Компании-члены ГРМО
Списки по городам
Муниципальные гильдии
и профессиональные объединения
Награды ГРМО

Зал славы ГРМО
лауреаты конкурса/спонсоры
Гильдия риэлторов Московской области РГР 2018 Основана в 1997 году

ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ЛУЧШЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ РГР 2018

Российская Гильдия Риэторов
Объединяя профессионалов
8 (496) 465-07-29, 8 (985) 604-97-92

Сервисы
ГРМО
Реестр компаний
сертифицированных
Единая база
объектов ГРМО
Статьи, оценка, мнения
12.08.2010

Бизнес-ипотека: попытка номер два

По мере устранения ипотечного дефицита на российском рынке банки возобновляют и те кредитные программы, от которых на время кризиса отказались. В том числе такой довольно специфический продукт, как ипотека коммерческой недвижимости. Пока эти предложения малочисленны, но специалисты считают, что их распространение — вопрос времени, поскольку потребность в таких кредитах достаточно высока…

Вторая серия

Незадолго до кризиса, когда российская ипотека переживала расцвет, банки, обнадеженные стабильностью экономики, начали наконец обращать внимание и на сложных клиентов. В том числе на покупателей коммерческой недвижимости, частных предпринимателей или владельцев небольших предприятий, которым надоело зависеть от прихотей арендного рынка, и они решили приобрести в собственность небольшое помещение для офиса, магазина, мастерской и т. п. Такая покупка — дорогое удовольствие для начинающего бизнесмена, поэтому кредиты могли бы стать спасением и той самой поддержкой малого бизнеса, о необходимости которой так много говорится во властных коридорах. Однако банки, несмотря на высокий потенциальный спрос, не торопились с введением нового продукта. Проблем, препятствующих развитию этого сегмента, было несколько. Во-первых, неудачная формулировка в законе, согласно которой нельзя оформить закладную на объект коммерческой недвижимости до момента заключения сделки купли-продажи. То есть потенциальный заемщик должен сначала приобрести объект и только потом заложить его, чтобы получить деньги от банка. В результате нарушалась логическая цепочка. Вместо того чтобы взять у банка деньги и потом приобрести недвижимость, нужно было сначала ее купить, оформить право собственности и только потом обращаться за деньгами к кредитору. Для устранения этого препятствия банкам и заемщикам приходилось идти на различные ухищрения.

Другую сложность представляла собой оценка подобных помещений. И, наконец, банкам и так хватало работы на рынке жилой ипотеки.

Однако по мере роста конкуренции часть кредитных организаций все-таки переключилась с жилищной на коммерческую ниву. Мировой финансовый кризис прервал освоение нового поля, большинство программ было свернуто. Сейчас же на рынке, похоже, начинается очередной виток активности.

В 2009 г. закон № 166-ФЗ был дополнен ст. 69.1, которая говорит о том, что с момента государственной регистрации объекты коммерческой недвижимости считаются находящимися в залоге. Казалось бы, главная проблема снята, но эти изменения пока заметно не повлияли на активность банков. И в отличие от стандартного жилищного кредитования, где возрождение идет полным ходом, ниша ипотеки коммерческих объектов пока не заполнена. «Активность и реализация программ на рынке жилищного кредитования идет сейчас гораздо быстрее, чем в сфере коммерческой недвижимости. Такие программы есть, но они пока единичны», — отмечает заместитель председателя правления Городского Ипотечного Банка Игорь Жигунов.

А директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко полагает, что о возрождении ипотеки коммерческой недвижимости на данный момент говорить пока еще преждевременно. «Конечно, ипотечные кредиты получить можно. Но банки предпочитают выдавать их своим корпоративным клиентам или компаниям, чья официальная финансовая отчетность близка к реальной, то есть тем, с которыми риски минимальны. Хотя сегодня некоторые кредиторы разрабатывают такой продукт, как ипотека коммерческой недвижимости, и в скором времени выйдут с ним на рынок»,— считает он.

Формально программы коммерческой ипотеки есть в РосЕвроБанке (кредиты предоставляют как на покупку, так и под залог коммерческой недвижимости) и в Московском кредитном банке. Правда, не все кредиторы, работающие в этой нише, афишируют свои услуги. «На сегодня ряд банков предлагает ипотеку коммерческой недвижимости как отдельно выделенный продукт. А некоторые кредитуют клиентов по запросу, индивидуально», — замечает начальник департамента разработки и продвижения розничных продуктов РосЕвроБанка Елена Каверина.

Товар лицом

Заемщиками по всем имеющимся программам могут выступать как физические, так и юридические лица. В первом случае процедура андеррайтинга будет примерно такой же, как при обычном жилищном кредитовании: банк оценит личную платежеспособность и надежность заемщика. Если за кредитом обращается юридическое лицо, применяют иные стандарты и требования. «В данном случае именно бизнес выступает как источник дохода для погашения ипотеки. Соответственно, это другая структура рисков. Кредитор будет проводить оценку как самой компании с учетом того сегмента рынка, на котором она работает (устойчивость бизнеса, регулярность поступлений), так и заявителя — владельца такого бизнеса, его руководителя. Вполне возможно, что потребуется и независимая оценка активов и стоимости бизнеса. Если речь идет об ипотеке под залог коммерческого объекта, то будет оцениваться и сам объект на предмет его стоимости, ликвидности, титула», — поясняет Игорь Жигунов.

Ставки по таким кредитам в среднем выше, чем при ипотеке на жилье, а срок кредитования существенно меньше. Так, заем на коммерческий объект юридические лица могут получить на срок от одного года до десяти лет, физические — до 20 лет (в то время как на рынке жилья — до 50 лет). Размер кредита во всех банках составляет не более 70% от рыночной стоимости недвижимости, сумма — от 600 тыс. руб.

Процентные ставки по таким программам меняются, как и в случае с жилой ипотекой, в зависимости от суммы кредита, размера первоначального взноса и срока кредитования. В качестве дополнительного обеспечения может использоваться поручительство физических или юридических лиц, залог ценных бумаг.

По данным «Бюро столичной недвижимости», сегодня для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей ставки составляют от 17,5% годовых в рублях и от Libor +11% в долларах и Euribor +9,5% в евро. Для физических лиц базовые ставки от 15% в рублях РФ, от 12–11,5% в долларах или евро. При этом в некоторых банках действует единая процентная ставка для работающих по найму и собственников бизнеса, несмотря на различные формы подтверждения дохода. «Чаще всего ставки по кредиту для юридических лиц устанавливают индивидуально по рассмотрении каждой отдельной заявки. Здесь нет таких выверенных стандартов, как в случае с жилой недвижимостью», — говорит руководитель отдела ипотеки «Бюро столичной недвижимости» Лариса Брыкса.

Впрочем, у заемщика, желающего купить коммерческий объект, есть еще по меньшей мере два пути. Первый — воспользоваться обычной ломбардной ипотекой (кредиты под залог уже имеющейся недвижимости). Второй — обратиться в лизинговую компанию.

Альтернативный путь

Ломбардное кредитование и его разновидности сегодня гораздо больше распространены, чем программы кредитования коммерческих объектов. Их предлагает довольно много банков, фактически — каждый второй.

Впрочем, условия ненамного выгоднее. По данным «Кредитмарт», минимальная ставка по таким кредитам в рублях составляет 15,9%, в валюте — 11,8%.

Другое дело, что, воспользовавшись этим продуктом, заемщик не будет обязан отчитываться перед кредитором, на что потрачены полученные средства. Не потребуется проводить и сложную процедуру оценки приобретаемого коммерческого объекта. Кроме того, при оценке клиента по ломбардной программе банки проявляют большую лояльность.

При использовании лизинга (другими словами, финансовой аренды) кредит в банке на покупку недвижимости оформляет не заемщик, а лизинговая компания (лизингодатель). Эту недвижимость она сдает в аренду своему клиенту, по заказу которого была проведена сделка. В течение следующих нескольких лет лизингополучатель пользуется приобретенным офисом или складом на правах арендатора и вносит ежемесячно лизинговый платеж, посредством которого постепенно расплачивается с лизингодателем и выкупает здание в свою собственность.

Программы лизинга коммерческой недвижимости сейчас тоже уже не являются эксклюзивными, хотя и распространенным продуктом их не назовешь. Поисковые системы выдают довольно много компаний, анонсирующих такой продукт. Но какое количество из них реально работает на этой ниве, сказать сложно.

Так, по утверждению руководителя отдела экспертизы проектов компании «ТрансФин-М» Юрия Филатова, лизинг коммерческой недвижимости в силу его специфики широко не используется. Это связано как со сложностью процесса оформления сделки, так и с ее объемом (не каждая лизинговая компания может позволить себе крупные финансовые операции). «Поэтому компаний, готовых предложить подобные программы, немного, преимущественно из top-10 ведущих лизинговых операторов», — говорит Юрий Филатов.

По мнению Юрия Тараненко, лизинговые компании, как и банки, еще только пытаются понять, насколько этот продукт востребован. Хотя в компании «ТрансФин-М» утверждают, что в период кризиса лизинг коммерческой недвижимости оказался спасательным кругом для ипотечного рынка. «Крупные игроки лизинга, которые имели доступ к ресурсам, в кризис стали наращивать объемы сделок на фоне резкого снижения стоимости недвижимости», — замечает Юрий Филатов.

По словам специалистов, сокращение кредитного рынка привело к тому, что спрос на программы лизинга коммерческой недвижимости даже в кризис не уменьшился. Правда, это обусловлено не ростом покупок нежилых объектов, напротив, объемы продаж снизились. Юридические лица зачастую используют лизинг коммерческой недвижимости как один из основных инструментов рефинансирования.

Объектом лизинга может быть любое помещение: производственного или торгового назначения, офисное, гостиничное, складское и т. п. Главное, чтобы объект был не обременен залогом и пригоден к эксплуатации. Лизингополучателем может выступать как юридическое лицо, так и индивидуальный предприниматель.

Как правило, авансовый платеж (то есть собственные средства лизингополучателя) должен составлять около 20% от стоимости объекта. Сроки лизинга примерно такие же, как в случае с ипотекой коммерческой недвижимости, и составляют пять — семь лет.

Принципиальное отличие от ипотеки — обеспечение договора. В случае с банковским кредитом это залог на объект недвижимости. В случае с лизингом это право собственности компании-арендодателя. То есть до окончания срока действия договора лизинга объект недвижимости будет находиться в собственности компании-лизингодателя. И лишь по окончании платежей право на его владение перейдет лизингополучателю.

Продолжение следует

Как лизинг коммерческой недвижимости, так и кредитование делают на российском рынке только первые шаги. Поэтому при формальном присутствии этих продуктов говорить о большом выборе для потенциального клиента не приходится. Его предпочтения будут определяться скорее доступностью того или иного варианта. Так, банки достаточно придирчивы к оценке потенциальных заемщиков и заявку клиента могут просто не одобрить. «Лизинговые компании предъявляют меньше требований к платежеспособности заемщика и могут предложить чуть большие сроки предоставления кредита. Но в каждом случае подход индивидуален», — говорит Юрий Тараненко.

Условия в плане процентных ставок и сроков отличаются непринципиально: процентная ставка — от 4 до 14% годовых в валюте, остальные параметры тоже близкие.

С одной стороны, для некоторых клиентов может быть психологическим барьером тот факт, что при лизинге они не сразу становятся полноценными собственниками объекта. С другой стороны, явным преимуществом лизинга по сравнению с ипотекой является минимизация налогообложения — уменьшение налога на имущество, налога на прибыль, а также увеличение оборота средств.

При его использовании вся сумма платежей клиента, которые он вносит за недвижимость, относится к себестоимости и подлежит налоговому вычету, в то время как при ипотеке налогом не облагаются только проценты, начисляемые на кредит. Кроме того, лизинг почти в три раза сокращает срок амортизации объекта.

По сути, ипотека и лизинг на сегодняшнем скудном рынке даже не конкуренты. У каждого из них своя аудитория, которая будет расширяться. По отзывам экспертов, потенциал программ данного сегмента довольно высок. «С восстановлением экономики будет расти и спрос на кредитные программы коммерческой недвижимости. Прежде всего это будет интересно малому и среднему бизнесу. Но на сегодня, с одной стороны, отсутствует ресурс под такие программы. А с другой стороны, пока недостаточен платежеспособный спрос при довольно высоком уровне риска», — говорит Игорь Жигунов.

По словам Елены Кавериной, существенное оживление спроса идет уже сейчас. «Увеличение числа заявок по ипотеке мы наблюдаем с марта этого года, в тот же период появился спрос на кредитование коммерческой недвижимости», — замечает она. На сегодня в РосЕвроБанке уровень заявок клиентов на данный продукт соответствует докризисному.

ners
Вернуться к списку статей

Техническая поддержка