214-ФЗ: как застраховать себя при покупке жилья

Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве» вступил в силу почти 4 года назад, 1 апреля 2005 года. За это время в него уже вносились поправки, но аккурат к дню рождения закона запланированы изменения, которые могут серьезно повлиять на ситуацию на строительном рынке. С одной стороны, поправки предполагают дополнительную защиту покупателям жилья в новостройках в условиях кризиса. С другой, они ставят под удар девелоперов, которым в текущих экономических условиях и так приходится не сладко. Urbanus.ru выяснил, как изменится ситуация на рынке после принятия очередных поправок.

Неправильный закон

214-ФЗ изначально разрабатывался для регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве. Согласно закону, застройщик-юридическое лицо, имеющее в собственности или на правах аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для возведения на этом участке многоквартирных домов на основании полученного разрешения на строительство.

Разработка документа происходила в непростых условиях – на фоне митингов и голодовок «обманутых дольщиков», которые оказались и без денег, и без жилья, и без защиты со стороны государства. Закон, написанный на скорую руку, обеспечил дольщикам железную защиту, но не учитывал множество нюансов, в частности, не обязывал всех поголовно застройщиков работать по общим правилам. В итоге сложилась ситуация, когда только 10% девелоперов работают строго по закону о долевом строительстве, используя защищенные схемы привлечения средств частных лиц, такие как жилищные сертификаты и ЖСК. Подавляющее большинство применяют гораздо более рискованные - беспроцентный договор займа застройщику, векселя, предварительный договор купли-продажи, агентский договор, уступка прав по инвестиционному договору и тому подобные схемы. А рискованные они потому, что проблемы застройщика автоматически становятся и проблемами покупателя. Особенно это актуально в условиях кризиса, когда финансовые трудности девелопера могут привести к заморозке строительства объекта, и дольщик останется ни с чем.

Новое в законодательстве

Тотальное нежелание застройщиков работать по 214-ФЗ привело к тому, что российские законодатели решили внести изменения в закон «О долевом строительстве». Основная часть пакета поправок сводится к запрету любых схем привлечения средств граждан на строительство жилья, кроме тех, которые дозволены законом. В начале февраля законопроект получил положительное заключение Правительства России, при этом кабинет министров отметил высокую актуальность этого закона в условиях кризиса. По словам одного из разработчиков поправок депутата Государственной думы заместителя председателя комитета по бюджету и налогам Александра Когана, в текущих условиях, когда застройщики отрезаны от банковского финансирования и вынуждены еще активнее привлекать средства граждан, значимость поправок в отдельные законодательные акты в целях защиты прав участников долевого строительства возрастает в разы. «Когда те же строители берут кредит в банке, у них проверят всю подноготную и потребуют обеспечение по договору, они будут платить немаленькие проценты за пользование кредитом. Почему же, когда те же строители берут деньги у граждан, причем беспроцентно, они не должны давать гарантию гражданам, что их средства будут использованы по назначению и в оговоренный срок?! Но эти времена уже закончились, нужно все это прекращать, уходить в легальную плоскость», - уверен депутат.

Предполагается, что законопроект будет работать по старинному принципу «кнута и пряника». В качестве «кнута» будет использована система штрафов, как для застройщиков, так и для дольщиков, которые понесут деньги в компании, не соблюдающие 214-ФЗ. Для первых предусмотрены взыскания в размере от 500 тыс. до 1 млн. рублей, с частников будут брать по 50 тыс. рублей. «Пряником» будет служить послабление в виде отмены НДС. Однако игроки рынка подобные способы стимулирования интереса девелоперов к работе по закону о долевом строительстве называют, мягко говоря, странными. «Предлагаемая мера экономически убедить работать по 214-ФЗ в виде отмены НДС вообще не работает, так как на сегодняшний момент при продаже жилого имущества, то есть зарегистрированного жилого помещения НДС не взимается. Поэтому мне кажется, что принятие подобных поправок приведет к повышению стоимости жилья, т.е. девелоперы будут включать в цену размер штрафов, которые законодатели намерены накладывать на них», - говорит Александр Богданов, начальник юридического отдела компании «Велес Капитал Девелопмент».

Девелоперы против

Аналитики рынка в один голос твердят о том, что новые поправки в законе учитывают интересы всех сторон, кроме непосредственно самих девелоперов. Для покупателей – это большая защищенность, для государства – дополнительные возможности при контроле за деятельностью строительных компаний, а застройщикам предоставляются только гипотетические преференции в виде отмены НДС. «Не секрет, что любой механизм, выработанный рынком более устойчив и жизнеспособен, чем навязанный извне. Чем больше законодатель ужесточает ответственность застройщика по указанному закону, тем меньше участников рынка готовы реализовывать свои объекты по договорам долевого участия. Все это уменьшает количество вкладчиков, которые защищены этим законом», - говорит Алла Лягина, юридический директор компании IntermarkSavills.

На первый взгляд может показаться, что девелоперы отказываются работать по закону из каких-то своих личных убеждений, однако на деле обстоит все гораздо сложнее. Соблюдению 214-ФЗ мешает, как это парадоксально, непосредственно сам закон. Основной причиной, препятствующей заключению договоров долевого участия застройщиками, является отсутствие оформленных в установленном порядке прав на земельные участки под строительство. Согласно пункту 1 статьи 3 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после государственной регистрации застройщиком права собственности или договора аренды на земельный участок, предоставленный для строительства жилья. Таким образом, не могут осуществлять реализацию жилья в соответствии с требованиями закона застройщики, использующие земельные участки по договорам субаренды или по договорам аренды, заключенным на срок менее 1 года или неопределенный срок, в силу того, что такие договоры согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ не подлежат государственной регистрации.

Еще одно противоречие также связано с земельными отношениями. Обеспечением исполнения обязательств застройщика в новой редакции закона предлагается считать земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на дпнный земельный участок. Грубо говоря, участок, на котором ведется строительство, находится в залоге у государства. И не учитывается тот факт, что застройщик, имея дефицит собственных оборотных средств, вынужден привлекать кредитные ресурсы банка, также используя земельный участок в качестве залога. «Наличие такой нормы в законе лишает застройщика возможности привлечения кредитных ресурсов», - поясняет Анна Шлесина, руководитель юридического отдела компании «Сити-XXI век». И таких нюансов можно привести множество. Поэтому большинство девелоперов и вынуждены работать в обход 214-ФЗ.

Покупатели – за!

Как уже было сказано выше, поправки в закон учитывают в первую очередь интересы покупателей. Если смотреть на нововведения с точки зрения потенциального клиента девелоперской компании, то никаких нареканий к ним быть не может. «Принятие этих поправок в закон – хорошая антикризисная мера. Намерение депутатов защитить права инвесторов можно только приветствовать», - выступает за принятие поправок управляющий партнер компании Panorama Estate Омар Гаджиев. На самом деле, если внимательно изучить действующую сегодня редакцию закона, то застройщик и сейчас не имеет права продавать квартиры на стадии строительства каким-либо другим способом, кроме как по договору соинвестирования. «Но за несоблюдение этой нормы в законе не было раньше предусмотрено никакой ответственности перед государством, были установлены лишь штрафные санкции в правоотношениях между физическим лицом и девелопером. Когда эти поправки вступят в силу, будет введена административная ответственность перед государством в виде штрафа. Если ты хоть рубль взял с физического лица, то этот рубль должен быть обязательно оформлен в качестве долевого договора участия. Никакие другие договоры не могут оправдывать получение денег с физического лица», - продолжает Омар Гаджиев.

Для покупателя одной из самых главных положительных сторон вводимых поправок заключается в том, что они позволяют квалифицировать любые действия по сбору денег с будущего владельца жилья без соответствующих документов как незаконные. К примеру, если риэлтор продает квартиру в строящемся доме, то он должен будет объяснить, кто ему дал право на ее продажу тем или иным способом. Некоторые эксперты надеются, что данная норма прекратит порочную практику дальнейшего изобретения обходных схем. В любом случае, после принятия поправок все покупатели недвижимости в строящемся доме смогут на законных основаниях требовать разрешительные документы на продажу жилья. Это убережет их от возможных проблем в будущем, связанных с недостроем или банкротством девелопера.

Кроме того, поправки в 214-ФЗ будут содействовать развитию и расширению ипотеки. Ни для кого не секрет, что и до начала кризиса банки с большой неохотой кредитовали покупку жилья в строящихся домах. Купить новостройку по ипотеке можно было только у девелопера, который работает строго по 214-ФЗ, потому что уже на стадии кредитования банки видели реальный зарегистрированный договор, реальную квартиру и они всегда могли проконтролировать ход строительства. «Никакой нормальный банк не будет кредитовать тебя под схему гипотетического получения квартир в будущем или под векселя какой-то непонятной компании. Для банка главное – обеспеченность и гарантированность возврата собственных денег», - говорит Омар Гаджиев. А главное отличие договора соинвестирования от любых других при сделках с недвижимостью в том, что первый дает право кредитору обратиться в суд, например, в случае уклонения физлица от оформления права собственности и залога квартиры под уже имеющийся кредит. Таким образом, после принятия поправок, когда всех девелоперов обяжут работать по закону о долевом строительстве, ипотека расширится именно за счет возможности кредитования на стадии строительства. Правда, не у всех игроков рынка такие перспективы вызывают положительные эмоции. По словам Александра Богданова, подобная ситуация усложнит процесс получения кредита. «Проблема, мне кажется, будет в том, что при принятии этих поправок все застройщики будут вынуждены, если не будет найден способ обхода и этих нововведений, работать в рамках 214-ФЗ, соответственно, все договоры будут подходить под требования банков и, естественно, круг лиц, обращающихся за ипотечным кредитованием, увеличится, что в условиях кризиса скорее всего повлечет выработку банками дополнительных условий для выдачи кредита», - говорит он.

Депутаты Госдумы планируют принять поправки в 214-ФЗ еще в ходе весенней сессии, до летних каникул. По мнению большинства экспертов, в том, что эти поправки будут приняты, можно не сомневаться. Таким образом, уже в ближайшие месяцы поправки вступят в силу. Как изменится после этого рынок жилья, пока еще сказать сложно. Но очевидно, что перемены грядут очень серьезные. И в первую очередь плюсы от нового закона оценят на себе покупатели. Впрочем, если мы стремимся к цивилизованному рынку, «править бал» на котором будет именно клиент, а не продавец, то по-другому и быть не должно.

Иван Кузнецов

Источник: Urbanus.ru