Существует распространенное мнение, что сдача квартиры в аренду – дело рискованное. Правда, как выясняется, большинство опасностей тут возникают из-за неуемного желания рантье сэкономить. И мы решили еще раз вспомнить все траты, которые арендодателю стоит понести – чтобы их «страшненький бизнес» (характеристика, данная сдаче квартир бывшим вице-премьером Виктором Христенко) перестал быть рискованным, а стал безопасным и комфортным.

Налоги: большинству лучше не мудрить
Начнем, естественно, с налогов – как с траты самой крупной и известной. Всего существует три возможных варианта:
1. Платим налог как физическое лицо – в этом случае ставка составляет 13%.
2. Регистрируемся в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и платим по ставке 6%.
3. Регистрируемся как ИП, а после приобретаем патент.

Рассмотрим эти варианты подробнее. «Физики». Недостаток у этого варианта только один – более высокая, чем у ИП, ставка. Однако в остальном нас ожидают только плюсы. Во-первых, физическое лицо ничего, кроме упомянутых 13%, не платит – тогда как у прочих вариантов, как мы убедимся ниже, есть дополнительные траты. Во-вторых, просто – после истечения года, в котором вы получали доход, нужно до 30 апреля следующего года подать декларацию. Времена, когда налоговые инспекции «славились» своими очередями и всевозможными сложностями для посетителей, давно прошли: сегодня сдать налоговую декларацию можно в созданных в Москве повсеместно многофункциональных центрах (МФЦ). Есть и третье соображение. Срок фактической уплаты налогов – до 15 июля следующего, после налогового периода, года. Это значит, что 13% от того, что вы получаете сегодня, можно класть на банковский счет, и до середины лета 2016 года они обрастут приличными процентами, которые вы с полным правом можете оставить себе.

Другой вариант – ИП, который платит 6%. Официально это называется «ИП, применяющий упрощенную систему налогообложения». Однако помимо этого подобному налогоплательщику надо платить взносы во внебюджетные фонды - Пенсионный фонд, Фонд социального страхования, Фонд медицинского страхования. Их размер зависит от дохода, но в сумме составляет примерно 25 тыс. руб. в год. «Кроме этого, денежные средства придется принимать на расчетный предпринимательский счет, а если расчет происходит наличными, придется завести кассовый аппарат или бланки строгой отчетности, - перечислила «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» недостатки Светлана Оганджанянц, налоговый консультант консультации nalogovmalo.ru. – Уплата налога происходит раз в квартал, т.е. четыре раза в год. Также необходимо ведение книги доходов, а для этого, возможно, придется брать бухгалтера (средняя по Москве цена – 3 тыс. руб. в квартал). К тому же налоговые инспекции любят проверять именно 6% ИП, так как это быстро и просто… В общем, это, возможно, наиболее экономный, но очень проблемный способ».

Третий изучаемый нами путь – патент. Рассказ о нем надобно начать с того, что частным лицам патенты не продаются – соответственно, для приобретения надо регистрировать ИП и платить потом упоминавшиеся выше взносы во внебюджетные фонды. Идем далее. Еще несколько лет назад стоимость патента была фиксированной и не зависела от количества сдаваемых в аренду квартир. Но власти быстро устранили этот «дефект» - теперь все дифференцировано. «На каждую квартиру приобретается отдельный патент, - говорит Светлана Оганджанянц (nalogovmalo.ru). – На квартиру до 50 кв. м в ЦАО цена патента составит 45 тыс. руб., в районах Новой Москвы – 21 тыс. руб., в остальных округах - 30 тыс. руб.». Помимо этого, продолжает эксперт, оплата патента происходит в два этапа и в четко установленные сроки. И просрочка ведет к катастрофическим последствиям: ИП переводится на обычную систему налогообложения и платит 18% НДС и 13% НДФЛ за весь год. При патенте также необходимо ведение книги доходов.

От себя автор может добавить еще одно. В первых двух случаях («физик» и ИП с 6%) арендодатель платит налоги с фактически полученных доходов. Если квартира по каким-то причинам не сдается – нет ни доходов, ни налогов. А при приобретении патента вы уплачиваете все авансом. Если квартира потом сдаваться не будет – стоимость патента вам никто не вернет.

Итоги и скелет в шкафу
Неспециалистам удобнее всего воспринимать различную цифирь на конкретных примерах. Поэтому мы и попросили наших консультантов рассчитать простой вариант: сдается небольшая квартира в спальномрайоне Москвы, цена – 35 тыс. руб. в месяц. Какими будут налоги в каждом случае? Вот результаты, полученные Владимиром Зимохиным, замруководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость»: обычный «физик» (13% налога) заплатит в год 54,6 тыс. руб., ИП с 6% - 48 тыс. 661 руб. 38 коп., ИП с патентом - 54 тыс. 261 руб. 38 коп.

Как видим, подтверждается тезис из предыдущей главы – стать ИП, возможно, и чуть выгоднее, но всевозможные сложности (отчетность, возможность проверок, всякие бланки строгой отчетности) наверняка нивелируют эту выгоду в 500 руб. в месяц. Но есть и еще одно соображение – поистине бронебойное. Дело в том, что свою квартиру рантье наверняка будет продавать – не сейчас, так лет через 5-10. Что происходит при продаже – наши граждане уже знают назубок: если объект был в собственности менее трех лет, то от подоходного налога высвобождается 1 млн руб., а если более трех лет – то вся вырученная сумма. Так вот, при использовании квартиры для предпринимательской деятельности (т.е. сдаче в качестве ИП) эта льгота сразу пропадает. «При продаже квартиры вы заплатите налог в 6%, если к тому моменту ИП еще будет действовать, или 13%, если ИП будет закрыто», - предупреждает Светлана Оганджанянц (nalogovmalo.ru).

Иными словами – это автор уже от себя – регистрируя ИП и беря на себя многочисленные хлопоты, владелец квартиры получает «фантастическую» экономию в 6 тыс. руб. в год. Так продолжается, к примеру, 10 лет (60 тыс. руб. экономии), а потом при продаже вы «налетаете» на налог, размер которого будет эдак в миллион (13% от 8 млн – это 1,040 млн). Выгодно?

И еще различные детали
Перечислим их кратенько:

- различные траты, которые хозяин справедливо считает накладными расходами (например, квартплата), из налогооблагаемой базы вычесть нельзя. Если вы сдаете квартиру за названные выше 35 тыс. руб. и при этом платите за эту квартиру, например, 4 тыс. – ваш доход с точки зрения ФНС составляет 35 тыс. руб., никак не 31. Вычесть накладные расходы было бы можно, если бы вы стали ИП, не использующим «упрощенку», - но в этом случае, как справедливо заметили нам эксперты компании Evans Property Services, ставка налогообложения составляет уже 15%, и в итоге это оказывается невыгодно.

- сумма в договоре. Теоретически она может быть любой – написали с арендатором, что квартира сдается за 1000 руб. в месяц (хотим мы так!), и выходит налогов на 130 руб. в месяц, 1560 в год. Мнения наших экспертов на сей счет разделились. «Конечно, налоговики в такую сумму не поверят, - считает Наталья Сивко, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда». – Но применить здесь какие-то санкции довольно сложно: нужно доказать, что реально квартира сдается за иную сумму, а сделать это нелегко». А вот Светлана Оганджанянц (nalogovmalo.ru) считает, что доказать орган ФНС может – потому что в рамках камеральной проверки декларации она вправе вызвать на допрос арендатора. Есть и еще один аспект. Арендатор, с которым хозяин квартиры договорился о подписании договора, где стоимость квартиры указана в 1000 руб., может действительно начать платить… по 1000 руб. И сделать с ним ничего нельзя – по крайней мере, до истечения срока договора.

- ответственность. Если немного упрощенно, то при сумме неуплаченных налогов до 600 тыс. руб. арендодателю грозит штраф. Обычно – 20% от суммы неуплаченных налогов, и 40% - если нарушение произошло повторно или деяние совершено умышленно. Плюс, конечно, заплатить и сами налоги тоже.

При превышении «порога» в 600 тыс. руб. предусмотрена уже уголовная ответственность. На практике доказать неуплату в 600 тыс. очень сложно – нужно подтверждение, что квартира действительно сдавалась на протяжении нескольких лет. Тем не менее, как минимум один такой случай в Москве известен – там фишка в том, что арендодатель умудрился так крепко рассердить своих жильцов, что они давали против него показания в суде. Да, проживали столько-то лет, да, заплатили в итоге такую-то сумму. В итоге владелец квартиры (где-то в районе «Динамо») получил срок – правда, условный.

Обсудить в форуме

www.metrinfo.ru