Прогнозы - дело неблагодарное. К середине 2010 года аналитики рынка недвижимости пророчили и бездонное падение, и быстрый отскок. Оказались не правы ни те, ни другие: рынок застыл в фазе стагнации с рекомендацией брокеров "покупать". Кризис наиболее серьезно коснулся в Москве именно рынка недвижимости. По данным правительства Москвы, в 2009 году падение цен превысило 45%, а арендные ставки снизились более чем в два раза.

"Я согласен с этим утверждением, но частично. Эта статистика приведена в долларовом эквиваленте. В рублях же падение несколько ниже - примерно на уровне 35%. Кроме того, все очень индивидуально и зависит от конкретного объекта. В некоторых случаях падение было выше, а в других цены упали буквально на несколько процентов", - говорит директор по маркетингу ГК "Конти" Юрий Синяев.

Некоторые аналитики дают еще более скромные оценки падения. "По данным нашей аналитической службы, снижение за 2009 год было менее значительным", - говорит ведущий аналитик компании "НДВ-Недвижимость" Ольга Новикова.

По рынку вторичного жилья показатель составил порядка 20% в долларовых ценах и 27% в рублевых, по рынку новостроек снижение составило около 17% в долларовых ценах и порядка 24% в рублевых, - говорит ведущий аналитик компании "НДВ-Недвижимость" Ольга Новикова. - При этом наиболее сильное падение можно наблюдать с начала осени 2008 года (с сентября-октября 2008 года) до аналогичного периода 2009 года. Так, стоимость кв.м за это время снизилась на рынке вторичного жилья где-то на 40%, на рынке новостроек - около 30%".

При этом кризис наиболее серьезно коснулся в Москве элитного сегмента рынка недвижимости: здесь в кризис цены упали примерно на 50%. Сейчас они поднялись по сравнению с "дном" примерно на 20%, считают эксперты. "Сколько понадобится рынку, чтобы наверстать, зависит от покупательского спроса, - размышляет генеральный директор компании Tweed Ирина Могилатова. - Весной этого года произошло повышение активности покупателей, лето - время традиционного сезонного затишья, выйдет ли осенью на рынок покупатель, пока не ясно, вероятность 50х50. Летом скачков цены не предвидится, а осенью снова сработает отложенный спрос, но будет ли он ажиотажным или робким - покажет время. В случае развития ситуации по оптимистическому прогнозу стабилизации рынка к концу года цены на элитную недвижимость могут вырасти еще на 10-15%".

Стоп машина!

Многие участники рынка недвижимости каждый сезон начинают заново повторять, что кризис на рынке точно закончился и цены вот-вот пойдут вверх. Вряд ли для победных реляций есть серьезный повод, но в целом эксперты согласны с тем, что рынок достиг дна. "Я согласен с этими утверждениями. Можно сказать, что сейчас мы "идем по дну". Действительно, по существующим показателям можно сделать прогноз, что ожидается рост рынка и цены постепенно пойдут вверх", - говорит Юрий Синяев.

"На данный момент рынок в целом находится в стагнации. Наиболее значительное повышение стоимости наблюдается в проектах новостроек с адекватной ценовой политикой в связи с повышением стадии готовности. Поскольку данный фактор повышает среднюю стоимость на рынке новостроек, есть вероятность, что цены на рынке вторичной недвижимости также начнут расти. Так, уже в мае произошел более значимый рост цен на рынке вторичного жилья - около 4,8%", - говорит Ольга Новикова.

Цены в конце зимы и на протяжении весны колебались в пределах одного диапазона. При этом, весенний спрос на городскую элитную недвижимость был действительно выше, чем в предыдущем году. Рынок загородной недвижимости также постепенно растет, но, по сравнению с квартирами, с заметной задержкой.

"Сейчас действительно можно говорить о том, что кризис закончился, если ссылаться на положительную динамику цен на недвижимость. В последние несколько месяцев цены плавно растут. С начала года некоторые новостройки подорожали на 10-15%. До конца года квартиры в наиболее востребованных и ликвидных проектах могут подорожать примерно на 30-40%", - говорит ведущий аналитик компании Est-a-Tet Евгений Кухтенков.

При этом участники рынка говорят, что самое сладкое время для инвесторов было год назад. "Дно пройдено - это очевидный факт. Самыми мудрыми и дальновидными инвесторами и покупателями стали те, кто совершил покупку в апреле-мае 2009 года. Сейчас мы можем сделать вывод о том, что это было самое глубокое проседание и самый хороший выбор предложений. Уже по итогам прошлого года цены выросли в среднем на 10-15%, и эта тенденция сохраняется - весной они прибавили еще 5-15%", - говорит директор департамента элитной недвижимости Capital Group Ирина Рогачева.

Доказательная база

Для подобных утверждений все-таки нужны веские аргументы. Их бы охотно выслушали покупатели и другие заинтересованные участники рынка, которые не верят очередным сезонным заявлениям о пройденном кризисе и ждут дальнейшего снижения.

И аналитики их предоставляют. "С точки зрения потребительских возможностей в экономике уже сейчас все не так плохо - объем денежной массы в стране, по данным ЦБ РФ, уже практически сопоставим с докризисным. Однако объем сделок на рынке недвижимости на прежние уровни пока не вышел. По-прежнему очень сильны психоэмоциональные факторы при принятии решений на рынке: многие покупатели продолжают ждать падения цен, а продавцы, напротив, считают, что все падения позади, - говорит управляющий партнер консалтинговой компании Greenwich Group Владимир Кузнецов. - Причина такого несоответствия - нестабильная ситуация с мировыми валютами и тревожные вести из Южной Европы, ситуация в которой на самом деле не так сильно влияет на нашу экономику. Участники рынка стали более внимательно относиться к событиям в макроэкономике и очень тщательно взвешивают все "за" и "против" при продаже и покупке. Все это тормозит восстановление объема сделок и рост цен".

Что касается прогнозов, то сейчас все зависит от цен на нефть и как следствие от динамики денежной массы в стране: уже на протяжении многих лет прослеживается четкая корреляция между ценами на недвижимость и этими показателями. "Если нынешняя цена нефти останется или будет расти, то рынок недвижимости осенью будет ожидать вполне неплохой сезон - и наоборот", - говорит Владимир Кузнецов.

Так что бегущая строка со стоимостью энергоресурсов в торговых залах мировых бирж по-прежнему остается основным показателем стоимости российской недвижимости. "При прогнозировании необходимо учитывать макроэкономические показатели и конъюнктуру мировых финансовых рынков. Поскольку наша страна пока остается экспортоориентированной, важным индикатором являются цены на энергоресурсы. Прослеживается следующая зависимость: если цены на нефть падают, то за ними снижается платежеспособный спрос. Следовательно, застройщики вынуждены ориентироваться на финансовые возможности покупателя, снижая цены на недвижимость", - говорит Евгений Кухтенков.

Одним из основных факторов остается уровень спроса и предложения на фоне платежеспособности населения. "Ситуация на западных рынках отражается на ценах на российские квартиры по причине существенного присутствия спекулятивного капитала на российском рынке в целом. Хотя волатильность на рынке недвижимости все-таки не такая, как на фондовом", - говорит управляющий директор CENTURY 21 Запад Евгений Скоморовский.

Опасения у всей цепочки участников рынка недвижимости сегодня вызывает долговой кризис в ряде стран Южной Европы. Здесь мнения аналитиков расходятся: часть считает, что поводов для паники нет, часть осторожно делает вывод о возможности прихода волны с юга. "Не думаю, что события в Греции, Испании и Португалии существенно повлияют на развитие рынка недвижимости России. Хотя, возможно, это немного замедлит его рост. А возможности нового витка кризиса я не рассматриваю", - считает Юрий Синяев.

"Если под кризисом на рынке недвижимости подразумевать снижение цен, то тогда повторение по-прежнему возможно. Как только платежеспособный спрос на нынешнем уровне цен будет исчерпан, продавцам недвижимости не останется ничего иного, как снижать уровень цен. Соответственно если не будет факторов, влияющих на уровень благосостояния потенциальных покупателей, то не будет и падения цен на недвижимость. Вообще, наша экономика носит весьма спекулятивный характер, поэтому события в ряде европейских стран обязательно отразятся на стабильности российской валюты, стоимости нефти и прочих показателях, что способно привести к снижению активности в строительной отрасли и на рынке недвижимости", - считает Евгений Скоморовский.

Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty:

Рынок элитной недвижимости в силу своей эксклюзивности менее всего подвержен кризисным явлениям. Более того, в последние полгода наблюдается активный рост стоимости элитного жилья: цена квадратного метра элитных объектов продемонстрировала среднемесячный рост 1,5-2%. Большей динамике цен подверглись отдельные объекты в районах Остоженки (от 5%), Замоскворечья (от 7%) и Арбата (от 3%).

Существующая последние два года финансовая ситуация повлияла в основном на новые проекты, которые в начале кризиса были заморожены совсем либо на определенное время. То есть наблюдается нехватка новых объектов при ожившем интересе со стороны покупателей к новостройкам. В свою очередь, инвесторы находятся на позиции оценки существующей ситуации и неактивно вкладывают деньги в новые проекты. Однако тенденция к постепенному оживлению рынка новостроек существует. Эксперты Penny Lane Realty ожидают возвращения части инвесторов на рынок, что укрепит тенденцию роста стоимости квадратного метра. К концу года цены вырастут на 15-18% по ряду элитных объектов. По более привлекательным предложениям в зависимости от индивидуальных характеристик цифры будут еще большими.

В настоящее время цена самого дорогого квадратного метра зафиксирована в районе Остоженки и на сегодняшний день составляет $53105.

Источник ners