Анализ объемов предложения и уровня цен на разных направлениях Подмосковья

Несмотря на восстанавливающийся интерес застройщиков и покупателей к рынку коттеджного жилья, активное развитие сегмента участков без подряда остается одной из главных тенденций последних 1,5 лет. Так, по данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», сегодня реализуется 219 поселков, в которых предусмотрены участки без подряда. При этом, согласно результатам «Исследования рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы», около 21% (46 объектов) из них относятся к недорогому Симферопольскому направлению, являющемуся лидером по объему предложения участков без подряда в Подмосковье. На втором месте – Новая Рига, где сконцентрировано порядка 17,5% поселков данного типа. Далее следует северо-восточное Ярославское шоссе, доля которого составила 14% от общего количества поселков с участками без подряда во 2 квартале 2010 года.

Нужно заметить, что в Московской области резко очерчена «география» реализации организованных поселков с участками без подряда. Как видно из графика, всего на 6 направлениях (к перечисленным выше добавляются еще Киевское, Дмитровское и Калужское шоссе) предлагается более 10 поселков с участками без подряда. Например, доля престижного Рублево-Успенского направления на рынке участков без подряда сегодня составляет лишь около 1%. В принципе, это логично, учитывая, что Рублевка всегда была ориентирована на богатых покупателей, что обуславливает предложение исключительно дорогого загородного жилья. А во-вторых, к концу 2008 года количество свободных территорий под освоение на Рублево-Успенском направлении было крайне мало. Поэтому ухудшение экономических условий мало повлияло на тип предлагаемого здесь загородного жилья: преимущественно это элитные коттеджные поселки.

Рассмотрим теперь подробнее на структуре предложения участков без подряда в зависимости от направления Подмосковья. Напомним, что, в целом по рынку, средняя площадь участков сегодня составляет 18,2 сот. (см. статью «Цены на участки без подряда в Подмосковье стали еще доступнее»). При этом согласно результатам «Исследования рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы», самые крупные участки предлагаются в поселках вдоль Киевского шоссе – в среднем, около 35 сот. Это обусловлено типом предлагаемых поселков с участками без подряда на Киевском шоссе: помимо обычных дачных и коттеджных поселков, где предусмотрены средние по рынку площади участков, здесь сконцентрированы поселки, предназначенные для строительства усадеб и имений. На втором месте по показателю среднего размера участка находится Рублево-Успенское направление – примерно 30 сот.

Любопытно, что на Симферопольском шоссе, где сегодня продается каждый 5-й поселок с участками без подряда, покупателю предлагаются достаточно небольшие земельные «наделы» – примерно 15,5 сот. Другими словами, на Симферопольском шоссе преобладает сегмент поселков эконом-класса. В подтверждении этого можно привести уровень цен, сложившийся на данном направлении. Так, по результатам маркетинговых исследований, средняя стоимость сотки участка без подряда на Симферопольском шоссе во 2 квартале 2010 года составила почти 132 тыс. руб. Для сравнения: среднерыночный показатель в этот период был равен 251 тыс. руб. за сотку.

По данным www.irn.ru, минимальный уровень цен на землю без подряда зафиксирован на Можайском шоссе – примерно 55,3 тыс. руб. за сотку. Это объясняется вполне объективными факторами – ограниченный объем предложения поселков данного типа (всего 2 объекта), которые расположены на большом удалении от Москвы (за 117 км от МКАД).

Рублево-Успенское направление, по-прежнему, удерживает первенство по стоимости загородной недвижимости Подмосковья. Здесь средняя цена сотки участка без подряда во 2 квартале 2010 года составляла около 760,8 тыс. руб. Учитывая большие площади предлагаемых на продажу участков, Рублевка значительно превосходит другие направления по общей стоимости участков. За 30 соток земли без подряда на Рублево-Успенском шоссе покупатель должен заплатить ни много ни мало – почти 23 млн. руб. Для сравнения: на Симферопольском направлении участок площадью 30 соток обойдется покупателю всего в 4 млн. руб., то есть почти в 6 раз дешевле.

Вся подробная информация о загородных поселках, включающих участки без подряда, с указанием их местоположения, качественных характеристик, а также динамики цен за последние полгода содержится в «Исследования рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы», завершенном в июле 2010 года специалистами Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».