И почему на Востоке и Юго-Востоке Подмосковья число новых объектов невелико?

По мнению Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», о грядущем дефиците предложения рано говорить не только применительно к рынку новостроек в столице (см. статью «Объемы строительства жилья: разговоры о дефиците – лукавство»), но и в городах Подмосковья. Об этом свидетельствует сравнительный анализ рынка новостроек различных направлений Московской области.

Рассмотрим подробнее ситуацию развития в следующих географических сегментах: Северо-Восток (Ярославское шоссе), Восток (Щелковское и Горьковское шоссе), Юго-Восток (Егорьевское и Новорязанское направления), Юг (Каширское и Симферопольское шоссе), Запад (Можайское и Минское шоссе), а также Северо-Запад (Волоколамское, Пятницкое и Ленинградское шоссе). По данным исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2007-2010 годы. Сравнительный анализ», общее число реализуемых здесь объектов в 1 квартале 2010 года составило 480, то есть порядка 75% от общего объема предложения первичного жилья в Подмосковье.

Со значительным отрывом лидируют такие направления, как Юг, Юго-Восток и Восток, на которые суммарно приходится 294 новостройки. Специалисты www.irn.ru уже неоднократно отмечали, что строительный бум в Подмосковье (в конце 2007 – середине 2008 годов) коснулся, в первую очередь, менее престижные сегменты. Основными движущими факторами для этого стали наличие большого числа площадок под застройку, а также высокий спрос на жилье в этих городах (из-за более доступного уровня цен).

Стоит отметить, что общий объем предложения в рассматриваемых сегментах за год сократился на 11%. Сегодняшний показатель в 480 домов на 60 объектов ниже, чем в начале 2009 года. Небольшое снижение числа новостроек, по мнению Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», как раз свидетельствует о том, что дефицит жилья в Подмосковье маловероятен.

Именно 2009 год оказался критическим периодом для девелоперов: резкое снижение покупательского спроса, практически полное отсутствие кредитования строительной сферы, обязательства застройщиков по возврату ранее взятых кредитов. И, тем не менее, многие объекты не только продолжали достраиваться, но и были полностью распроданы. По данным маркетинговых исследований, за прошлый год в рассматриваемых сегментах жилья количество реализованных многоэтажных домов всего в 1,6 раза превысило объем новых проектов: 154 против 94 объектов. Интересно, что лидерами по числу проданных новостроек в течение 2009 года стали как раз Юг, Юго-Восток и Восток – 32, 33, 34 объекта, соответственно. То есть как раз те направления Подмосковья, где отмечается наибольший объем предложения первичного жилья.

Прямая зависимость этих 2-х показателей вполне объяснима. Во-первых, данные направления – наиболее экономичные сегменты в Московской области, с точки зрения цен на жилье. Поэтому спрос на объекты сохранился здесь на определенном уровне и в кризисный период развития рынка. А, во-вторых, зачастую большой объем предложения формируется за счет готовых или достраивающихся объектов, в которых остались последние квартиры. Такие новостройки являются наиболее востребованными покупателями, поэтому в течение 2009 года они были проданы в первую очередь.

Однако значительный объем предложения новостроек на Юге, Юго-Востоке и Востоке Подмосковья не способствовал появлению здесь большого числа новых проектов.

Как видно из диаграммы, наиболее заметный «разрыв» между количеством проданных и вновь вышедших на рынок объектов отмечается на Юго-Востоке и Востоке Московской области. По мнению специалистов www.irn.ru, в первую очередь это связано с тем, что на момент кризиса здесь предлагался большой объем квартир в домах-новостройках, поэтому заниматься строительством новых объектов было нецелесообразно.

Логично предположить, что в текущих условиях рынка застройщикам интересны в первую очередь те сегменты, где отмечается невысокий объем предложения. Например, по итогам 2009 года число вновь вышедших на продажу объектов на Северо-Востоке было даже выше, чем количество реализованных новостроек. Благодаря этому объем предложения в городах вдоль Ярославского шоссе вырос примерно на 10%.

www.irn.ru