По мнению многих экспертов, наилучшие перспективы рынка в Подмосковье – у городов средней удаленности (5-30 км от МКАД). Жилье там, если подходить с московскими мерками, очень недорогое, а качество новых проектов – на самом высоком современном уровне. А если вспомнить еще и о том, что транспортная ситуация на окраинах Москвы очень неоднозначная (от иного, формально относящегося к столице, района добираться до Центра сложнее и дольше, чем из области), то становится понятной популярность городов Среднего Подмосковья у многих покупателей.

…Об Апрелевке, расположенной в 25 км к юго-западу от Москвы, наш журнал писал чуть более года назад. («Город Апрелевка: все для «вкусной жизни». Быстрая трасса, комфортные дома, квартиры от 43 тыс. руб./кв. м».) Но время идет, происходят перемены – и сегодня имеет смысл вернуться к этому городу.

Дорога: мы строили, строили и наконец построили
Важнейшим событием последнего времени в жизни Апрелевки наши эксперты дружно назвали завершение реконструкции Киевского шоссе. Ремонтные работы были в основном закончены еще прошлым летом, однако оставалось несколько «финальных штрихов» - в частности, достроить развязку на первом перекрестке внутри города, чтобы сделать проезд через Апрелевку бессветофорным. Сегодня все эти работы полностью завершены.

Дворец спорта в Апрелевке
Миэль-новостройки

Уютный город
Миэль-новостройки

«Киевское шоссе превратилось в одну из самых комфортных трасс Подмосковья, - говорит Марина Акимова, начальник департамента маркетинга ЗАО «ЯРТТ-Девелопмент». – На пути нет светофоров, организованы удобные въезд и выезд из Апрелевки». «Дорога из двухполосной превратилась в современную шестиполосную автостраду, - соглашается Владимир Моребис, заместитель директора департамента новостроек компании Est-a-Tet. – Естественно, это намного улучшило транспортное сообщение: сейчас путь из Апрелевки в столицу на машине, маршрутке или автобусе до станции метро «Юго-Западная» займет времени не больше, чем из Переделкино или Южного Бутова».

Вторичный рынок: или старое, или качественное
История Апрелевки не совсем типична для подмосковных городов. «В советские времена она была одним из наиболее популярных дачных мест, - рассказывает Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья». – По этой причине в жилой застройке города преобладают частные дома, которых в Апрелевке почти 4 тыс. В их числе, как бывшие деревянные дачи, так и современные особняки». Многоквартирных домов, продолжает эксперт, в городе всего около сотни. В основном это типовые 5-9-этажные здания, возведенные в 1960-70-х годах прошлого века.

В начале 2000-х годов в городе не велось вообще никакого строительства – застройщики предпочитали работать в более близких к Москве населенных пунктах. Однако по мере того, как свободных участков рядом со МКАД оставалось все меньше, строители начинали уходить все дальше в область. До Апрелевки добрались лишь в 2005 году – с тех пор там строится исключительно монолитно-кирпичное жилье, никакой панели!

В настоящий момент на рынке «вторички» города выставлено около 170 квартир (данные «Азбуки жилья»). При этом примерно 25% предложения – в современных монолитно-кирпичных домах: это недавние покупатели новостроек выходят с ними на вторичный рынок. Доля предложения в панельных домах не превышает 16% - что неудивительно, этих домов в Апрелевке физически мало. В структуре предложения вторичного рынка превалируют двухкомнатные квартиры – их около 43%. 25% и 28% приходится на однокомнатные и трехкомнатные квартиры соответственно. Доля многокомнатного жилья вполне соответствует среднерыночному показателю – не более 4%.

По данным Марии Литинецкой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», стоимость «квадрата» на вторичном рынке Апрелевки колеблется в рамках от 35 000 руб. до 87 000 руб. Эксперты «Азбуки жилья» считают, что средняя цена вторичного рынка - на уровне 67 тыс. руб. за кв. м.

Новая Апрелевка, сек. 4-5-6 со двора
ЖК «Новая Апрелевка»

ЖК Апрелевский на улице Горького
Миэль-новостройки

Новостройки: трижды три будет девять
На сегодня в Апрелевке продаются квартиры по трем адресам, по каждому из которых строится по три жилых корпуса. «Все новостройки возводятся с применением монолитных технологий и входят в состав современных жилых комплексов, характеризующихся широким набором объектов социально-бытовой инфраструктуры, - отмечает Артем Ржавский («Азбука Жилья»). – При этом средняя стоимость 1 кв. м новостроек здесь составляет 55,1 тыс. руб., что почти на 17% ниже, чем в среднем по Подмосковью». По информации Марии Литинецкой («МИЭЛЬ-Новостройки»), средняя стоимость «новостроечного метра» - от 40 000 руб. до 69 300 руб.

Во-первых, это ЖК «Апрелевский» - три корпуса высотой 14-15 этажей, расположенные на улице Горького. Они уже сданы в эксплуатацию и заселяются. «Это жилой комплекс эконом-класса, построенный по индивидуальному проекту, - говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком». – В шаговой доступности от него расположен продуктовый и строительный рынок, а также замечательная зона отдыха на лесопарковой территории».

В «Апрелевском» в продаже имеются 1-, 2- и 3-комнатные квартиры площадью от 47 до 93 кв. м. Их стоимость, говорит Артем Ржавский, составляет 60-62 тыс. руб. за кв. м. При этом покупатели могут воспользоваться скидками, программами кредитования и рассрочками оплаты, предоставляемыми агентством «Азбука жилья».

«Новую Апрелевку» отделывают
ЖК «Новая Апрелевка»

Вид ЖК Новая Апрелевка на Парковой
Est-a-tet

Другой проект – жилой комплекс «Новая Апрелевка». «Он расположен на ул. Парковой, рядом с железнодорожной станцией и неподалеку от центра города, - рассказывает Владимир Моребис (Est-a-Tet). – Здесь по индивидуальному проекту строятся три монолитно-кирпичных жилых дома по 10-12-14 этажей и два культурно-бытовых центра. Рядом находятся новый торговый центр, универсальный спортивный комплекс, возводится школа на 500 человек с бассейном».

Сдача объекта ГК еще только предстоит (намечена на III кв. 2010 года), и это обстоятельство определяет заметно более низкий, чем в предыдущем ЖК, уровень цен. Стоимость 1 кв. м в однокомнатной квартире начинается от 54 тыс. руб., в двухкомнатной – от 49 тыс. и в трехкомнатной – от 50 тыс. руб. Площади квартир в «Новой Апрелевке» - от 45,83 до 78,69 кв. м, итоговые стоимости объектов оказываются в диапазоне 2,9-5,5 млн. руб., уточняет Дмитрий Таганов («Инком»).

С начала года в «Новой Апрелевке» наблюдается постоянный рост количества сделок, - говорит Марина Акимова («ЯРТТ-Девелопмент»). – Это связано с приближением ввода домов в эксплуатацию, а также значительным числом сделок по субсидиям и с привлечением ипотечного кредита Газпромбанка».

Третий адрес – три 12-14-этажных здания на ул. Полевая. Одно из них уже завершено и сдано, на двух других ведутся монтажные работы, а сдача ГК намечена на IV кв. 2011 года. «Просторные квартиры подготовлены для чистовой отделки и имеют современные планировки, делающие проживание максимально комфортным, - отмечает Владимир Моребис (Est-a-Tet). – В настоящий момент в продаже есть двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 66,7 до 88,69 кв. м». Стоимость 1 кв. м в двухкомнатной квартире составляет 40,5-49,3 тыс. руб., в трехкомнатной – 41,5-50,2 тыс. руб.

Улица Полевая, корпус 2
Миэль-новостройки

Улица Полевая, корпус 3
Миэль-новостройки

…Завершая разговор о рынке Апрелевки и ценах на нем, нельзя не упомянуть любопытный факт, который привели аналитики компании «Азбука жилья». Если сравнивать июль нынешнего года с декабрем 2008 (т.е. периодом, который считается «докризисным»), то можно увидеть, что цены на вторичном рынке города снизились на 10,8%. Результат, в общем, предсказуемый – кризис, трудности и т.п… А вот «первичка» Апрелевки за эти полтора года в цене выросла – на 12,8%. Из чего можно сделать вывод о сохраняющейся популярности данного города среди покупателей недвижимости. Заметим кстати, что в последние месяцы положительная динамика появилась и на рынке «вторички».

Резюме от журнала Metrinfo.ru
Совершенно очевидно, что Апрелевка практически без потерь пережила кризис. В городе нет «замороженных» строек – все объекты строятся в заявленные сроки. Некоторый «вялотекущий режим» отмечен при возведении новой школы и делового центра в районе ул. Дубки – но эти проблемы вряд ли впрямую касаются частных лиц, приобретающих квартиры.

Квартиры в Апрелевке, цены на которые по-прежнему намного ниже, чем в столице, остаются привлекательными для самых разных категорий покупателей. Это и местные жители, желающие улучшить свои жилищные условия в рамках «малой родины»; и москвичи, которых привлекает возможность существенно увеличить площадь своей квартиры; и приезжие из других регионов, которые хотят жить поближе к Москве, но не имеют возможности приобрести квартиру в самой столице.

«Стоимость квартир в Апрелевке ниже, чем в соседних населенных пунктах а учитывая наличие городской инфраструктуры и хорошую транспортную доступность города, приобретение квартиры в Апрелевке выглядит привлекательным для покупателей с ограниченным бюджетом», - резюмирует Мария Литенецкая («Миэль-новостройки»). А поскольку, дорогие читатели, неограниченным бюджетом у нас располагают разве что 5-10 населения, то этот город – для нормальных людей, так называемых «настоящих» покупателей.