Компании-члены ГРМО
Списки по городам
Муниципальные гильдии
и профессиональные объединения
Награды ГРМО

Зал славы ГРМО
лауреаты конкурса/спонсоры
Гильдия риэлторов Московской области РГР 2018 Основана в 1997 году

ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ЛУЧШЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ РГР 2018

Российская Гильдия Риэторов
Объединяя профессионалов
8 (496) 465-07-29, 8 (985) 604-97-92

Сервисы
ГРМО
Реестр компаний
сертифицированных
Единая база
объектов ГРМО
Статьи, оценка, мнения
26.07.2010

Эконом класс в Москве остается в дефиците

Кризис и доступные квартиры в Москве

Кризис в России больно ударил по рынку новостроек Москвы. По некоторым проектам было даже зафиксировано снижение цен в два раза! Правда стоит сразу оговориться, что это были изначально существенно переоцененные проекты, девелоперы которых, к тому же, во время экономических потрясений испытывали серьезные финансовые трудности.

Казалось бы, покупатели, планировавшие приобрести квартиру в новостройке, должны были бы радоваться снижению цен. Но кризис влиял не на один какой-либо аспект – например, цену, он охватывал всю отрасль, всю экономику в целом. Таким образом, во-первых, упал платежеспособный спрос в виду проблем с бизнесом и работой у многих покупателей, которые нацелились на приобретение жилья, исчезла ипотека, а во-вторых, пошатнулось положение самих девелоперов, большинство из которых испытывали финансовые затруднения и проблемы с поддержанием заявленных темпов строительства своих объектов.

С течением времени, застройщики постепенно решали свои финансовые трудности, перекредитовывались и, вобщем, строительство как-никак двигалось. Многие покупатели, опасаясь долгостроя, либо обратили внимание на вторичный рынок, либо решили дожидаться ценового дна, явных признаков преломления ситуации и начала восходящего тренда.

Сегодня ситуация на рынке стабилизировалась. Второго дна, несмотря на упорные слухи, на рынке не случилось. Казалось бы, вот оно время – выбрать и приобрести квартиру, пока еще цены не так высоко поднялись от низшей точки. Но на практике купить хорошую квартиру в новостройке по приемлемой цене непросто.

На практике выяснилось, что самые-самые дешевые предложения в новостройках есть в проектах, имеющих печальную репутацию и конфликты с «обманутыми дольщиками», долгострой и пр. Нас в данном случае удивило, что в таких домах не прекращается реализация квартир – и занимаются ей даже известные агентства недвижимости. Где же искать в Москве хорошие квартиры по доступным ценам?

Минимальные цены на новостройки Москвы

Для того чтобы помочь покупателям, которые так же собираются искать предложения в новостройках Москвы с самыми низкими ценами, мы расспросили наших экспертов о том, на какие проекты обратить внимание .

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком» рассказал, что минимальная стоимость предложения на первичном рынке жилой недвижимости Москвы составляет 4,1 млн. рублей. За эти деньги можно приобрести однокомнатную квартиру без отделки в панельном доме в новом микрорайоне Кожухово (ул. Лухмановская). Площадь жилья составляет 47 кв.м (кухня – 10,5 кв.м).

«Если говорить о самой низкой стоимости квадратного метра, то, безусловно, минимальной она окажется при покупке «трешки», четырехкомнатной квартиры и т.п. и может быть оценена примерно в 100 тыс. рублей за кв.м. Так, например, цена квадратного метра при покупке трехкомнатной квартиры в микрорайоне «Волжский» составляет 120 тыс. рублей. Площадь жилья составляет 87,2 кв.м (кухня – 11 кв.м). Общая цена предложения – 10,5 млн рублей.

Рассуждая относительно перспектив развития ситуации на рынке новостроек, можно отметить, что в дальнейшем будет сохраняться стабильная ситуация. По нашим оценкам, ежемесячный рост цен не превысит 2%», - говорит эксперт.

Игорь Лебедев, аналитик инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» считает, что нижняя граница цен на новостройки в Москве – 75-80 тысяч рублей за кв. м, ярким примером является мкр. Царицыно. С учетом того, что, несмотря на ожидания, большого количества дисконтных проектов в 2010 году не появилось, вероятно повышение нижней ценовой границы до 90 тысяч рублей за квадратный метр к концу года.

Оксана Дивеева, Директор Департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood рассказала, что по состоянию на июнь 2010 г. в сегменте эконом-класса наиболее привлекательные с точки зрения цены предложения зафиксированы в мкр. «Царицыно» (от 78 000 руб./кв.м ), а также в Солнцево в новостройке по адресу мкр. 1, к. 22-24 (от 76 000 руб./ кв. м). При этом стоит отметить, что средняя цена в сегменте эконом-класса находится на уровне 100 000 руб./ кв. м. «До конца года ожидается умеренный рост цен, который будет связан как с повышением строительной готовности отдельных объектов, так и с ростом рынка», - считает эксперт.

Ольга Маркова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест» говорит, что в проектах эконом класса, как правило, это панельные дома, либо монолитные в спальных районах, цена продажи начинается в среднем от 100 000р. за 1кв. м.

Но есть предложения и за 70 000, например в ЖК «Царицыно» предлагают квартиры от 73 000 за кв.м.

«Вероятней всего цены на квартиры эконом класса будут повышаться, рост на рынке новостроек наметился еще в конце прошлого года, а в сегменте эконом класса еще раньше. Также следует учесть, что с ростом этажности новостройки растет и цена предложения, а панельные дома строят довольно интенсивно. Поэтому вполне возможно, что за вторую половину текущего года цены поднимутся не меньше чем на 10-15%», - рассуждает госпожа Маркова.

Успеть купить

Приступая к выбору квартиры в новостройках, следует учесть такой момент. Как оказалось, в новостройках от застройщиков с хорошей репутацией и нормальными темпами строительства еще можно выбрать квартиру. Но в большинстве проектов, которые продвинулись дальше этапа котлована, удачные «двушки» с нормальными планировками либо были уже раскуплены, либо сняты с реализации. Действительно, компании осуществляют такую практику – им не выгодно продавать самые лучшие варианты на начальных этапах строительства по минимальной цене, а имеет смысл придержать лоты и дождаться логичного увеличения цены. Бывает так, что в самом начале удачные, «ходовые» двушки выкупаются инвесторами и опять же – появляются на рынке спустя какое-то время со значительной наценкой. Таким образом, даже если застройщик достойный, купить у него квартиру с хорошей планировкой и по низкой цене очень затруднительно.

Оксана Дивеева говорит, что, действительно, количество наиболее ликвидных предложений, выставленных на рынке, зачастую ограничено. Это связано как с политикой застройщика, которому невыгодно на ранних стадиях продаж выставлять наиболее привлекательные квартиры по сниженным ценам, так и с высоким спросом на подобные объекты, сроки экспозиции которых иногда не превышают нескольких дней.

Ольга Маркова рассказала, что если проект успешен и востребован, то вероятней всего на продажу в начале строительства будут выставлены не все квартиры, а определенный пул, где будут разные варианты. Поэтому, чтобы купить хорошую квартиру по приемлемой цене, необходимо обратиться в компанию либо в самом начале продаж, либо постоянно отслеживать предложения.

Не прогадать со сроками

Важный момент, на который обращают внимание покупатели при выборе квартиры в новостройке, это заявленные сроки строительства.

Дмитрий Таганов говорит, что оценка сроков сдачи дома весьма непростая процедура. Для расчетов необходимо понимать ситуацию на рынке в целом, а также учитывать возможные риски, к которым относятся финансовые риски (например, остановка строительства из-за необходимости дополнительного финансирования в связи с возможностью удорожание строительных материалов, изменение нормативных расчетов на строительно-монтажные работы и пр.), строительные риски (некачественное и несвоевременное исполнение работ подрядчиком, несвоевременное обеспечение строящегося объекта строительными материалами, несвоевременное подключение объекта к сетям электроснабжения, а также несвоевременное обеспечение объекта водоснабжением) и административные риски (несвоевременное подписание документов о вводе объекта в эксплуатацию).

Все перечисленные риски оказывают значительное влияние на задержку сроков ввода дома в эксплуатацию.

Учитывая, что обычный человек не может учесть и оценить все эти нюансы, срок ввода дома в эксплуатацию может быть назван только ориентировочный.

Ольга Маркова рассказала, что зачастую покупателя сразу предупреждают, что в срок сдачи проекта дом будет практически готов, а в последующий квартал в новостройке будут заканчиваться отделочные работы. То есть, он сможет въехать в свою квартиру чуть попозже, но не через год, а через 2-3 месяца. Также следует обратить внимание на репутацию и проекты застройщика. Если все они сдавались в срок, а некоторые даже раньше (как у компании «Ведис») то можно особо не беспокоится. Также многие наблюдают за самой стройкой, коробку здания строители должны возвести не к сроку сдачи, а раньше, потому что на внутреннею и внешнею отделку здания тоже необходимо время.

Перспективы эконом класса

Что касается дальнейших перспектив жилья эконом класса в Москве, то Игорь Лебедев рассказал, что в столице есть площадки для появления аналогов Алексеево и Марфино. С учетом того, что в эконом-сегменте сосредоточен максимальный спрос, появление проектов с невысокой ценой продажи жилья только вопрос времени. Однако количество таких проектов никогда не будет большим, и объемы строительства не будут определяющими для рынка. Но спрос на эти объекты всегда будет высоким, на рынке они задерживаться не будут.

Оксана Дивеева рассказала, что среди недавно заявленных проектов эконом-класса можно отметить мкр. Загорье в районе Бирюлево Восточное, два проекта компании Ведис Групп на западе Москвы (улица Нарвская и улица Б. Очаковская). Кроме того, планируется дальнейшее развитие мкр. «Царицыно» в Восточном Бюрюлево, а также строительство очередных корпусов в рамках ЖК «Битцевский» в ЮАО, застройщиком которого выступает группа компаний ПИК.

ners.ru
Вернуться к списку статей

Техническая поддержка