Если купить квартиру в панельном, а не в монолитно-кирпичном доме-новостройке?

По данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», во 2 квартале 2010 года около 39% новостроек Московского региона расположены в городах среднего Подмосковья. При этом более половины из них (порядка 65%) возводятся по индивидуальным проектам, в то время как доля типового жилья составляет всего около 35% от общего числа объектов в населенных пунктах на удаленности 5-30 км от МКАД. Об этом свидетельствуют результаты исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2010 года. Сравнительный анализ».

Как видно из диаграммы, такое соотношение объемов строительства жилья разного типа сохраняется на протяжении последних 2,5 лет. Несмотря на то, что в этот период в нескольких городах началась комплексная застройка участков панельными домами. Например, мкр. Град Московский (г. Московский), ЖК «Подольские просторы» и мкр. Юго-Западный (г. Подольск), мкр. Катюшки (г. Лобня) и другие. Однако, как видно по результатам регулярного мониторинга рынка, доля типового жилья в общем объеме новостроек среднего Подмосковья не увеличилась, оставшись на уровне 35%.

По мнению www.irn.ru, это связано с тем, что количество новых объектов по индивидуальным проектам, вышедших на продажу после 4 квартала 2007 года, не уступало объемам строительства панельных домов. Первый тип жилья особенно распространен в тех населенных пунктах рассматриваемого сегмента, где объемы строительства невелики. Уточним, что во 2 квартале 2010 года зафиксировано более 20 таких городов и поселков.

При этом большое количество типовых домов предлагается в тех городах, которые на сегодняшний день являются лидерами по объемам строительства коммерческого жилья. Например, в Подольске, согласно данным исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2010 года. Сравнительный анализ», во 2 квартале 2010 года зафиксировано 39 новостроек в продаже, из которых доля «серийных» объектов составляла почти 54%. В городе Железнодорожный этот показатель находился на уровне 79%, а в Московском и вовсе 97% объема первичного жилья составляли типовые новостройки. Из наиболее застраиваемых городов лишь в Балашихе, доля которой составляет 8% от общего количества объектов, предлагающихся на продажу в Подмосковье средней удаленности, объем монолитно-кирпичного жилья превосходит число панельных домов (67% против 33%, соответственно).

Кстати, наиболее популярными технологиями строительства многоэтажного нетипового жилья в городах на расстоянии 5-30 км от МКАД являются монолит и монолит-кирпич, как и в других географических сегментах (см. статью «Каким жильем застраивают 5-километровую зону от Москвы?»). Доля рынка таких домов в середине текущего года суммарно составляла почти 88% реализуемых новостроек. Однако в отличие от столичного рынка, в среднем Подмосковье застройщики используют и другие технологии строительства. Так, около 9,5% домов по индивидуальным проектам составляют кирпичные новостройки.

Среди панельного жилья сегодня наиболее востребованы дома серии П-44Т. Причем, в 2008 году с выходом на рынок нескольких десятков корпусов в городах Московский (мкр. Град Московский), Лобня (мкр. Катюшки) и Железнодорожный (комплексная застройка по ул. Юбилейная) доля рынка объектов серии П-44Т выросла с 9,5% в конце 2007 года до 33% в середине 2010 года.

Теперь остановимся на анализе уровня цен в новостройках различного типа, строящихся в среднем Подмосковье. Согласно данным маркетинговых исследований, стоимость 1 кв.м. в новостройках рассматриваемого сегмента фактически не зависит от технологии строительства объекта. Так, во 2 квартале 2010 года средняя цена метра типового жилья составляла около 57,9 тыс. руб., как и в домах по индивидуальным проектам. Как видно из графиков, такая ситуация характерна для рынка новостроек среднего Подмосковья уже на протяжении последних 2,5 лет. Только в первом полугодии 2009 года отмечалось небольшое преобладание стоимости типовых квартир над средним уровнем цен в домах по индивидуальным проектам.

Такая специфика рынка новостроек среднего Подмосковья позволяет сделать следующие выводы. В данном сегменте типовое жилье не относится к категории более экономичного предложения на первичном рынке, что усугубляется незначительной разницей в площадях квартир в монолитно-кирпичных и панельных домах в Подмосковье средней удаленности. Поэтому здесь не формируется отложенный спрос на типовое жилье, как, например, в Москве, где стоимость квартир в панельных домах существенно ниже, чем в монолитно-кирпичных объектах. Следовательно, в ближайшие пару лет соотношение типового и монолитно-кирпичного жилья с большой долей вероятности сохранится на прежнем уровне. Изменить ситуацию может только выход на рынок нескольких крупных проектов комплексной застройки панельными домами. В противном случае доля монолитно-кирпичного жилья не изменится, благодаря большому числу населенных пунктов, где распространено точечное строительство монолитно-кирпичных домов, а также большому количеству местных застройщиков.