Компании-члены ГРМО
Списки по городам
Муниципальные гильдии
и профессиональные объединения
Награды ГРМО

Зал славы ГРМО
лауреаты конкурса/спонсоры
Гильдия риэлторов Московской области РГР 2018 Основана в 1997 году

ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ЛУЧШЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ РГР 2018

Российская Гильдия Риэторов
Объединяя профессионалов
8 (496) 465-07-29, 8 (985) 604-97-92

Сервисы
ГРМО
Реестр компаний
сертифицированных
Единая база
объектов ГРМО
Статьи, оценка, мнения
13.08.2010

Хорошему проекту - хороший кредит

Проблема получения девелоперами банковского финансирования стоит по-прежнему остро – экономика постепенно восстанавливается, спрос начинает повышаться, рынку необходимы новые качественные объекты. О том, какие сейчас приоритеты в кредитовании, и что в ближайшее время будет со ставками аренды, рассказал управляющий директор Консалтинговой группы «НЭО Центр» Михаил Ильин.

Какова в настоящий момент ситуация с банковскими кредитами для девелоперов? Какие банки сейчас наиболее активно кредитуют?

В целом, чисто проектным финансированием объектов коммерческой недвижимости занимаются пять-шесть банков. Это, в первую очередь, государственные банки – Сбербанк, Внешэкономбанк, ВТБ, Газпромбанк, а также ряд частных банков, в т.ч. Альфа-банк. Готовы кредитовать и другие банки, но зачастую предлагаемые ими продукты не являются проектным финансированием. Кредиты предлагаются либо под «твердый залог», под которым в обычном случае подразумевается доходогенерирующий объект недвижимости, либо при условии регресса на другие активы потенциального заемщика, если таковые имеются.

В целом, сейчас в банках деньги есть, и кредитование объектов коммерческой недвижимости уже не входит в «стоп-листы» банковских приоритетов как в 2009 году. Но есть проблема отсутствия большого предложения проектов, достойных кредитования. Тем не менее, более или менее кредитоспособные проекты есть, и вопрос для банков – как всегда в правильном измерении и соотношении рисков и потенциальной доходности. Кроме того, немаловажной деталью является размер объектов и размер кредитов, так как далеко не все банки могут себе позволить многомиллионные кредиты хотя бы в силу нормативных ограничений.

Какие проекты кредитуют?

В первую очередь, всегда смотрят на экономику проекта, определяемую текущим и будущим соотношением спроса и предложения в том или ином сегменте рынка. Именно поэтому большинство сделок, которые проходят сейчас по проектному финансированию, – это сделки по московскому региону, Петербургу и городам-миллионникам. Когда экономика проекта очевидна – банки готовы финансировать подобные объекты.

Какие приоритеты в кредитовании? Офисные проекты интересуют банки?

Все зависит от месторасположения заявленного объекта, от инициатора проекта. Как таковых, у банков нет приоритетов – каждый объект они рассматривают индивидуально. В столице весьма спорная ситуация с офисными комплексами, так как даже сейчас можно найти офисное здание, заполненное на 50-60%. Это объясняется либо неудачным месторасположением, либо заявляемый класс и арендные ставки не соответствуют качеству объекта. Можно привести в пример нашу компанию: мы уже больше года ищем себе новый офис, так как планируем расширяться. И до сих пор не можем найти подходящий вариант. Либо нас не устраивает предлагаемая площадь, либо арендные ставки. К примеру, там, где максимальная чистая ставка должна быть $750, нам предлагают $950. В действительно хороших объектах интересных предложений по-прежнему мало.

А что вы можете сказать про офисы в Москве-Сити?

В ММДЦ «Москва-Сити» до сих пор очень остро стоит проблема с парковками. Кроме того, вокруг уже введенных объектов продолжается стройка – насколько мне известно в ближайшее время ожидается возобновление активных строительных работ на 2-3 объектах. Хотя я не исключаю возможности переезда нашей компании в Москву-Сити, но это будет не ранее, чем через 3-4 года, когда этот проект обретет более законченный вид. Сейчас мы пока туда не стремимся.

Расскажите про банковские требования?

Требования у банков какие были – такие и остались, изменились только количественные характеристики. К их числу относится, например, требование по собственному участию капиталом в проекте. Если в период кризиса требуемое соотношение собственного с заемным капиталом в большинстве случаев составляло не менее 50/50, то сейчас оно может составлять более приемлемые для девелопера 30/70 – зависит от проекта. Банкам нужны хорошие проекты для инвестирования и они готовы идти на уступки – это может касаться и зачета уплачиваемых процентных платежей в счет собственной доли участия и учета стоимости застраиваемого участка по рыночной стоимости и т.д. Главное, чтобы банк был уверен в проекте и заемщике. Поэтому для заемщика очень важно доказать свою надежность, показать, что деньги для инвестиций в проект и обслуживания кредита у него есть, и банку не придется сталкиваться в очередной раз с риском недофинансирования проекта или через год заниматься реструктуризацией.

То есть многое решает отношения заемщика с банками? Новичкам на рынке сложнее получить финансирование?

Это тоже спорный вопрос. К примеру, некоторые хорошо известные крупные строительные компании, давно работающие на рынке, имеют не очень хорошую кредитную историю, с которой вряд ли будут иметь какие-то преимущества перед другими компаниями при прочих равных. При этом и 100%-ному новичку на кредит тоже вряд ли стоит рассчитывать. Однако, если в банк придет только что образовавшаяся компания с хорошо подготовленным и проработанным проектом, а во главе компании будет стоять команда с хорошей историей реализованных проектов, которой можно доверять, то она имеет весьма неплохие шансы на банковское кредитование.

Стоит отметить, что в банк нужно приходить, во-первых, на стадии, когда проект действительно готов к кредитованию, а во-вторых, девелопер обязан грамотно показать соответствие своего проекта требованиям банка, по сути, упаковать проект. Ведь у каждого банка есть определенные требования к пакету документов, которые нужно подготовить.

Помимо стандартных финансовых и учредительных документов, в запрашиваемый банком пакет документации входят аналитические документы – бизнес-план, технико-экономическое обоснование, отчеты о ходе строительных работ, формуляры, анализ бюджета и т.д. И зачастую проекты страдают из-за того, что либо эти документы подготовлены плохо, либо недостаточно полно, чтобы убедить банковских специалистов в надежности проекта. В связи с этим, банки дольше рассматривают подобные проекты, просят дополнить документацию или могут просто отказать в финансировании.

Поэтому зачастую девелоперы обращаются к консалтинговым компаниям, хорошо знающим требования различных банков и имеющим существенный опыт и навыки в подобной «документационной упаковке». Последнее время у банков возникает все больше вопросов, связанных с целевым использованием кредитных средств. В таком случае, в задачу консультанта входит независимый объективный анализ бюджета проекта, в т.ч. по времени и по отдельным статьям бюджета.

Какие консультационные услуги наиболее востребованы при привлечении заемного финансирования?

Если брать консалтинговые услуги, в целом предоставляемые нами девелоперам не только для целей привлечения кредитного финансирования, то больше половины приходится на подготовку бизнес-планов проектов, а также оценку рыночной стоимости проектов (земли, имущественных прав и т.д.).

Однако со стороны банков сейчас самой популярной услугой является независимый строительный аудит, осуществляемый на этапе первоначального анализа проекта банком – в рамках данного анализа подтверждается объем вложенных и оплаченных средств, выполненных работ, объем будущих вложений и т.д. Вместе с тем, после принятия банком решения о кредитовании, появляется потребность в периодическом финансово-техническом надзоре, необходимом для того, чтобы проанализировать целевое использование выдаваемых кредитных средств, необходимость в последующих кредитных средствах, а также для предотвращения непредвиденных рисков или дополнительных расходов в ходе реализации проекта.

До кризиса консалтинговые компании делали ежеквартальный финансово-технический надзор, сейчас же банки нуждаются в ежемесячном надзоре.

Но многие банки сейчас создают свои собственные структуры по надзору за проведением строительных работ.

Если брать государственные банки, то, например, ВТБ создал специальный департамент, который отвечает за все строительные проекты, финансируемые банком. А у Сбербанка подобные управления и департаменты были давно, и он практически не обращался к услугам внешних консультантов.

Однако последнее время все больше банков, даже имеющих подобные структуры, постепенно начинают приходить к выводу, что наличие собственных специалистов все-таки не панацея, так как аутсорсинговая компания способна выезжать на объект чуть ли не каждый день, выполнять всю, скажем так, «черновую» работу, которую банк выполнять с такой периодичностью просто не может. Иначе придется увеличивать штат подобных департаментов в разы. Практика показывает, что наиболее эффективной формой контроля является независимый сторонний надзор при активном обсуждении полученных результатов с соответствующими профильными службами банка. Также стоит отметить, что структуры западных банков, представленных на рынке девелопмента (например, Райфайзенбанк, Сведбанк), исторически отдавали весь надзор за проектами на аутсорсинг.

Каковы перспективы рынка коммерческой недвижимости с учетом текущей политики кредитования банков? Каким образом это скажется на арендных ставках и ценах продажи?

Перспективы неопределенные, но гораздо лучше, чем даже 6-9 месяцев назад. На получение заемного финансирования уже можно рассчитывать с большой долей вероятности – пусть и по самым надежным проектам. С точки зрения соотношения спроса и предложения, если в ближайшее время банки будут кредитовать подобные качественные проекты, то на рынке так или иначе будет обеспечено предложение высококлассных и надежных объектов. В целом, спрос будет расти, поэтому уровень ставок вряд ли будет резко меняться в ближайшее время. Хотя конечно для каждого сегмента рынка коммерческой недвижимости, для каждого региона, ситуация индивидуальна и отдельные, некореллирующие с общей тенденцией всплески, возможны – особенно там, где уровень ставок «просел» в наибольшей степени.

Какие сейчас договоры аренды заключаются на рынке?

Арендодатели наконец-то стали более дружелюбны по отношению к арендаторам, особенно, если сравнивать с докризисной ситуацией. И если арендаторы находят хороший объект по приемлемым ставкам, то они, конечно, заключают долгосрочные договоры аренды.

А почему субаренда не прижилась на столичном рынке?

У многих крупных компаний были лишние площади, и они пытались их сдавать в субаренду. Но не многие были готовы арендовать эти площади на короткий промежуток времени, с учетом того, что ситуация в краткосрочной перспективе трудно прогнозируется. Сейчас подобные субарендадодатели развиваются, восстанавливают численность своего персонала, поэтому данный сегмент рынка будет постепенно исчезать.

ners
Вернуться к списку статей

Техническая поддержка