Хромов Андрей Александрович
Президент Гильдии риэлторов Раменского района и города Жуковского,
генеральный директор ЗАО "Кредит-Центр"

Завершение 2009 и начало 2010 года для рынка недвижимости ознаменовалось большим количеством прогнозов экспертов. Ими буквально пестрили специализированные издания и интернет-порталы. Что же будет происходить с рынком недвижимости в ближайшем будущем? Все эксперты сходились в одном – рынок недвижимости более-менее стабилизировался и никаких резких скачков цен, по крайней мере в ближайшие 2-3 года, ждать уже не стоит.

На мой взгляд, наиболее реалистичный прогноз сводится к следующему тезису: в тех сегментах рынка и регионах, где будет дефицит жилья, цена квадратного метра, скорее всего останется в 2010 году на прежнем уровне и ниже не пойдет. В остальных же регионах и сегментах, где дефицита не наблюдается, а, напротив, есть достаточный ассортимент предложения, цены в 2010 году продолжат сползать вниз, хотя и не столь значительно, как в 2009 году.

В свете этой точки зрения посмотрим, что происходит в городе Раменское:

Новостройки

Дефицит - его нет. Квартиры любых типов от застройщиков предлагаются в 27 домах, из них 15 - введены в эксплуатацию (чего в прошлые годы никогда не было и все квартиры раскупались на этапе строительства).

Цены: на квартиры без отделки находятся в диапазоне 37000 – 62 000 руб/кв.м. (в среднем – около 52 000).

Спрос: высокий. Однако сделки проходят в основном по 1-но и 2-х комнатным квартирам. «Трешки» в новостройках покупаются обычно как обмен квартиры на «вторичке», когда вырученные от продажи «вторички» деньги идут на оплату новостройки. Однако совершение таких операций сдерживается завышенными ценовыми ожиданиями продавцов относительно их квартир на «вторичке». Мы постоянно сталкиваемся с ситуацией, когда люди стремятся без доплаты поменять однокомнатную на двухкомнатную, а двухкомнатную на трехкомнатную в новом доме (при том, что площади квартир одного типа в новостройках в 1,3-1,5 раз больше, чем «вторички»). Но чудес не бывает.

Прогноз: цены на рынке новостроек соответствуют покупательской способности, близки к себестоимости строительства и снижение, если и будет, то коснется цен в верхнем диапазоне предложения.

Вторичный рынок

В качестве иллюстрации ситуации на рынке приведем диаграмму, которая иллюстрирует изменение объема предложения квартир (красная линия) и изменение среднего уровня цены (синяя линия) начиная с 2006 года и по настоящее время.

Дефицит - его нет (красная линия достигла исторического максимума и количество квартир, выставленных на продажу продолжает расти).

Цены: средняя цена предложения 69 300 руб/кв.м. Превышает среднюю цену на рынке новостроек на 17 000 руб./кв.м. или на 33 %.

Спрос: высокий, но имеет верхний ценовый предел. «Однушки» спрашивают по цене до 2 – 2,4 млн. рублей , «двушки» – 2,5 – 3,2 млн руб., «трешки» – до 3,5 млн. руб.

Прогноз: цены в среднем выше покупательской способности (об этом свидетельствует рост кривой предложения) и они продолжат незначительное снижение в 2010 году. По моим ощущениям в среднем где-то до 60-65 тыс.руб/кв.м.

Для журнала "Рецепты счастливой жизни"