти 4% от общей численности населения Москвы и области, которое, по официальным данным, составляет примерно 19 650 000 человек. Однако надо учитывать, что владельцы этих вкладов живут отнюдь не только в столице и, очевидно, далеко не все они мечтают перебраться в Москву.

Но, допустим экспертно, что хотя бы половина все же имеет подобные намерения или уже здесь живет. Таким образом, относительно платежеспособными для московского рынка недвижимости являются менее 2% жителей столичного региона. Причем речь идет только о самом недорогом сегменте рынка – квартиры до 10 млн руб., и, скорее всего, для покупки новой квартиры в Москве большинству более-менее платежеспособных граждан придется либо взять ипотечный кредит, либо продать старое жилье. Либо и то, и другое вместе.

Впрочем, возможность продажи прежней квартиры для покупки новой, с добавлением относительно небольшой суммы денег, также не является панацеей. Дело в том, что прежнюю квартиру тоже должен кто-то купить и на это должны быть деньги. И если деньги уйдут на вторичный рынок, то они не попадут на рынок новостроек. Проще говоря, возможность покупки новой квартиры без добавления существенной суммы не меняет общего денежного баланса на рынке: любую цепочку на «вторичке», которая закончится покупкой новостройки, должен запустить покупатель с живыми деньгами, и порог входа на московский рынок со стороны «вторички» все равно лежит не ниже 4-5 млн за квартиру.

Далее следуют обладатели 2 406 809 вкладов в размере от 700 тыс. до 1 млн руб. – их не менее 650 488 человек, а скорее значительно больше, потому что такой объем сбережений не требует разделения на множество вкладов. Данной категории квартира в «старой» Москве не по карману даже в ипотеку, но в других регионах России, где цены в разы ниже столичных, таких накоплений хватит по крайне мере на первоначальный взнос.

Владельцы депозитов от 100 000 до 700 000 руб. могут рассчитывать на покупку жилья в маленьком городе или деревне в не самом процветающем российском регионе и тоже, конечно, в кредит. А суммы менее 100 000 руб. для рынка недвижимости уже несущественны – это часть населения, которая живет от зарплаты до зарплаты и вряд ли вообще может претендовать на покупку жилья даже в ипотеку.

Резюме

Цены на жилье в Москве сильно оторваны от уровня основного платежеспособного спроса – менее 1% населения страны могут купить квартиру в Москве, причем большинству для этого придется либо продавать другую недвижимость, либо брать ипотечный кредит.Отсюда и высокая волатильность столичного рынка недвижимости в последние годы: цены снизились на 10% - рынок оживился, чуть-чуть подросли или условия ипотеки ухудшились – все замерло. Проще говоря, платежеспособный спрос балансирует на пределе.

Наиболее устойчивый сегмент рынка – экономкласс: на квартиры стоимостью 5-10 млн руб. у людей «впритык», но хватает средств (см. «Стало ли жилье доступнее? Считаем реальные доходы, ипотечные ставки и цены на квартиры»). Поэтому для активизации продаж здесь достаточно небольшого дисконта в 5-10% или иных преференций покупателю.

Топовой элитной недвижимости без недостатков, которой относительно немного, тоже беспокоиться не о чем - олигархи за время кризиса беднее не стали.

Хуже всего себя будет чувствовать «середина» московского рынка – квартиры стоимостью от 10-15 млн до 50-100 млн руб. В данную категорию попадает «квазиэлитка» (дорогие квартиры в Москве, но с недостатками, например, в домах без подземной парковки или с неудобной или недостаточной по количеству парковкой, морально устаревшие элитные ЖК 90-х гг. постройки и т.п.), бизнес-класс, советская «элитка» (сталинские и так называемые «цэковские» дома), квартиры комфорткласса больших площадей, неуникальные апартаменты (то есть без вида на Кремль или хотя бы храм Христа Спасителя). Предложение такого жилья в Москве огромно - с середины 2000-х и до недавнего времени в столице практически не строили жилье экономкласса, только бизнес-класс и элитную недвижимость, причем такая «элитка» далеко не всегда соответствовала должному уровню полностью.

Основной вывод получается такой: у тех, кому квартира нужна, нет денег на подобное жилье, а тем, у кого они есть, уже не нужна еще одна лишняя квартира. А если вдруг и понадобится, то, скорее всего, наиболее современная элитная, а не из середнячка. Так что цены на недешевые, но и не топовые элитные квартиры могут упасть очень значительно – на 20-50% в рублях.

Это что касается московского рынка недвижимости. В остальной России стоимость жилья лучше коррелирует с доходами граждан, поэтому ситуация с платежеспособным спросом выглядит более благоприятно. В целом по стране на рынок недвижимости, теоретически, могут выйти владельцы почти 30 млн вкладов. Правда, большинство из них смогут купить жилье не в Москве и только в кредит.

Отсюда – огромная важность развития ипотеки, как одного их основных способов повышения доступности жилья для граждан, наряду с наращиванием объемов самого жилищного строительства.

www.irn.ru