Кризис изменил не только количество сделок с недвижимостью, но и их структуру. Прямых покупателей почти не осталось, зато все больше людей пытаются поменять и жилище, и свою жизнь. Квартиру на дом, область на столицу, Москву на Петербург, жилье на бизнес…

Квартира или коттедж?

«Альтернативные сделки — единственный сегмент вторичного рынка, который «расцвел» в кризис», — отмечает Инна Игнаткина, исполнительный директор агентства недвижимости МИАН. По данным компании, основные цели «альтернатив» — улучшение жилищных условий, изменение места жительства или получение дополнительного дохода за счет уменьшения жилплощади. Также в кризис увеличилась популярность «экзотичных» операций по ухудшению условий ради получения наличности, зато в посткризисный период наоборот – стало больше людей, улучшающих жизнь «с доплатой».

До финансовых потрясений 77% альтернативных сделок были стандартными: квартиру меняли на другую (лучшую или в другом районе) либо на пару объектов (разъезд). А вот в кризис доля простых обменов сократилась до 56%, отмечают аналитики, зато вдвое вырос процент так называемых межсегментных операций, когда столичную квартиру меняют на загородный дом или наоборот. Причем изменилась структура таких сделок, сообщают в компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». Если до кризиса наблюдался паритет (50/50), то сегодня большинство клиентов продают подмосковный коттедж или участок, чтобы купить квартиру в столице (70/30). «В благополучные времена город меняется на загород, в кризисные – наоборот» — делают вывод эксперты компании. Несмотря на то, что с конца 2008 года коттеджи в зависимости от направления стали дешевле на 30-40%, сумма, вырученная от продажи дома, все равно превосходит стоимость квартир, которые за этот же период потеряли в цене примерно 20-25%. Поэтому в половине случаев взамен дома приобретаются сразу две квартиры, чтобы одну можно было сдавать, получая дополнительный доход.

Земля или жилье?

«Что касается участков, особенность рынка такова, что земля дешевеет медленнее и дорожает быстрее, чем городское жилье, — считает Алексей Шленов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж». — Поэтому в межсегментных сделках также распространены продажи участков с последующим приобретением квартир. Кроме того, сегодняшняя ситуация – сниженные цены и широкий выбор – позволяет совершать интересные обмены и внутри загородного рынка. Поскольку коттеджи подешевели сильнее, чем земля, продав участок на престижном направлении, взамен можно купить уже готовый коттедж с участком большего размера в другом районе. Также сегодня многие пытаются продать незавершенные или достроенные, но без отделки, объекты, чтобы купить полностью готовый дом с землей».

емного другую статистику приводят в аналитической службе МИАН. По данным специалистов, в период кризиса, наоборот, резко увеличилась доля обменов квартир на загородную недвижимость, но сегодня этот показатель вновь вернулся к прежнему уровню. Такой обмен был весьма выгоден, поскольку, как уже говорилось, цены на коттеджи снизились сильнее, чем на городское жилье. При этом каждая пятая сделка такого типа – продажа квартиры и покупка дома плюс еще одной квартиры – небольшой, но позволяющей остаться столичным жителем.

Москва или город на море?

Основное направление межрегиональных обменов неизменно: в Москву (до 70% запросов, подаваемых в МИАН). Суть таких сделок проста: продажа квартиры или дома в городе проживания и покупка квартиры или комнаты в столице (65%), реже – в области (35%). «Интересно, что в 2008 году соотношение было 50/50», — отмечает И. Игнаткина. Москвичи тоже становятся мобильнее. Если раньше со столичной пропиской расставались крайне неохотно, то сегодня число таких людей растет. Большинство уезжают недалеко – в Подмосковье. А вот желающих перебраться из области в мегаполис вдвое меньше, причем это соотношение сохраняется с докризисных времен. Однако увеличилась и доля тех, кто меняет столицу или область на более отдаленные города и районы. Если до кризиса на одного «покинувшего» приходилось 12 «понаехавших», то сегодня соотношение примерно 1/8.

Город на Неве остается самым популярным местом миграции. Кстати, петербуржцы, переезжая в столицу, предпочитают вторичку, а москвичи охотно вкладываются в новостройки. Это связано с тем, что жилой фонд Северной столицы сильно изношен, а на первичном рынке сейчас много интересных предложений и удобные схемы оплаты. Специалисты «МИЭЛЬ-Брокеридж» отмечают новую тенденцию: все чаще квартиру в Петербурге покупают взамен жилья в Подмосковье, такие операции стали преобладать над традиционными обменами «Москва — Петербург». Дело в том, что питерская недвижимость заметно дешевле столичной, но сопоставима по стоимости с «ближнеподмосковной» (до 20 км от МКАД). Еще выгоднее межрегиональный обмен с переездом в какой-нибудь областной центр, желательно на юге и неподалеку от моря. Например, квартира в элитной новостройке в престижном районе Ростова-на-Дону обойдется в 2 млн руб., а скромная «гостинка» — в 850 тыс. руб., тогда как в Москве цены начинаются от 3,5-4 млн руб.

Жилье или бизнес?

Еще один вид межсегментных сделок — обмен жилья на коммерческую недвижимость. На такой поворот решаются немногие, хотя именно в кризис подобные сделки были особенно актуальны. Если на растущем рынке квартира в Москве дает стабильный заработок (за счет сдачи в аренду и повышения стоимости), то на падающем этот актив приносит лишь убытки (арендные платежи не покрывают ежемесячного снижения цены). Если же вложить эти деньги в бизнес-недвижимость, можно не только сохранить, но и приумножить средства. Разумеется, коммерческий объект нужно выбирать с умом: не дешевеющие и пустующие офисы, а площадку для востребованного даже в кризис бизнеса: магазин, заправка, небольшое производство и т.п. Некоторые москвичи покупают коммерческую недвижимость в регионах, где цены ниже, а конкуренция не столь велика. Альтернативные сделки в кризис сдали удачным выходом для многих семей. Одни смогли улучшить жилищные условия, другие – получить дополнительный доход, третьи –приумножить капиталы. Прошли времена, когда квартира приобреталась единожды и на всю жизнь. Меняя район, город, сегмент, тип недвижимости, можно выбрать наилучшие условия, открыть свое дело, исполнить мечту. Чем смелее операция, тем больше потенциальный выигрыш. Ваше жилье – не данность, всегда есть альтернатива!

Источник ners