Компании-члены ГРМО
Списки по городам
Муниципальные гильдии
и профессиональные объединения
Награды ГРМО

Зал славы ГРМО
лауреаты конкурса/спонсоры
Гильдия риэлторов Московской области РГР 2018 Основана в 1997 году

ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ЛУЧШЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ РГР 2018

Российская Гильдия Риэторов
Объединяя профессионалов
8 (496) 465-07-29, 8 (985) 604-97-92

Сервисы
ГРМО
Реестр компаний
сертифицированных
Единая база
объектов ГРМО
Статьи, оценка, мнения
22.01.2010

Гадание на кофейной гуще. Субъективный взгляд на будущее загородного рынка

Конец года – идеальное время для подведения итогов, а начало – для прогнозов на будущее. Впрочем, предсказания сбываются далеко не всегда, поэтому принимать их за «чистую монету» совсем не обязательно. Более того, зачастую прогнозы – это попытка выдать желаемое за действительное. Застройщики и риэлторы всегда будут прогнозировать рост цен на недвижимость, потому что падение стоимости им не выгодно, политики – улучшение качества жизни народа, криминалисты – снижение уровня преступности.

Каждый эксперт вносит в свои прогнозы долю субъективизма, поэтому взгляды аналитиков на развитие тех или иных процессов могут существенно отличаться. Не является исключением и рынок загородной недвижимости. Собрать воедино все мнения о том, что ожидает рынок в наступившем 2010 году, при желании, вполне реально. Но только эта компиляция будет настолько разнонаправлена и противоречива, что реальной пользы от нее не будет. Чтобы не вносить сумятицу в ряды своих читателей, Cottage.ru подготовил собственное видение будущего на ближайший год. Если говорить совсем точно, то это субъективное мнение главного редактора Ивана Кузнецова, поэтому дальнейшее повествование будет вестись от первого лица.

Для того, чтобы видеть будущее, необходимо знать прошлое. Поэтому, прежде чем перейти к прогнозам, ненадолго вернемся к итогам 2009 года и отметим основные тенденции, которые продолжат оказывать влияние на рынок загородной недвижимости. Естественно, во главе угла стоит финансовый кризис. Именно экономические трудности изменили рынок в пролом году практически до неузнаваемости. Кризис является и первопричиной других знаковых тенденций, таких как снижение цен, падение спроса на дома и колоссальная активность покупателей в сегменте участков без подряда. Все эти тренды стали осью, вокруг которой вращался рынок в течение всего года, многие из них получат развитие в 2010 году, но несколько в другом ключе. В своем прогнозе мне бы хотелось затронуть 2 момента, которые, на мой взгляд, станут основными трендами. Сразу же хочу предупредить тех, кто ждет предсказаний о темпах роста и падения цен, активизации спроса и увеличении количества предложений. Об этом говорить я не буду. Эти факторы во многом зависят от законов рынка, и со 100%-ной вероятностью их поведение вряд ли кто-то сможет спрогнозировать. Я же позволю себе рассказать о тех вариантах развития рынка загородной недвижимости, вероятность наступления которых, на мой взгляд, крайне высока.

Обманутые землевладельцы

Начнем с участков без подряда. Сколько бы меня не пытались переубедить, я все равно останусь при мнении, что вывод на рынок таких предложений – это большое зло для всей загородной недвижимости в целом. Такого же мнения придерживается и добрая половина всех игроков рынка. Но это не останавливает землевладельцев, которые продолжают штамповать так называемые «поселки» пачками. На мой взгляд, участки без подряда останутся самой популярной темой в наступившем году, изменится только отношение к ним со стороны покупателей. Поясню, что я имею ввиду. По своей сути, коттеджный поселок – это нечто большее, чем просто размежеванный на отдельные участки земельный надел, застроенный коттеджами. Важнейшими компонентами являются такие составляющие как коммуникации, дороги, социальная инфраструктура, огороженный и охраняемый периметр. Львиная доля поселков с участками без подряда всех этих составляющих не имеет, покупателю в момент сделки эти блага цивилизации только обещают. Но показать красивую картинку и реализовать обещания на практике – это далеко не одно и то же. Многие сегодняшние продавцы земли ранее не занимались девелопментом, поэтому вероятность того, что выполнить свои обещания они не смогут, довольно высока.

И предпосылки уже имеются. На форуме одной известной компании еще в декабре появился интересный диалог между покупателем участка и генеральным директором компании. Процитирую его без указания имен и названий.

Покупатель: Мною подписан договор купли продажи. Прошло уже более двух месяцев с момента подписания. Когда я позвонил в компанию справиться о судьбе договора (на предмет его передачи для регистрации) менеджер вашей компании сказал, что мой договор НЕ БУДЕТ ПЕРЕДАН для регистрации ДО ТЕХ ПОР, пока я не подпишу дополнительное соглашение на строительство забора, аж на целых 60 тыс. рублей и пока не проплачу хотя бы часть из 250 тыс. рублей за электричество».

Генеральный директор: Если Вы не принимаете общую концепцию поселка, не желаете подписать договора по электричеству и гарантировать дальнейшую его оплату, Вам лучше поискать участок в другом поселке.

На вопрос о том, можно ли знакомить покупателей с общей концепцией поселка до заключения договора и внесения оплаты за землю, последовал ответ в духе «это внутренний документ компании и распространению не подлежит». Т.е. покупатель не может узнать, что конкретно прописано в концепции, но при этом следовать ей обязан. К слову сказать, этот горе-девелопер продает порядка 10 поселков, в которых от 100 до 600 участков, а это несколько тысяч покупателей. Я сильно сомневаюсь, что при таких подходах к работе с клиентами, эти сами клиенты это будут спокойно терпеть. Пока это только обсуждения на форумах, но совсем скоро дело дойдет и до судов. Не исключаю, что с легкой руки журналистов, покупателям участков без подряда скоро придумают прозвище типа «обманутых дольщиков», по аналогии с громкими аферами с многоквартирными новостройками.

Малоэтажная Россия

Но хватит о грустном. В будущее нужно смотреть с оптимизмом, поэтому далее речь пойдет о повсеместном переселении жителей мегаполисов за город, в комфортные индивидуальные коттеджи. Прогноз этот носит весьма долгосрочный характер, а кто-то может даже назвать его утопичным. Но 2010 год может стать переломным на пути формирования цивилизованных пригородов, таких как в США и Европе. Локомотивами здесь будут выступать две организации – Национальное агентство по малоэтажному и коттеджному строительству (НАМИКС) и Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). Первые ведут активное взаимодействие с руководством страны по вопросу продвижения доступного малоэтажного жилья в массы, и добились на этом поприще немалых успехов. По словам президента НАМИКС Елены Николаевой, загородное жилье наконец-то заинтересовало чиновников, ввиду того, что в 2009 году из общего количества сданного в эксплуатацию жилья в стране, почти половина пришлась именно на коттеджи. Результатом взаимодействия НАМИКС и госструктур станет появление нескольких пилотных проектов, в которых все коммуникации будут возводиться за счет бюджета, а само жилье строиться на деньги коммерческих организаций. Такое государственно-частное партнерство позволит существенно снизить стоимость жилья для конечного потребителя, сделает его более предпочтительным, нежели покупку городского жилья. Первые проекты начнут реализовывать как раз в 2010 году, именно поэтому я и считаю, что этот год станет переломным. Если этот продукт окажется успешным, повсеместное строительство пригородов для постоянного проживания станет лишь вопросом времени.

Поспособствует этому и Фонд РЖС. Эта организация еще совсем молодая, активную деятельность она начала только в сентябре 2009 года. На сегодняшний день ее первоочередная задача – это реализация с аукционов прав аренды на земельные участки для строительства доступного жилья. При этом, помимо участка, победитель аукциона получает всестороннюю поддержку государства при возведении коммуникаций, а также выкупе готового жилья для социальных нужд. Глава ведомства Александр Браверман не раз заявлял, что приоритеным будет выделение земли под строительство малоэтажных жилых комплексов. До конца прошлого года Фонд РЖС провел более десятка аукционов, но все участки находились в регионах, и многие девелоперы обвиняли ведомство в том, что аукционы обходят стороной столичный регион. Чиновники вняли «гласу страждущих» и объявили, что в новом году на торгах будут выставляться, в том числе, и участки в ближайшем Подмосковье. Если это действительно произойдет, то «светлое будущее» в виде доступного загородного жилья перестанет быть утопией.

Стоит также отметить, что в конце прошлого года НАМИКС и Фонд РЖС заключили соглашение, в рамках которого будет развиваться рынок малоэтажного жилья эконом-класса, инфраструктурная подготовка территорий, повышение доступности финансовых ресурсов для застройщика, а также развитие современных строительных технологий индустриального малоэтажного домостроения. Ну и наконец, нельзя не упомянуть про еще одно достижение НАМИКС, которое также является частью цепочки шагов, направленных на популяризацию доступного загородного жилья. Речь идет о договоренностях, достигнутых в ходе переговоров с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. До сих пор АИЖК занималось только кредитованием проектов многоквартирного городского жилья, теперь же в сферу их внимания попало и индивидуальное загородное жилье. В 2010 году совместно с НАМИКС будут разработаны механизмы, которые позволят давать займы, как застройщикам доступного загородного жилья, так и частным лицам на его приобретение.

Все остальные прогнозы оставлю на откуп другим игрокам рынка загородной недвижимости. В любом случаях, обо всех имениях, происходящих в этом сегменте, вы всегда сможете узнать из самых свежих и оперативных новостей Cottage.ru.

Автор:Иван Кузнецов

cottage.ru
Вернуться к списку статей

Техническая поддержка