Компании-члены ГРМО
Списки по городам
Муниципальные гильдии
и профессиональные объединения
Награды ГРМО

Зал славы ГРМО
лауреаты конкурса/спонсоры
Гильдия риэлторов Московской области РГР 2018 Основана в 1997 году

ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ЛУЧШЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ РГР 2018

Российская Гильдия Риэторов
Объединяя профессионалов
8 (496) 465-07-29, 8 (985) 604-97-92

Сервисы
ГРМО
Реестр компаний
сертифицированных
Единая база
объектов ГРМО
Статьи, оценка, мнения
30.07.2013

Белова Ю.Ю., исполнительный директор ООО "Агентство недвижимости "Кредит-Центр": Ипотека: «Бери и живи»! Тонкости приобретения жилья

Покупка жилого помещения за счет кредитных или заемных средств - один из самых распространенных и наиболее актуальных способов приобретения жилой недвижимости. И на сегодняшний день можно констатировать: полноценной альтернативы ипотеки как способу приобретения жилья для среднего класса нет! И пока не предвидится. Но чтобы правильно выбрать момент, когда вам брать ипотеку, понимать степень ответственности и все плюсы этого варианта, надо четко знать все условия ипотечных ссуд и правила этого вида кредитования. В данной статье я отвечу на вопросы, которые чаще всего задают наши клиенты при первоначальной консультации по покупке квартиры с привлечением ипотечных средств.

Схема ипотечного кредита напоминает традиционную схему классического потребительского кредита: ежемесячно заемщик выплачивает проценты за пользование кредитом и часть основного долга. Разница заключается в том, что ипотечный кредит выдают только под залог недвижимости – квартиры, дома, земельного участка, дачи, гаража. Существует два вида ипотеки: кредит для приобретения недвижимости (приобретаемая недвижимость является залогом) и кредит по залог недвижимости, которой вы уже владеете.

Классическая ипотека

Классическая ипотека означает кредит для приобретения недвижимости, которая и будет служить залогом. Причем кредит можно получить как для покупки жилья на вторичном рынке, так и для оплаты сделки по приобретению жилья на этапе строительства. Кроме этого вы можете заложить имеющуюся у вас недвижимость, чтобы поучить финансовые средства на продолжительный срок и под сравнительно низкий процент.

Чем ипотечный кредит отличается от потребительского?

Если сравнивать ипотечный кредит с потребительским, то можно выделить три отличия – сумма, срок и ставка. Ипотека позволяет получить кредит на значительно большую сумму, чем вам выдадут в качестве потребительского кредита. Другое важное отличие: потребительский кредит больше чем на пять лет не дадут, а под залог недвижимости можно взять кредит на срок до тридцати пяти лет. При этом, ставка по ипотечному кредиту будет гораздо ниже, чем по потребительскому.

Длительный срок погашения кредита, в свою очередь обуславливает еще одну особенность: ипотечный кредит с согласия банка-кредитора можно рефинансировать, поменять условия на более выгодные, если процентные ставки на рынке пойдут вниз.

Что за чем следует?

Основные этапы и порядок предоставления долгосрочных ипотечных жилищных кредитов определены в постановлении Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из семи основных этапов. Рассмотрим их:

Этап 1. Предварительная консультация (одобрение) заемщика – получение всей необходимой информации: о кредиторе (банке), об условиях предоставления кредита; о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки; о примерной сумме кредита; о дальнейшей последовательности действий для получения кредита.
Этап 2. Оценка кредитором (банком) вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств, для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки.
Этап 3. Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора.
Этап 4. Оценка жилья с целью определения его рыночной стоимости
Этап 5. Заключение договора страхования в соответствии с условиями кредитного договора и передача одного экземпляра договора кредитору вместе с оригиналом документа, подтверждающего оплату страховой премии.
Этап 6. Заключение ипотечной сделки. Регистрация в УФРС (Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии).
Этап 7. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения.

Несколько участников в этой цепочке

Итак, мы определили, что Ипотечный кредит представляет собой результат взаимодействия нескольких сторон. Главные действующие лица - это Заемщик и Банк (кредитор). Кроме них в деле обязательно участвуют оценщик недвижимости, страховая компания, регистрирующий орган.

Кроме того, в цепочку включается продавец объекта недвижимости. В процессе оформления ипотечной сделки могут понадобиться услуги нотариуса.

Для того, чтобы увязать все эти звенья в единую цепочку, возможно обратиться к услугам риэлтора – брокера или агента по недвижимости, а также кредитному брокеру в агентстве недвижимости.

Функции каждой стороны

Если подробнее об услуг каждой стороны, то понятно, что банк выдает кредит. Оценщик выдает официальное заключение о рыночной стоимости недвижимости, которая будет служить залогом. Этот документ необходим для определения максимально возможной суммы кредита, так как она жестко увязана со стоимостью недвижимости. Каждый банк имеет своих партнеров-оценщиков. Страховая компания застраховывает закладываемую недвижимость от риска уничтожения и повреждения – это обязательное условие ипотеки по российскому законодательству. Помимо этого для получения ипотечного кредита может понадобиться страхование жизни и здоровья заемщика, а также юридической чистоты сделки (это называется страхование титула).

Если кредит предоставляется для приобретения недвижимости, чтобы воспользоваться деньгами, заемщику необходимо предоставить свидетельство о праве собственности, которое оформляет регистрирующий орган. При заключении ипотечной сделки любого рода, будь то приобретение недвижимости или залог вашей уже имеющейся недвижимости, необходимо обратиться в регистрирующий орган для регистрации ипотеки – обременении права собственности на недвижимость в пользу банка. Когда кредит выплачен, это обременение снимается.

Для оформления заявки на получение ипотечного кредита заемщику могут понадобиться нотариально заверенные документы разного рода, так что нотариусы тоже часто необходимы в цепочке ипотечной сделки.

Риэлтор может увязать всю цепочку воедино

Риэлтор и кредитный (ипотечный) брокер сегодня служат посредниками для большинства сделок с недвижимостью, особенно когда идет речь об ипотеке. Изначально функции риэлтора и брокера служили разным целям. Риэлтор помогал найти подходящий вариант для покупки недвижимости, подготовить необходимые для совершения сделки документы и руководил непосредственно процессом заключения сделки и регистрации права собственности покупателя. Брокер выступал посредником между заемщиком и банком, помогая выбрать оптимальную кредитную программу и подготовить документы для получения кредита. Сегодня функции риэлторов и брокеров перемешались: риэлтор может помочь с получением кредита, а брокер с покупкой недвижимости.

Самостоятельно разобраться, какой ипотечный продукт из тех, что сегодня предлагают сотни банков, будет выгоднее лично вам, сможет не каждый. Если у вас недостаточно свободного времени, чтобы заняться всем процессом, есть смысл обратиться к ипотечному брокеру. В крупных агентствах недвижимости работают такие специалисты, и их задача состоит в полном сопровождении клиента, от заявки до покупки и регистрации квартиры. Кредитный брокер поможет не только выбрать наиболее подходящую для вас ипотечную программу, но сделает процесс оформления ипотечного кредита более комфортным, выгодным и быстрым. Хороший брокер всегда в курсе, в каких банках идут акции, по которым заемщикам предоставляются различные бонусы и скидки. Самые продвинутые имеют договоренности с банками о льготах для своих клиентов. Одно из важных преимуществ оформления ипотеки через кредитного брокера – это ускорение процесса рассмотрения заявки и выдачи кредита благодаря налаженным связям внутри банков.

В каком банке и как выбрать ипотечный кредит?

Универсального ответа на этот вопрос не существует, по одной простой причине: все зависит от того, в чем для вас заключается выгода. Один хочет быстрее рассчитаться с банком, чтобы поменьше переплачивать на процентах и не жить в долг, второй, наоборот, желает растянуть срок возврата ссуды на возможно больший срок, чтобы ежемесячные взносы по кредиту поменьше били по семейному бюджету. Третьему важно получить как можно большую сумму. В соответствии со своими потребностями и надо выбирать ту или иную ипотечную программу того или иного банка.

При поисках «самого доброго» банка следует иметь ввиду: кредиты по низкой ставке выдают отнюдь не всем желающим, ее величина зависит от многих нюансов. Первое - это величина первоначального взноса (немаловажно, сколько вы готовы заплатить из собственных средств за новое жилье – от этого зависят практически все остальные параметры кредита);
второе – срок выплаты, установленный по соглашению сторон;
третье - вид валюты, в которой предоставляется кредит;
и наконец, четвертое – это вид приобретаемого жилья.

Условия кредитования по каждому виду недвижимости имеют свои особенности

Купить жилье по ипотеке на вторичном рынке, уже сданное в эксплуатацию, легче, чем на этапе строительства. Если вы берете новостройку, будь то квартира или дом, помимо стандартного пакета документов банку нужны будут сведения о застройщике, который выступает продавцом, и о его проекте. Быстро решаются вопросы с приобретением жилья в новостройках в рамках партнерских программ с застройщиками, поскольку их объекты проверены банком заранее. В Раменском, например, с застройщиками работают банки «Возрождение», «ВТБ-24», «Сбербанк». А вот «посторонняя» новостройка потребует много времени для проверки, чтобы стало понятно, пойдет она в качестве залога по кредиту, или нет.

Другая сложность – стройка не может служить предметом ипотеки. Можно заложить право требования на жилье. Однако реальный объект недвижимости и абстрактное право требования на квартиру или дом – это вовсе не одно и то же. Такой вид залога менее надежен, так что кредит, выданный под залог права требования, будет считаться более рискованным. Поэтому ставка по нему будет несколько выше, чем по кредиту на готовую квартиру аналогичных параметров и качества. Впрочем, повышенная ставка устанавливается только на период строительства. Как только заемщик оформит право собственности на построенную квартиру, ее можно использовать как залог по кредиту, и тогда ставка снижается, выравниваясь до ставки по кредиту на покупку квартир на вторичном рынке.

Как вариант для залога по кредиту на приобретение квартиры на этапе строительства можно использовать имеющуюся в собственности заемщика недвижимость. Но и такой кредит обойдется дороже, чем для приобретения жилья на вторичном рынке, поэтому и в этом случае для залога лучше использовать приобретенное на кредитные средства жилье.

Одалживая деньги на дом или квартиру, банк весьма придирчиво относится к объекту приобретения. Для него это - прежде всего, залог, реализация которого должна обеспечивать возврат одолженных средств, если заемщик не сможет погасить кредит. А, значит, недвижимость должна иметь хорошие продажные характеристики, чтобы ее можно было быстро реализовать.

Какое жилье может считаться залогом

Не соответствует требованиям банка ветхое жилье, дома под снос или реконструкцию, квартиры с незаконной перепланировкой, без подключения к электрическим, паровым или газовым системам отопления, без исправного сантехнического оборудования, и крыши – для квартир, расположенных на последних этажах. Кредит на квартиру, скорее всего, не дадут, если окажется, что в доме деревянные перекрытия.

Практически невозможно получить кредит на приобретение квартиры в доме барачного или гостиничного типа, комнаты в коммуналке. Некоторые банки («Город», «Дельта-кредит») готовы предоставить кредит на комнату или комнаты в коммуналке и даже доли квартиры, если после их приобретения заемщик становится собственником всей квартиры.

Незарегистрированная перепланировка, вероятно, поставит на возможности купить квартиру в кредит жирный крест. Кроме того, представители банка могут забраковать квартиру, если посчитают, что двери, окна или крыша дома в плохом состоянии. Высокая степень износа коммуникаций также станет поводом для отказа кредитовать выбранный для приобретения дом или квартиру.

Помимо всего прочего, дом или квартира, которые приобретаются в ипотеку, должны быть свободны от обременений, то есть от залога по какому-то другому договору, в нем не могут числиться прописанные люди, за исключением самого собственника и членов его семьи. В любом случае, перечень тех, кто может быть прописан, указывается в кредитном договоре. И в банк и в страховую компанию, потребуется предоставить правоустанавливающие документы, документы из БТИ, а также документы из обслуживающей дом организации (выписка из домовой книги, выписка из финансово-лицевого счета.)

Купить загородное жилье по ипотеке

Загородное жилье приобрести в ипотеку посложнее, чем квартиру - слишком много тонкостей и разных нюансов при оценке. Подходящим для залога считается дом, пригодный для круглогодичного проживания и при этом находящийся в населенном пункте, на территории которого располагаются другие жилые дома. Дорога к земельному участку и дому на нем должна обеспечивать подъезд круглый год. При оформлении ипотеки на коттедж или таунхаус необходимо иметь ввиду, что еще одна особенность загородной недвижимости заключается в том, что в договоре купли-продажи фигурирует не один, а два разных объекта права – само строение и земельный участок, на котором оно расположено. Причем ключевую роль при формировании цены приобретения играет именно земельный участок. Ряд банков выдает ипотечные кредиты исключительно на капитальные дома и земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства. Большинство банков не приемлют в качестве залога дома, не подключенные к инженерным сетям - электричеству, газу, отоплению, водоснабжению, канализации. Исключение могут сделать для дома в организованном поселке, где строительство еще не завершилось и какие-то сети не успели провести.

К таунхаусам существуют свои требования: в отдельном блоке может жить только одна семья, а сам этот блок обязан находиться на отдельном земельном участке и иметь свой собственный выход на территорию общего пользования.

Пока не будет погашен кредит, в доме не должны проводиться перепланировки, переоборудования и переустройства, не согласованные с банком.

Земельный участок, на котором расположен дом, должен иметь кадастровый номер и план, на котором обозначены границы участка. Нетрудно догадаться, что земельный участок, на котором построен дом, не может входить в состав особо охраняемых территорий, а также земель с особым режимом использования (водоохранная зона, резервная зона и т.д.)

Большой проблемой при покупке жилого загородного дома в кредит может оказаться «неправильное» целевое назначение земельного участка. Основная масса участков приходится на две группы: земли поселений и земли сельскохозяйственного назначения. Если загородный дом приобретается в кредит, он обязан располагаться на землях поселений и регистрироваться как жилой. Особое внимание хочется обратить на то, что совсем недавно появилась возможность ипотечного кредитования земельных участков и дачных домов в СНТ. Такой ипотечный кредит можно взять в Сбербанке и Россельхозбанке.

Резюме

Брать или ждать – вот основной вопрос, терзающий потенциальных ипотечных заемщиков. В любом случае, прежде, чем брать ипотеку, надо понять, что она вам дает, на каких условиях будет для вас удобной, и каковы перспективы на будущее. И мой вам совет: принимая решение о покупке жилья, не слушайте самозваных экспертов, которые не устают внушать окружающим, что цены на жилье не будут расти вечно, они вот-вот обвалятся. Большинство из тех, кто с пеной у рта доказывает, что ипотечные кредиты берут одни дураки, понимают, что им самим квартиру никогда не купить – ни на собственные средства, ни на заемные. Отсюда – вера в чудеса вроде обвала цен. Вечно рост цен на жилье действительно продолжаться не может. Однако в целом спрос на жилье слишком высок, чтобы всерьез рассчитывать на их падение. А состояние российской экономики не дает возможность эффективно копить деньги для приобретения жилья. Поэтому, обсуждать обоснованность кредитных ставок по ипотеке занятие в высшей степени бессмысленное, поскольку на свободном рынке от подобных обсуждений ничего не изменится.

«Ипотечный кредит позволяет человеку не копить долгие годы на квадратные метры, перебиваясь по съемным квартирам, а уже сегодня и сейчас обеспечить себе и своей семье достойные условия для жизни. Ипотека – это инструмент для прогрессивно мыслящих людей, которые не хотят откладывать свою жизнь на потом.»

А. Семеняка, генеральный директор АИЖК.

И если же и вам, подобно булгаковскому профессору Преображенскому кажется, что обедать надо в столовой, спать – в спальне, а работать в кабинете, то не медлите, а займитесь оформлением ипотеки уже сегодня!

Юлия Юрьевна Белова,
исполнительный директор ООО "Агентство недвижимости "Кредит-Центр", аттестованный брокер Гильдии риэлторов Московской области

*При написании данной статьи использовалась следующая литература: «Все о недвижимости» М.Ю. Барщевский АСТ Москва; «Ипотека. Руководство к действию» Я. Арт. АСТ Москва.

Вернуться к списку статей

Техническая поддержка