Компании-члены ГРМО
Список по городам
Муниципальные гильдии

Награды ГРМО

Зал славы ГРМО
Лауреаты конкурса/Спонсоры
Гильдия риэлторов Московской области РГР 2018 РГР 2018 РГР 2018 РГР 2018 Лидер отрасли
Российская Гильдия Риэторов
Объединяя профессионалов
Основана в 1997 году

ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ЛУЧШЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ РГР 2018, ЛИДЕР ОТРАСЛИ 2018


8 (496) 465-07-29, 8 (985) 604-97-92
 

Сервисы
ГРМО
Реестр компаний
сертифицированных
Профессиональная
база недвижимости
Статьи, оценка, мнения
13.11.2019

Что такое дееспособность и как она влияет на сделки с недвижимостью


Очень часто сделки по недвижимости срываются или расторгаются из-за того, что один из участников признан недееспособным или не осознающим свои действия. Насколько эти понятия связаны между собой, почему дееспособность напрямую связана не только с душевным здоровьем, но и с возрастом и рядом правовых процедур? Юристы рассказали сайту "РИА Недвижимость" о том, что такое недееспособность, чем она опасна и где может "притаиться".

Что такое "дееспособность"?

Дееспособность – это возможность человека самостоятельно совершать юридически значимые действия. В гражданском праве основной вопрос – это возможность распоряжаться имуществом: покупать и продавать, дарить и получать в дар, составлять завещания. А в наиболее широком понимании также нести за свои действия ответственность.

Но сказанное выше – лишь формальное определение дееспособности. Для понимания того, почему один человек признается дееспособным, а другой нет, необходим иной подход. Для этого используется понятие медицинского характера: дееспособность руководить своими действиями и осознавать их последствия. Именно ее наличие требуется для того, чтобы человек в полной мере считался дееспособным.

При этом закон по умолчанию признает, что ребенок, не достигший 18 лет, не в полной мере еще готов осознавать последствия своих действий, а иногда и руководить ими.

Другой пример - это психически больные люди, отклонения в сознании которых достаточно велики, чтобы они не могли контролировать свои поступки или не понимали, к чему они ведут.

Важно не путать похожие по звучанию термины "дееспособность" и "правоспособность". Последняя – это возможность иметь гражданские права и нести обязанности – возникает в момент рождения человека и прекращается в момент смерти.

По какой причине человек может быть лишен дееспособности?

Большая группа граждан обладает лишь ограниченной дееспособностью по умолчанию – речь идет о несовершеннолетних. В Российской Федерации полная дееспособность наступает в 18 лет, а граждане возрастом с 14 до 18 лет являются частично дееспособными. Но есть исключения из этого правила:

- Если гражданин вступает в брак до достижения 18 лет, он приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак.

- Эмансипация гражданина – процедура, по которой несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью. Эмансипация производится по решению органа опеки и попечительства с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя, а при отсутствии такого согласия – по решению суда.

Совершеннолетнего человека признать недееспособным или ограничить в дееспособности может только суд, при этом наличие у него "психиатрического диагноза" не обязательно означает, что его нужно признавать недееспособным (ограниченно дееспособным).

Надо также понимать, что существует разрыв между дееспособностью юридической (когда человек считается дееспособным, потому что признан таковым судом или не достиг возраста дееспособности) и дееспособностью фактической (когда человек на самом деле может руководить своими действиями и осознавать их последствия). Например, в состоянии сильного опьянения человек может утратить дееспособность, но признавать его недееспособным на этом основании суд не будет – просто потому, что это состояние временное. А вот признать недействительной совершенную в таком состоянии сделку, особенно если она очевидно невыгодна для нетрезвого лица, суд имеет все основания.

Наряду с признанием недееспособным или ограниченно дееспособным по состоянию здоровья допускается ограничение дееспособности некоторых категорий лиц с антисоциальным поведением (например, пристрастие к азартным играм, злоупотребление спиртными напитками или наркотическими средствами, если лицо ставит свою семью в тяжелое материальное положение). Правда, такие ограничения не препятствуют ответственности лица по сделкам и за причиненный вред.

Еще одним случаем ограничения дееспособности является несостоятельность. С даты признания гражданина банкротом и до окончания процедуры банкротства все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично. Сделки, совершенные гражданином лично (без участия финансового управляющего) в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны.

Однако ограниченный в дееспособности должник может без участия финансового управляющего вступать в правоотношения личного свойства, например вступать в брак, разводиться, усыновлять (удочерять) детей, наниматься по трудовому договору или договору личного найма.

Что такое "ограниченная дееспособность" и в чем она выражается?

Ограниченная дееспособность довольно близка частичной дееспособности – последняя законом признается за детьми, достигшими 6 лет (но не достигшими 18 лет или иным образом не приобретшими полную дееспособность). В том и другом случае лицу назначается попечитель (для детей - только если они остались без попечения родителей или усыновителей). По факту ограничение дееспособности означает частичное лишение человека возможности самостоятельно совершать сделки.

Гражданский кодекс определяет понятие ограничение дееспособности в случаях:

- человек, который вследствие пристрастия к азартным играм, злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, может быть ограничен судом в дееспособности в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством.

- человек, который вследствие психического расстройства может понимать значение своих действий или руководить ими лишь при помощи других лиц, может быть ограничен судом в дееспособности в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством.

Над данной категорией людей устанавливается попечительство. Все значимые юридические действия лицо, ограниченное в дееспособности, совершает с письменного согласия попечителя, исключения составляют только мелкие бытовые сделки и распоряжение зарплатой, стипендией и иными доходами.

Кто и на каких основаниях может потребовать признать гражданина недееспособным?

Подать заявление могут члены семьи гражданина, медицинское учреждение, которое оказывает психиатрическую помощь, или орган опеки и попечительства.

Соответственно, если человек живет один и не пребывает на учете в медицинской организации, его родственники (не члены семьи), соседи, руководитель на работе, прочие лица могут обратиться в органы опеки и попечительства с информацией о нем. И только данные органы уже непосредственно заявляют в суд, если после проведения соответствующих проверок будут достаточные основания для подобного обращения.

Заявление подается в суд по месту жительства такого гражданина. В нем обязательно указывается причинная связь наступления тяжелого материального положения семьи с действиями лица. Порядок обращения в суд по данному вопросу и правовые нормы, регулирующие этот порядок, предусмотрены законодательством РФ.

Согласно закону "Об опеке и попечительстве" бабушки и дедушки, родители, супруги, совершеннолетние дети, совершеннолетние внуки, братья и сестры совершеннолетнего подопечного, а также бабушки и дедушки, совершеннолетние братья и сестры несовершеннолетнего подопечного имеют преимущественное право быть его опекунами или попечителями перед всеми другими лицами. Если таких лиц нет, то органы опеки и попечительства сами назначают опекуна или попечителя.

Если человек признан недееспособным, то какими правами обладает его опекун?

Опекун совершает все сделки за подопечного. Однако при всяком распоряжении его имуществом, даже если оно лишь косвенно может повлиять на стоимость имущества подопечного, опекун должен получить согласие органа опеки и попечительства. Попечитель, если речь идет об ограниченной дееспособности, только дает согласие на совершение сделки подопечным; при этом согласие органа опеки и попечительства на сделки и иные действия также нужно в тех же случаях.

Может ли недееспособный человек вернуть себе дееспособность и как это сделать?

При развитии способности гражданина, который был признан недееспособным, понимать значение своих действий или руководить ими лишь при помощи других лиц суд может признать такого гражданина ограниченно дееспособным.

При восстановлении способности гражданина, который был признан недееспособным, понимать значение своих действий или руководить ими суд может признать его дееспособным.

Подопечный может сам подать заявление в суд или просить о помощи, например, прокурора. Безусловно, здесь есть определенные сложности, но, к счастью, законодатель подумал о такой возможности, и защитил гражданина от риска отказа суда в принятии заявления о восстановлении дееспособности просто потому, что оно подано недееспособным.

Что такое "порок воли" и как он связан с дееспособностью?

Порок воли – это такая ситуация, когда воля на совершение сделки или иного действия выражена ошибочно или вопреки действительным намерениям лица вследствие либо психических отклонений, либо обмана, насилия или угроз, либо существенного заблуждения.

В гражданско-правовых отношениях, например, при совершении сделок, это означает, что сделка с пороком воли может быть признана недействительной судом (впрочем, не всякое даже добросовестное заблуждение можно считать достаточным для признания сделки недействительной). Общая черта этих ситуаций в том, что в нормальных условиях (если бы гражданин был здоров или имел нужную информацию или не подвергался неприемлемому давлению со стороны) гражданин скорее всего не стал бы совершать некий поступок.

Особый интерес представляют сделки, совершенные при неспособности (как разновидности порока воли) дееспособного гражданина осознавать значение своих действий или руководить ими.

Под неспособностью осознавать значение своих действий или руководить ими следует понимать состояние, когда лицо не осознавало окружающей его обстановки, не понимало значение производимых им действий и не могло руководить ими. При этом причин возникновения такого состояния законом не предусмотрено. Поэтому можно предположить, что причинами указанных выше состояний могут быть как обстоятельства, не связанные с действием лица (например, сильное эмоциональное потрясение, болезнь, психическое расстройство), так и обстоятельства, вызванные непосредственно действиями гражданина (наркотическое или алкогольное опьянение).

"Сделки с пороком воли" отличаются от сделок недееспособных граждан тем, что совершаются дееспособными людьми, которые вследствие физического, психического или иного состояния в конкретный момент времени не осознают, какую сделку они совершили.

Почему так часто признают недействительными завещания людей, которые просто чем-то болели, например, онкологией?

Здесь следует разграничить закон и сформированную практику злоупотребления им. Закон не говорит, что не может делать завещание человек, которому выписаны сильнодействующие лекарства. Суд должен очень взвешенно подходить к подобным ситуациям – отсюда уж очень недалеко до произвольного лишения граждан права выразить свою последнюю волю... К сожалению, мы живем в такой период времени, когда заинтересованные в признании завещания или договора недействительным родственники идут на все, включая и подкуп экспертов, лишь бы добиться победы в суде.

Актуальность этой проблемы возникла, когда стали увеличиваться случаи оспаривания таких сделок в суде. Иногда люди, занимающиеся мошенничеством с недвижимостью, находят специально таких людей, страдающих психическими заболеваниями, а также людей, которые по состоянию здоровья не отдают полностью отчет в своих действиях и оформляют сделки. В результате люди остаются без недвижимости, и только потом родственники узнают и обращаются в суд с оспариванием сделок.

Наличие признаков непонимания своих действий (например, наличие отдельных диагнозов) само по себе не означает, что сделка незаконна.

Скажем так, состояние непонимания значения своих действий может быть и временным. В таком случае сделка признается недействительной только в случае, если ее оспаривают заинтересованные лица, в том числе само лицо с признаками непонимания значения своих действий.

На практике, при оспаривании таких сделок для доказывания или опровержения факта способности понимать значение своих действий и руководить ими используется в качестве ключевого доказательства заключение экспертов по результатам судебной психолого-психиатрической (в том числе посмертной документарной) экспертизы.

Влияют ли на дееспособность алкоголизм, наркомания, различные привязанности вроде лудомании?

Алкоголизм, наркомания и прочие нездоровые пристрастия могут привести к признанию лица ограниченно дееспособным.

Но обратной силы такое признание иметь не будет. В отличие от медицинской недееспособности, такое признание будет работать только на действия в будущем, но не решения в прошлом.

А вот если человек именно в момент совершения сделки находился в состоянии измененного сознания или в сильнейшей ломке, вполне может быть, что конкретная сделка, совершенная в таком состоянии, при наличии соответствующего заключения экспертов будет признана недействительной.

Например, наркоман в "ломке" легко продаст дорогостоящее имущество за смешные деньги на "дозу" – это и есть тот самый порок воли.

Может ли человек заранее доказать свою дееспособность и факт полного осознания действий, чтобы в последствии его сделка или завещание не были признаны недействительными?

В данном случае нужно предпринять все меры для того, чтобы сделка в дальнейшем не могла быть оспорена, для этого необходимо заранее (как можно ближе к дате оформления документов) еще до совершения сделки и оформления ее у нотариуса "перестраховаться".

Адвокаты рекомендуют в данном случае взять справки в психоневрологическом и наркологическом диспансере по месту жительства о том, что гражданин не состоит там на учете с психическими заболеваниями. Также нужно взять справку у участкового врача о состоянии здоровья и выписку из медицинской карты. Чем больше будет подтверждающих документов о том, что состояние психического и физического здоровья гражданина в норме, тем больше шансов потом в суде отстоять свою позицию и выйти из судебного спора победителем.

Нотариальная форма в тех случаях, когда она не обязательна, является мощной подстраховкой, так как ключевой задачей нотариуса является разъяснение всем участникам сделки правовых последствий их действий и фиксирование их добровольности и осознанности. В практику широко вошли и осмотры врача, а то и специальной комиссии прямо перед совершением сделок с выдачей заключения о "сделкоспособности".

Может помочь также наличие видеозаписи процедуры совершения сделки, которую также осуществляют нотариусы. Это может быть запись того, как человек сам ясно и четко обосновывает свое решение.

В целом, любые доказательства того, что человек действовал свободно, без принуждения, способен был четко выразить свои мысли, будут кстати.

Материал подготовлен при участии нотариуса города Москвы Ильи Радченко, адвоката МКА "Сед Лекс" Вероники Поляковой, партнера юридической фирмы Five Stones Consulting Ксении Казаковой, адвоката, партнера коллегии адвокатов города Москвы №5, руководителя практики "Арбитражное, налоговое и банкротное право" Вячеслава Голенева, советника Федеральной палаты адвокатов (ФПА) РФ Всеволода Сазонова и руководителя правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры" Эдуарда Олевинского.

www.realty.ria.ru

Вернуться к списку статей

Техническая поддержка