Новые границы Москвы на карте. Шквал покупателей новостроек обрушился на продавцов. Инвестиционный интерес возвращается в сегмент новостроек
Расширение Москвы – горячая тема всех без исключения средств массовой информации, интерес к ней огромен. Журнал «Метринфо» тоже решил принять участие в обсуждении и представить, как будет выглядеть новая столица и чем все это обернется для москвичей и жителей Подмосковья. Мы также постарались нарисовать специальную карту столицы в ее новых границах, чтобы картина получилась совершенно наглядной.
Практически уже принятое решение о присоединении территории почти что в 1,5 раза больше самой Москвы, площадью 144 тысячи гектаров (столица занимает 107 тысяч гектаров), беспрецедентно. На такое не решались даже самые радикальные российские правители. Москва прирастала территориями постепенно в течение почти что девятисот лет, а тут бац – и пожалуйста, вот вам еще одна Москва под боком, только не круглая, а квадратная, вернее, в виде трапеции (см. карту).
Предлог для создания «новой» Москвы довольно благовиден - облегчить жизнь Москве «старой», которая задыхается в пробках и толпах. Столицу требуется разгрузить - вывести за кольцевую дорогу огромный административный аппарат всех уровней, то есть и московских, и федеральных чиновников, а также – финансовые учреждения. Внутри МКАД останется собственно город «для жизни» с его прекрасными театрами, музеями, университетами, школами, магазинами, стадионами. Мы в столице будем жить-поживать, а чиновники, финансисты и молодые ученые (Сколково тоже находится в этих местах) станут на наше благо трудиться в новом чудо-городе.
Границы «города чиновников»
На нашей карте видно, что Москва стала похожа на комету с двумя «хвостами» - большим и маленьким. Огромный «хвост», ограничен Киевским и Варшавским шоссе, которые примерно в 40-45 км от МКАД пересекаются с Большим кольцом железной дороги. Эта гигантская территория предназначена для чиновников. Как недавно удалось выяснить газете «Известия», разместятся они следующим образом. Президент вместе со своей администрацией поселятся неподалеку от Звенигорода. Управление делами президента, правительство Москвы, Генпрокуратура и Счетная палата переедут в район Коммунарка-Остафьево. Правительство России, министерства и ведомства будут работать около Внукова. Суды – по соседству с деревней Говорово. Около Климовска и Подольска появятся научные учреждения. Заповедник гениев Сколково останется на месте.
А маленький куцый «хвостик» на нашей карте – это предполагаемый финансовый центр в Рублево-Архангельском, где намечалось строительство «города миллионеров», да кризис эти планы нарушил.
Понятно, что строительство административных, деловых, образовательных и научных учреждений простимулирует развитие инфраструктуры, также московские власти собираются возвести около 60 млн квадратных метров нового жилья. Причем собираются развивать здесь современное малоэтажное строительство (или со средней этажностью) с использованием новых технологий, а панельному домостроению хотят дать от ворот поворот.
Теперь посмотрим, какие населенные пункты будут присоединены к Москве. Надо сказать, что территории, которые выбрали власти, не очень сильно заселены – там живут всего 250 тысяч человек, здесь много дачных и коттеджных поселков. Тут прекрасные леса, они занимают почти две трети этих земель, и об их судьбе уже начали беспокоиться некоторые эксперты (как бы не вырубили). Города на границе Москвы и области – Подольск, Апрелевку, Климовск и Щербинку - включать в состав столицы пока не спешат, а вот наукоград Троицк и поселок Ватутинки (неподалеку от него находится знаменитый пансионат «Ватутинки») в нее войдут. Присоединиться к Москве должен и Ленинский район, где находится поселок Московский, активно сегодня застраиваемый.
Сроки
Все, что вы видите на карте, – это пока только предварительные предложения. Проект будут разрабатывать не менее года, а осваивать эти территории - не менее 20 лет. Уложатся? Тут стоит вспомнить, что проект делового центра «Москва-Сити» начали разрабатывать в 1992 году, а конца этой стройке не видно до сих пор. Хотя «Москва-Сити» - это крошечный кусочек по сравнению с гигантскими территориями, которые присоединяются к столице.
Дорожная реконструкция
Что в этом проекте радует, так это ожидаемая реконструкция шоссе и строительство новых дорог. Главные трассы потребуется расширять, включая даже Киевское шоссе, недавно реконструированное, ведь после 40 км оно из восьми-десятиполосного превращается в четырехполосное. До Сколково собираются запустить линию метро, а также продлить ныне действующую ветку от «Юго-Западной» до «Тропарево» и «Румянцево», а Бутовскую линию дотянуть до Коммунарки. (Подробнее о транспортной ситуации в этих районах читайте в статьях «Транспортная доступность новых территорий Москвы»; «Реконструкция южных трасс Москвы повысит цены на жилье в области».)
Что получат местные жители
Местные жители, судя по газетным репортажам, пока что не спешат радоваться будущему московскому статусу. Хотя им и обещают, что столичная «социалка» автоматически распространится на них. Это в первую очередь московские пенсии, различные социальные надбавки, которые имеются в столице и которых нет в области, - скажем, компенсации на санаторно-курортное лечение, субсидии на жилищно-коммунальные услуги.
Среди плюсов, которые светят «аборигенам», – и развитие инфраструктуры, появление новых магазинов и торговых центров (правда, цены в них могут стать выше, подтянуться к московским), и новых рабочих мест.
Но на этих территориях находится много частных домов, дачных поселков, и дачники уже предвидят неприятности. Если их садовое товарищество занимает землю, на которой планируется строительство, то конфликт неизбежен. Мэр Москвы Сергей Собянин, правда, заявил о том, что частников не обидят, но, к сожалению, все мы помним нехорошие истории с Южным Бутово и Речником, когда на домовладельцев обрушивался государственный кулак в виде ОМОНа.
Что будет с ценами на жилье
Громкие заявления «больших» людей всегда влияют на рынок, даже на такой инертный, как рынок недвижимости. Пока это выражается в повышенном интересе потенциальных покупателей новостроек, включая тех, кто инвестирует средства в квадратные метры. Однако, как отмечают опрошенные журналом www.metrinfo.ru эксперты, южные города Подмосковья уже давно были популярны у клиентов, поэтому сегодня в основном решаются на покупку те, кто уже ее планировал. И нынешняя новость могла их только «подхлестнуть». Яркий пример – один из ключевых объектов холдинга МГСН – микрорайон «Град Московский» в одноименном поселке (7,5 км от МКАД по Киевскому шоссе). Он представляет собой комплексную застройку общей площадью свыше 500 тыс. кв. м, более 30 многоэтажных корпусов серий П-44К, П-44Т, ТМ-25 и Д-25. Как сообщила нам Елена Максименкова-Тихонова, генеральный директор ООО «Офис продаж МГСН», за последние дни, после заявлений правительства, очень заметно увеличилось число звонков в компанию и показов. Опрос клиентов показал, что действительно возрос именно инвестиционный интерес. Инвесторы приобретают наиболее ликвидные квартиры небольших площадей (1-комнатные – до 40 кв. м и 2-комнатные – 52 кв. м ) в основном для последующей продажи. В компании «Азбука Жилья» тоже отмечают серьезный скачок спроса на квартиры в Московском и в ЖК «Бутово-Парк», расположенных в районе озвученных границ.
Однако в целом, как считает Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер», интерес носит «познавательный» характер, поскольку широкой публике абсолютно не известны подробности проекта. «А без понимания проектируемой дорожной сети, мест расселения граждан, типов и плотности застройки говорить о каких-либо осязаемых перспективах бессмысленно», - говорит эксперт.
Самая обсуждаемая сегодня тема – как изменятся цены на жилье. По мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, если эти территории действительно присоединят к столице, то со временем цены на недвижимость могут здесь вырасти примерно на 10%, то есть - подтянуться к ценам в московских районах за кольцевой дорогой. (Подробнее читайте в статье «Прирост территории Москвы не сразу приведет к росту цен».)
Ну а журнал www.metrinfo.ru решил спросить и других экспертов - как, с их точки зрения, изменятся цены на жилье, конечно, в том случае, если работа над новым проектом не обернется пустыми разговорами. Мнения оказались очень разными, и мы разделили их на несколько групп.
Комментарии экспертов
Рост цен уже начался!
Виталий Бахвалов, начальник отдела маркетинга и рекламы группы компаний СУ 22:
Ожидается, что изменение цен будет происходить в два этапа. Первый этап начнется в ближайшее время, можно сказать, он уже начался, когда рост цен составит до 20%. Следующий этап можно ожидать через пару лет, когда будут точно определены многие юридические моменты, касающиеся новых правил и для застройщиков и касающиеся планов самого развития региона. Каким будет итоговый рост цен, зависит от планов властей по освоению территории.
Антон Скорик, генеральный директор «МОРТОН-Инвест»:
Цены в этих районах вырастут абсолютно точно, и рост этот уже начался. По самым скромным оценкам, средняя стоимость жилья здесь может увеличиться минимум на 30%, а отдельные проекты со временем могут вырасти в цене вдвое. Естественно, по мере освоения территорий цены будут также корректироваться.
Елена Максименкова-Тихонова, генеральный директор ООО «Офис продаж МГСН»:
В уже упомянутом микрорайоне «Град Московский» цены на ликвидные квартиры в связи с ажиотажным спросом покупателей в первые дни после появления информации в СМИ выросли на 7,5%. Думаю, и в других направлениях, где планируются процессы присоединения к столице, рост цен не заставит себя долго ждать. В целом мы прогнозируем, что уже в ближайшее время жилье нового столичного округа может подорожать в среднем на 20-25%.
Рост цен будет плавным, возможны кратковременные «скачки»
Ольга Гусева, директор по маркетингу группы компаний «Домостроитель»:
Реакция цен на такую новость возможна, но это будет временный эффект. В дальнейшем они, как и прежде, будут определяться потребительскими возможностями. Высокий спрос на жилье в Подмосковье в первую очередь связан с ценой. Объединение с Москвой не означает единовременного появления нескольких тысяч новых покупателей, которые готовы будут заплатить за квартиры в новостройках Подмосковья цену, сравнимую с московской. Мы ожидаем плавных изменений, при этом динамика цен будет напрямую зависеть от темпов развития данной территории.
Роман Семчишин, коммерческий директор компании TEKTA GROUP:
Многие застройщики ожидаемо повысят цены на квартиры в «новых московских» домах. Но в регионе сохраняется высокая конкуренция за покупателя. Не все готовы переплачивать за туманные преимущества жителя столицы. Покупатели выберут скорее дом через дорогу от новой границы, в «старом Подмосковье», по более низкой цене. Это не позволит застройщикам, чьи жилые комплексы окажутся столичными, тотально и резко поднять цены, в этом случае они рискуют потерять покупателя.
Если же перенос границ Москвы принесет с собой ту же неопределенность в части строительства новых проектов, которая сейчас есть в столице, тогда рынок может повести себя непредсказуемо.
Сергей Никонов, руководитель департамента недвижимости ГК ПРОМИНГРУПП:
Увеличение стоимости земли и квартир в «новой Москве» будет постепенным, за исключением «спекуляционных» скачков. Я уверен, что некоторые владельцы недвижимости уже задрали цены, узнав о грядущих переменах. В тот момент, когда данные проекты обретут статус закона и будет составлен детальный план по застройке и освоению данных территорий, цены взметнутся вновь. Но в целом ситуация с ценами будет изменяться по мере освоения и благоустройства новых территорий.
Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость»:
Наиболее вероятно, что цены будут расти постепенно, совместно с реализацией данной программы, так как она тоже рассчитана на определенное время. Наибольший скачок, скорее всего, произойдет после фактического присоединения территорий, подтвержденного документально.
Артём Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:
Вполне возможен «разовый» прирост цен на уровне 20-30% после изменения статуса территории, а в долгосрочной перспективе цены здесь будут меняться в соответствии с темпами роста рынка. Также улучшения, проводимые на новом участке, – строительство инфраструктуры и дорог - способны влиять на повышение уровня цен.
Цены приблизятся к «замкадным»
Ирина Кирсанова, директор службы маркетинга УК «Пересвет-Инвест»:
Вероятней всего, стоимость жилья в новых московских районах будет соответствовать цене квартир в «замкадных» районах столицы (Солнцево, Кожухово, Новокосино, Жулебино). Разница в цене между данными районами и соседними городами области составляет около 10-13 %. То есть подобная разница в цене, вероятней всего, будет наблюдаться и в новых районах столицы.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:
Присоединение подмосковных территорий к столице приведет к тому, что уровень цен здесь «подтянется» к стоимости квадратного метра в соседних спальных районах столицы. Рост может составить 15-20%. Сегодня стоимость квартир в новостройках спальных районов Москвы, примыкающих к МКАД, и городов ближнего пояса области отличается на 10-20%, а порой и сопоставима. Роста цен можно ожидать, когда официально будет подтверждено присоединение конкретных территорий, будут названы конкретные сроки. Вторая «волна» роста цен пойдет по факту присоединения.
Юлия Гераськина, руководитель департамента новостроек компании Est-a-Tet:
На мой взгляд, потенциальные покупатели, планирующие приобретение квартиры на этих территориях, должны заняться процессом приобретения прямо сейчас. Потом цены могут серьезно повыситься, и лучше сейчас успеть зафиксировать цену.
После утверждения планов по присоединению территорий может произойти скачок примерно на 5%. В дальнейшем цены, скорее всего, будут расти постепенно и приближаться к московскому уровню.
Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»:
Инвестиционный интерес к объектам, которые войдут в новые границы Москвы, повышается. Но он пока не преобразуется в заметное увеличение количества сделок. Хотя, по нашим прогнозам, в дальнейшем возможен рост стоимости объектов на новых столичных территориях до 20%.
Загородный рынок столкнется с проблемами
Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group:
Неизбежно возникает вопрос о судьбе загородной недвижимости: существующих коттеджных и дачных поселков, приобретенных с целью «побега из города». Появление города в шаговой доступности для данной категории скорее отрицательный момент: загородный дом, окруженный многоэтажной застройкой, неизбежно теряет привлекательность, что отразится на стоимости. (Как, например, произошло в Звенигороде с расширением границ города.)
Максим Лещёв, генеральный директор компании «Гео Девелопмент»:
В этом районе федеральных земель практически нет. Из 144 тыс. га присоединяемой земли приблизительно 50 тыс. га не застроено. В среднем стоимость сотки этих территорий составляет около $4 тыс., то есть для приобретения земли под строительство Москве потребуется $20 млрд. Разумеется, что платить такие деньги лендлордам никто не будет. Не исключено, что могут применить механизм «сравнительно честного отъема» земель, который у нас, к сожалению, существует. Это может быть изъятие по причине неиспользования в течение трех лет по назначению, резервирование под федеральные нужды и т.п. Особенно тяжело станет в том случае, если будут применяться те же механизмы, которые применяются на территории Москвы, где перед строительством нужно 3 года потратить на согласования, одобрения и иные документы, иметь социальную нагрузку, обязательства перед городом, условия и ограничения строительства и т.п.
Я предполагаю, что удорожание розничных участков составит около 15%. Но этот показатель весьма усреднен: стоимость некоторых территорий может вырасти и в два, и в три раза, а какие-то земли, например, в случае обязательного применения «механизмов Москвы», и вовсе упадут в цене. Все будет зависеть от конкретной схемы внедрения нового проекта.
Александр Коваленко, коммерческий директор компании Uniparx Service:
Те, кто купил там участки, столкнутся с проблемами. Прежде всего, понятно, что это уже никакой не «загород». Невозможно предсказать, что окажется в непосредственной близости от поселка, не украсит ли пейзаж «новейший, экологически чистый мусоросжигательный завод» или огромные склады.
В связи с масштабным строительством, скорее всего, будет пересмотрено распределение мощностей, так что те, кто ждет подведения электричества, могут внезапно остаться ни с чем. Причем те, кто приобрел еще не размежеванные участки по предварительному договору, рискуют вдвойне.
Многочисленные участки сельхозземель, особенно уже размежеванные и раскупленные, могут сильно подешеветь. Если большую поляну инвестор может перевести в другую категорию и продать, то у частников такой перспективы нет. Многие постараются избавиться от своих участков быстро и дешево. Так что рынок дачной земли может ожидать распродажа с огромным дисконтом.
Особое мнение: рано радоваться
Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty:
Собственники объектов недвижимости здесь серьезно задумались об изменении ценовой политики. При этом, как мне показалось, все стараются думать о повышении цен продаж, что отражает добрую нашу традицию на любой факт реагировать повышением цен.
Полагаю, что цены будут расти в тот момент, когда очевидным станет опережающее развитие этих территорий по сравнению с окружающими населенными пунктами. До этого, а уж особенно в период активного строительства, рост цен здесь был бы не обоснован.