Жизнь застройщика станет легче

Всех волнуют самые существенные изменения, внесенные в 2011 год в действующее законодательство РФ, которые регулируют земельные и градостроительные правоотношения. О том, как они отразятся в нынешнем году и какие новые изменения нас ждут в 2012 году, рассказал партнер юридической фирмы «АВЕЛАН» Сергей Казинец.

В 2012 году нас ждут серьезные изменения в градостроительном процессе. Что ожидает строительную отрасль? Станет ли легче жизнь застройщика?

Что касается девелоперской деятельности ― да, многие процессы будут оптимизированы. Например, с 1 апреля 2012 года отменена обязательная государственная экспертиза результатов инженерных изысканий, проектов строительства и реконструкции. Застройщик сможет выбирать между государственной и негосударственной экспертизой. Исключение составят только бюджетные объекты, автодороги, памятники, объекты на землях особо охраняемых природных территорий, а также объекты, расположенные в исключительной экономической зоне, на континентальном шельфе, во внутреннем море, связанные с размещением опасных отходов или расположенные на территориях более двух регионов. Вводится правило, по которому организации, которые вели проектирование или инженерные изыскания, не вправе самостоятельно проводить по ним экспертизу. Нарушение этого условия может привести к аннулированию аккредитации.

Отмечу также, что «заказчик» теперь именуется в Градостроительном кодексе как «технический заказчик». Новый термин внёс ясность во взаимоотношения участников строительного процесса, поскольку на практике приходилось сталкиваться со смешением понятий «заказчик» в гражданско-правовом смысле и «заказчик» в строительстве.

Известно, что иностранные проектировщики давно присутствуют на отечественном рынке, однако каждый проект подлежит «русификации». Сделано ли что-нибудь в этом направлении?

С 1 апреля 2012 года закон допускает применение проектной документации, разработанной и утверждённой в иностранных государствах. Это позволит легализовать сложившуюся практику, при которой приходилось изобретать различные схемы вовлечения хороших проектов в российскую застройку. Экспертиза этой документации будет проводиться только в отношении конструктивных решений фундамента, а также подаваемой застройщиком декларации о соблюдении условий применения проектов. Для получения разрешения на строительство по зарубежному проекту утверждён особый перечень документов.

Как решается проблема так называемого «долгостроя»? Делается ли что-нибудь для освобождения земельных участков, много лет представляющих собой запущенную стройплощадку?

Для Москвы и Санкт-Петербурга теперь предусмотрены специальные правила одностороннего расторжения договоров аренды земельных участков, предоставленных для строительства или реконструкции объектов недвижимого имущества, если застройщик допускает существенные нарушения условий договора. К таким нарушениям отнесены, например, несоблюдение сроков строительства (если строительная готовность объекта на последний день срока составляет менее чем 40% общего объема строительства по проекту), а также отсутствие разрешения на строительство по истечении 5 лет со дня заключения договора.

Коснулись ли законодательные изменения вопросов эксплуатации зданий и сооружений, строительство которых завершено?

Через год, с 1 января 2013 года, начнёт действовать новый раздел Градостроительного кодекса, регулирующий процесс эксплуатации зданий и сооружений. Данное нововведение в совокупности с «Техническим регламентом о безопасности зданий и сооружений», вступившем в силу в 2010 г., формирует правовую базу для регулирования деятельности управляющих компаний. Нести ответственность за соблюдение правил эксплуатации будет не только собственник, но и арендаторы, а также управляющие организации, которые обязаны обеспечивать техническое обслуживание, эксплуатационный контроль и текущий ремонт недвижимости.

Планируется ли усиление ответственности за вред, причинённый третьим лицам в ходе строительства?

Да, законодатель серьёзно усилил ответственность за вред, причиненный в ходе строительства и при эксплуатации объекта недвижимости.

С 1 июля 2013 года будет действовать жёсткое правило, обязывающее собственника здания возмещать вред имуществу и личности в случаях разрушения и повреждения объект, а также выплачивать компенсации: родственникам погибшего ― 3 млн рублей, потерпевшему в случае причинения тяжкого вреда здоровью ― 2 млн рублей, а вреда средней тяжести ― 1 млн рублей.

При этом виновными могут признаваться, помимо строителей, лица, проводившие инженерные изыскания и готовившие проект, специалисты, выдавшие свидетельство СРО о допуске к этим работам, эксперты подготовившие положительное заключение, а также любые иные лица, нарушившие требования безопасности при строительстве и эксплуатации объекта.

Все перечисленные лица и инстанции отвечают солидарно (в равной степени) перед тем, кто возместил ущерб и выплатил пострадавшим компенсацию.

Что ждать в 2012 году участникам земельных правоотношений?

Прежде всего, упрощения многих обременительных процедур. Так, с 1 июля 2012 года законодатель сокращает количество документов, которые должны представлять лица, заинтересованные в образовании земельного участка, его выкупе, получении под строительство, переводе в другую категорию, кадастровом учёте. Заявители теперь не обязаны (хотя по-прежнему имеют право) представлять документы, подтверждающие имеющуюся в органах власти информацию ― о государственной регистрации юридического лица, кадастровый паспорт земельного участка, о правах на землю и др. Органы власти должны запрашивать эти сведения самостоятельно. Более того, если ответ из другого ведомства не будет получен в срок, это не станет препятствием к выдаче нужного документа.

Кадастровый орган должен будет самостоятельно запрашивать в порядке межведомственного взаимодействия копии разрешения на ввод в эксплуатацию, документ о категории земель, разрешённом использовании земельного участка, изменении назначения объекта.

Застройщик, подающий заявление о выдаче разрешения на строительство, может не предоставлять правоустанавливающие документы на земельный участок, если они есть в ЕГРП, а также градостроительный план и разрешение на отклонение от параметров разрешённого строительства, если оно выдавалось ранее.

Те же правила введены в отношении регистрации прав на недвижимое имущество. Например, для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве застройщик может не представлять разрешение на строительство и проектную декларацию ― они также запрашиваются в межведомственном порядке.

Беседу вела Анастасия Кременчук
NERS.ru
Фото: r-catalog.ua