С момента начала острой фазы мирового экономического кризиса прошло уже почти два года и почти год с того момента, когда завершилась его наиболее острая стадия (или, возможно, первая волна его наиболее острой стадии). Длина таких временных промежутков достаточно велика для того, чтобы уже говорить о ряде сформировавшихся тенденций на московском рынке первичной недвижимости, считают специалисты аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ.

Медленный, но стабильный рост цен

По данным экспертов, большую часть 2009 года цены на новостройки снижались или оставались стабильными. Первые обновления ценников в сторону повышения были отмечены в сентябре-октябре прошлого года, когда ряд застройщиков начали осторожно увеличивать цены на некоторые объекты по мере их реального строительства. Сейчас же можно уже с уверенностью утверждать, что цены на новостройки стабильно растут.

По конкретным объектам рост стоимости квадратного метра измеряется в десятках процентов, да и рост цен по рынку в целом за последние 6 месяцев составил более 15%. Ключевые причины роста: Платежеспособный спрос пусть и достаточно медленно, но восстанавливается (как за счет улучшения ситуации на рынке труда, так и благодаря возобновлению ипотечного кредитования новостроек). Кроме того, застройщики и агентства недвижимости проводят грамотные компании по нагнетанию ажиотажа на рынке (основной лозунг «успейте купить сейчас, завтра будет дороже»).

Практически исчезли и «антикризисные» предложения (цен на квадратный метр дешевле 100 тысяч рублей в пределах МКАД найти уже очень сложно), застройщики стали даже с рекламных щитов заявлять о грядущем повышении цен (последний раз такие сюжеты в рекламе были в 2007 году). Средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках (без учета элитных объектов) по состоянию на середину июня 2010 года составляет около 130 тыс. рублей за 1 кв. м. В настоящее время не совсем понятно как будет развиваться ситуация даже в ближайшие несколько месяцев. С одной стороны, цена квадратного метра на некоторых объектах уже близка к сопоставимым докризисным и сегодняшним ценам на вторичном рынке. Кроме того, к этому добавляется и непростая внешнеэкономическая конъюнктура (проблемы в еврозоне, возросшая волатильность валютных курсов и цен на нефть) и, то, что в марте-апреле на многих объектах были реализованы наиболее ликвидные квартиры. В пользу же возможного роста цен пока свидетельствует лишь интенсификация ипотечного кредитования.

Эффекта «дефицита предложения» пока нет

Едва ли не с первых недель кризиса большинство участников рынка предрекало возможный рост цен уже при первых признаках восстановления экономики, связанный с дефицитом предложения (так как новых объектов в 2008-2009 годах было начато гораздо меньше, чем в докризисные годы) и «эффектом отложенного спроса». Нам представляется, что рост последних месяцев связан с перечисленными в предыдущем пункте причинами, но никак не с отложенным спросом и/или дефицитом новостроек. Во-первых, говорить о дефиците новостроек вряд ли справедливо.

Сейчас и активно предлагаются стартовавшие в кризис проекты, и возобновилось строительство на многих замороженных объектах. Проекты «Нахимово», «Юрлово», «Царицыно», стартовавшие непосредственно в кризис, а также находящиеся на завершающих стадиях проектирования площадки «Ведиса» в Очаково и на Водном Стадионе наглядно свидетельствуют о том, что даже в пределах МКАД в Москве еще достаточно земельных ресурсов для жилищного строительства, отмечают специалисты ГдеЭтотДом.РУ.

Таких производственных зон (занятых автобазами и складами) хватит еще на десяток лет строительства новостроек. Если темпы освоения подобных площадок останутся такими же как в 2009 году, то тогда значительная часть реального (а не инвестиционного) спроса на объекты первичного рынка будет удовлетворена. Многие эксперты критикуют этих застройщиков за возобновление коммерческого панельного домостроения в пределах МКАД (где согласно докризисному клише «не может быть домов эконом-класса»), но при этом забывается, что монолитные дома на этих участках строились бы гораздо дольше и продавались гораздо сложнее.

«Антикризисные» концепции проектов остаются актуальными

В период кризиса многие объекты были подвергнуты реконцепции. Основные изменения, которые вносили застройщики, были связаны с общим уменьшением площадей квартир, увеличением доли 1- и 2-комнантных квартир, отказом от некоторых инфраструктурных объектов, упрощением отделки зон общего пользования, появлением предложений «квартира с отделкой» как в панельных, так и в монолитных новостройках. Нам представляется, что большая часть этих изменений позитивно влияют на развитие рынка недвижимости столицы в целом, так как они способствуют росту доступности жилья для более широких слоев населения.

До кризиса были искусственно навязаны критерии «современного качественного жилья» со 100-метровыми двухкомнатными квартирами. При этом другие европейские параметры для жилья бизнес-класса (прежде всего, по обеспеченности парковочными местами) благополучно игнорировались. Весьма отрадно и широкое развитие опции «квартира с отделкой». Она появилась в панельных домах в «Марфино», но сейчас предлагается и в монолитных новостройках в «Царицыно», рассматривает возможность внедрения данного метода стимулирования продаж и ряд застройщиков в бизнес-классе.

Инвестиционных сделок по-прежнему мало

Еще одна позитивная роль кризиса связана с резким уменьшением числа инвестиционных сделок на московском рынке недвижимости. Во многом, именно они и разогнали рынок столичного жилья до заоблачных предкризисных высот (когда все умилялись нелепостью сравнения цены хрущевки и коттеджа на европейском побережье). 30-40% инвестиционных покупок в городе, где сосредоточена значительная часть трудового потенциала нашей страны, было неразумно высоким показателем. Причиной этого была уверенность в том, что недвижимость — единственный надежный актив, а также в несовершенстве нормативно-правовой базы.

По словам ведущего специалиста Аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ Алексея Попова, кризис сделал столичную недвижимость из «единственно надежного» весьма рискованным активом, да и часть застройщиков сейчас выставляет весьма жесткие условия по переуступке прав на свои новостройки. Именно с этим и связано резкое уменьшение доли инвестиционных покупок. Хотя те, кто приобрел новостройки в начале 2009 года, стали весьма удачными инвесторами (предложения по переуступке прав собственности, к примеру, в «Марфино» и «Алексеево» почти в 2 раза дороже той цены, которую эти покупатели заплатили застройщику прошлой весной).

Источник ners