Правительство считает необходимым снижение ставок ипотеки
Объем ипотечного кредитования в 2011 г. может составить до 580 млрд руб., заявил премьер-министр РФ Владимир Путин, выступая с отчетом о деятельности правительства РФ в Госдуме, сообщил «Интерфакс». «По нашим оценкам, в 2011 г. будет выдано примерно 540 - 580 млрд руб. ипотечных кредитов», – сказал премьер.
Аналогичная оценка перспектив рынка ипотечного кредитования уже приводилась аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» в статье «Картина маслом»: темпы развития ипотеки выше ожиданий».
Еще в феврале портал www.irn.ru сообщал о том, что после колоссального спада объема ипотечного кредитования в России – с 655,8 млрд руб. в 2008-м до 152,5 млрд в 2009 г. – его рост возобновился в 2010-м. В этом году генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка предсказал дальнейшее увеличение объемов ипотечного рынка на 45,9 - 56,8%, который достигнет 540 - 580 млрд руб. Правда, в среднем каждый отдельный кредит оказывается поменьше, чем раньше, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».
Как Семеняка сообщил журналистам, объем ипотечных кредитов в 2010 г. составил около 370 млрд руб. В 2009 г. российскими банками было выдано 152,5 млрд руб. ипотечных кредитов. Таким образом, этот показатель в 2010 г. вырос в 2,4 раза.
«Объем выдачи ипотечных кредитов в стоимостном исчислении составил порядка 370 млрд руб. в прошлом году, что на 44% ниже, чем за рекордный 2008 год (655,8 млрд руб.)», – сказал Семеняка. По его словам, общее количество выданных кредитов составило 290 000. АИЖК предполагает, что если наметившиеся позитивные тенденции в экономике продолжатся, то в 2011 г. банки предоставят заемщикам не менее 415 000 - 460 000 ипотечных кредитов на сумму 580 - 640 млрд руб.
Докризисная планка выдачи ипотечных кредитов в 650 млрд руб. будет превышена в 2012 г., полагает Путин.
Он также отметил, что на жилищном рынке наблюдается общее оживление спроса: объем выданных кредитов в 2010 г. вырос в 2,5 раза. Одновременно происходит снижение средней ставки – с 14,3% годовых в 2009 г. до 13,1% в 2010 г. «Сейчас, в апреле 2011 г., кредит можно получить по ставке 12,5%», – отметил глава правительства, добавив, что и это «достаточно дорого». В дальнейшем необходимо стремиться к тому, чтобы ставки по ипотеке опустились до 5-6% годовых, добавил глава правительства.
Это пожелание вполне объяснимо, если для сравнения рассмотреть возможности в плане ипотеки первых лиц государства.
Что себе можно позволить?
Согласно декларации о доходах, президент Дмитрий Медведев заработал за год 3,4 млн руб. Счет в банке у Медведева вырос за год на 1,5 млн рублей – до 5 млн. Главе государства по-прежнему принадлежит земельный участок в 4700 кв. метров в аренде и квартира в 367,8 кв.м в совместной собственности с супругой.
Глава российского правительства Владимир Путин за 2010 г. заработал на 1,1 млн больше, чем годом ранее. Доход премьер-министра России составил 5 млн руб. Ему принадлежит земельный участок на 1500 кв.м, квартира 77 кв.м и гараж на коллективной автостоянке. Кроме того, премьер-министр сохранил квартиру на 153,7 кв.м и гараж на 18 кв.м, полученные им в бессрочное пользование в 2009 г.
Не стоит рассматривать, какие доходы нужны, чтобы взять ипотечный кредит на квартиру в 360 кв.м, тем более не зная ее точного расположения, типа дома и этажности. Да и квартиры подобного рода не всегда поддаются рыночной оценке, хотя бы потому, что практически не попадают на открытый рынок. Как это было с квартирой Михаила Горбачева в 1996 г. на Воробьевых горах (дом кирпичный, три комнаты, общая площадь – 95 м, жилая 40 м, с лоджией). Тогда мало кто набрался смелости, но некоторые риелторы все же поставили вероятные границы в $6000-8000 за кв.м. Для сравнения: тогда же квартиры в «партийном» доме на 2-й Тверской-Ямской, где проживали многие видные политики, оценивались экспертами в $3500 за метр. Рядовые новостройки в отдаленных районах шли по $300. А сейчас?
Но можно рассмотреть средний вариант. Квартира в элитном (или бизнес-класса) доме площадью 130 - 150 кв. м, в Тверском районе или в районе м. «Кутузовская» в сталинском доме (где были квартиры Леонида Брежнева, Юрия Андропова и др.) оценивается по калькулятору на www.irn.ru примерно в 50 - 55 млн руб.
Согласно расчетам ипотечного калькулятора, если предположить, что президент захочет купить такую «среднюю» квартиру, то банки ему по формальным признакам должны отказать. Первый взнос, исходя из накоплений на банковском счете, будет в 5 млн руб. Ежемесячный доход Дмитрия Медведева составил в 2010 г. (путем простых арифметических подсчетов) 275 000 руб. А ежемесячные выплаты по ипотеке (из расчета на 20 лет под 11%) по такому кредиту составят 350 000 - 485 000 руб. В последнем случае величина переплаты за квартиру будет 69,5 млн (133,5%) от ее стоимости.
Для сравнения
Freddie Mac опубликовал факты о ставках по ипотеке в США. По итогам недельной давности, ставки по 30-летнему кредиту с фиксированной процентной ставкой (FRM) в среднем составили 4,91% . В прошлом году в это время средний 30-летний FRM давали под 5,07%. И это был и продолжается жестокий кризис: даже государственные служащие паспортных столов в Америке были отправлены в неоплачиваемый отпуск из-за невозможности согласования бюджета в парламенте. Многие американцы не смогли выехать за границу отдохнуть.
Деньги не из банок, а у банков Объемы ипотечного кредитования в России растут на фоне увеличивающегося аппетита к риску, что является фактором, способным оказать положительное влияние на рейтинги российских банков, говорится в опубликованном в четверг, 21 апреля 2011 г., специальном комментарии международного рейтингового агентства Moody‘s Investors Service.
«Такой вид кредитования обеспечивает банки, хотя и низкорентабельным, но стабильным и постоянным источником дохода, – отмечает младший вице-президент - аналитик агентства Moody‘s и автор отчета Ольга Ульянова. – Кроме того, до настоящего времени качество российских ипотечных кредитов было относительно неплохим».
О важности качества ипотечных кредитов для общего состояния экономики можно прочитать в статьях на www.irn.ru «Ипотека встраивается в доступное жилье» и «Ипотека в новых условиях будет сдерживать рост цен» в конце 2010 г.
Аналитики Moody‘s ожидают, что объемы ипотечного кредитования в РФ в 2011 г. вырастут на 30%, такие же темпы роста сохранятся и в следующем году, сообщает «Интерфакс-АФИ».
Этот прогноз агентства основывается на возможностях, проистекающих из малого на настоящий момент размера кредитного портфеля, и предполагает лишь незначительное смягчение ужесточенных в последнее время условий предоставления займов.
Согласно этому базовому сценарию, в 2011 г. в РФ будет выдано примерно 570 млрд руб. ($19 млрд) новых ипотечных кредитов против 437 млрд руб. в 2010 г.
«Риски для этого базового сценария представляет готовность самих банков занимать значительно более рискованные позиции в надежде увеличить свою долю на восстанавливающемся рынке путем значительного смягчения стандартов выдачи кредитов, – отмечает Ульянова. – Хотя реализация такого варианта развития событий представляется маловероятной, если это произойдет, это приведет к ухудшению качества новых кредитов и отодвинет расчистку кредитных портфелей от «токсичных» активов».
В качестве позитивных факторов Moody‘s отмечает факт ужесточения условий предоставления займов в ходе кризиса и большим количеством судебных решений в пользу кредиторов.
Агентство отмечает, что на ипотечные займы приходится всего около 7% общего кредитного портфеля российских банков, в результате чего любые изменения в данном сегменте будут оказывать лишь весьма ограниченное влияние на финансовые показатели банков. Однако в долгосрочной перспективе ипотечное кредитование будет оказывать все большее влияние на кредитные характеристики банков и, следовательно, их рейтинги.
В действительности
По данным Росреестра, в Москве в первом квартале было зарегистрировано 4486 сделок купли-продажи жилья, совершенных при помощи ипотечного жилищного кредитования. По сравнению с прошлым годом количество зарегистрированных сделок возросло на 26%.
«Интерфакс» приводит данные «МИЭЛЬ-Брокеридж»: средняя сумма кредита, привлекаемая для покупки квартиры, составила около 3 млн руб. В сегменте экономкласса почти каждая вторая сделка заключается с помощью ипотечного кредитования, указывают в Penny Lane Realty. До 80% приходится на сделки с бюджетом до 5 млн руб., около 15% – 5-8 млн руб. и 5% – 8-10 млн руб.
Сергей Жарков,
главный редактор портала www.irn.ru