Отсутствие объектов социального назначения в новостройках снижает покупательский спрос

Ближнее Подмосковье в настоящее время испытывает самый настоящий наплыв покупателей, приобретающих жилье в новостройках. Их состав довольно разнообразен. Здесь и студенты, обзаводящиеся при поддержке родителей комнатами или однокомнатными квартирами, и граждане «незалэжной», ищущие убежища от политических катаклизмов, и жители отдаленных российских регионов, влезающие в ипотечные кредиты в поисках лучшей жизни, и классические переселенцы из южных краев. Доля таких покупателей на подмосковном рынке, по оценкам некоторых специалистов, достигает 80%.

Почему же лишь около 20% будущих собственников жилья – родом из Подмосковья? В чем причина столь низкого интереса к недвижимости в этом регионе у «коренных» жителей? При поиске ответа не стоит полностью сбрасывать со счетов тот факт, что они не понаслышке знают о тех проблемах, которые серьезно осложняют жизнь владельцам квадратных метров в домах с иголочки.

Во-первых, это, как ни странно, очень плотная застройка. Несмотря на то, что активный ввод в эксплуатацию новых объектов позволяет хоть как-то решать насущную жилищную проблему, в нем кроется один серьезный подвох. Редкий девелопер придает внимание возведению соцобъектов, наиболее актуальными из которых являются школы, детские сады и поликлиники.

Из-за этого во многих населенных пунктах Подмосковья складывается парадоксальная ситуация – домов и магазинов много, а детей пристраивать некуда. В немногочисленных местных действующих детсадах, например, – весьма своеобразный контингент подрастающего поколения (как раз из категории «понаехали» – авт.), туда детей не хотят отдавать, а водить в частные за 15 тысяч в месяц – для многих дороговато. Поэтому люди вынуждены возить своих чад в Москву. Та же самая ситуация и со спортивными объектами. Например, в тех же Люберцах всего один бассейн на весь город, да и тот находится в Некрасовке, до которой не слишком удобно добираться.

Во-вторых, это прогрессирующий, вопреки всем стараниям ответственных чиновников, транспортный коллапс. Практически по всем направлениям от столицы на дорогах часто создаются громадные пробки. Если служащий не выехал на своем автотранспорте в 6 утра, чтобы попасть на работу к 9, то более поздний «старт» – гарантированное опоздание на несколько часов. Такая же картина получается и в вечерние часы. Расстояние в несколько десятков километров приходится преодолевать по нескольку часов. Единственный адекватный вариант – электрички. Но для того, чтобы пользоваться им ежедневно, необходимы стальные нервы, крепкое сердце и бойцовский характер: пригородные поезда, в отличие от самой столицы, далеко не резиновые.

К тому же многие жители испытывают проблемы с парковкой личного автотранспорта. Для этого элементарно не хватает мест. Проблему могли бы решить подземные паркинги, но девелоперы предпочитают с ними не связываться: это увеличивает сроки и сложность возведения объектов. У застройщиков цель одна: построил дом, получил прибыль, а дальше проблемы с поликлиниками, школами и прочим пусть решают сами жители.

В-третьих, погоня за «длинным рублем» и острая нехватка земли для свободной застройки приводят к тому, что новые высотки ставятся буквально «окно в окно». Таким образом районы подмосковных городов, находящиеся, вроде бы, на довольно перспективных участках, медленно, но верно превращаются в самые настоящие каменные джунгли. Эксперты рынка недвижимости отмечают: эта ситуация не самым лучшим образом сказывается на покупательском спросе. Потенциальные собственники вновь стали обращать внимание на «сталинки». Причина, в общем-то, одна – такие дома с высокими потолками располагаются в «старых» районах городов, возведенных еще в те времена, когда архитектурные и градостроительные советы при администрациях придавали большое значение удобству и развитости их инфраструктуры, а не выдавали разрешения без тщательного анализа, как сейчас.

Малоэтажное строительство, набирающее популярность в регионе, в этом плане также выгодно отличается от девелоперских проектов высотной застройки. При возведении подобных объектов застройщики все же уделяют внимание социальной составляющей – рядом с домами отводятся места под игровые площадки, зоны отдыха и кое-где – под те же детские сады.

Ирина Порхунова, руководитель агентства «МОСОБЛЖИЛСЕРВИС», считает:

- Было бы очень неплохо устанавливать обременения для девелоперов – если строишь высотку, то рядом возводи, например, детсад. В этом плане молодцы власти поселка Октябрьский в Люберецком районе, которые обязали строителей построить новую школу в непосредственной близости от новых домов. И этот факт серьезно повлияет на продаваемость объектов. Естественно, в лучшую сторону.

Из позитивных моментов можно, пожалуй, отметить грядущее открытие станций метро в тех городах-спутниках, где ведется активное жилищное строительство. Например, скорый запуск такой станции неподалеку от новых высоток в Котельниках фактически превращает их в спальный район Москвы, что, безусловно, очень удобно для тех, кто работает в столице. Но опять же, к сожалению, проблему отсутствия пресловутых школ и детских садов в данном кластере такой шаг не решит.

В-четвертых, это цены. Нередко девелоперы новые объекты позиционируют как сверхдоступные и приводят их стоимость в сравнении со столичными объектами такого же класса. Но стоит отдавать себе отчет в том, что квартира в какой-либо подмосковной новостройке с ценой квадратного метра 50-60 тысяч рублей – это, мягко говоря, элементарная рекламная «замануха». Оперирование такими суммами в информационных буклетах –возможный показатель того, что дом, хотя и прошел процедуру приемки, но еще не имеет внутренней отделки и свидетельства о праве собственности. То есть, по сути, за такую цену продается голая бетонная коробка на значительном удалении от транспортных артерий. И сколько она еще потребует вложений – не известно никому.

Эксперты подмосковного рынка отмечают: средняя цена «квадрата» на объекте с правом собственности варьируется, как правило, в диапазоне от 70 до 80 тысяч рублей. Близость к железной дороге повышает его до отметки в 100-120 тысяч. А косметический ремонт (отделка) – уже и до 150 тысяч.

Представители таких крупных компаний, как «Метриум Групп», отмечают: эти проблемы в скором времени должны будут исчезнуть без следа. Однако пока процесс идет, возможно, следует прислушаться к словам президента гильдии риэлторов Московской области Андрея Хромова: самобытные города дальнего Подмосковья также заслуживают внимания собственников. В числе их достоинств – гораздо более низкая стоимость квадратного метра, вполне отвечающая потребностям жителей социальная инфраструктура, а главное – очень хорошая экология.

Фото ИТАР-ТАСС/ Антон Новодережкин